부산지방법원 2024타경102320. 본건은 부산 남구 대연동의 ‘케이디스페이스알파286’ 5층 501호입니다. 감정가는 234,000,000원이고 현재 최저매각가는 163,800,000원으로 한 번 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건은 단순한 유찰형 다세대가 아닙니다. 2023년 9월 27일 설정된 오케이저축은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인이 다수 확인됩니다.
특히 보증금이 알려진 임차인 중 이성훈 20,000,000원과 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원은 현재 회차에서 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 최저매각가만 보면 1.638억이지만, 알려진 인수액만 더해도 실질취득 기준은 203,800,000원입니다. 게다가 다수 임차인의 보증금이 미상으로 남아 있어 실제 부담은 이보다 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 5층501호 (대연동,케이디스페이스알파286) |
| 등기상 소재 | 부산광역시 남구 대연동 286-6, 286-9, 286-29 · 케이디스페이스알파286 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 건물 내에는 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호, 근린생활시설 1개호가 존재 |
| 소유자 | 우용길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 준공 / 총 세대 | 2021.10.25 사용승인 · 14세대 |
| 주요 교통 | 시내버스 정류장 및 도시철도2호선 대연역 인근 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만, 임차인 쪽이 핵심
2021년 10월 29일 설정된 대형선망수산업협동조합의 1번 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2023년 9월 27일 설정된 을구 2번 오케이저축은행 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다. 따라서 그 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 임차인들입니다. 현황조사상 다수 임차인이 2021~2023년에 전입했고, 대부분 대항력 있음으로 확인되었습니다. 보증금이 미상인 경우도 많아 정확한 인수 규모가 완전히 확정됐다고 보기 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 29명, 다수 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 안소현 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 이성훈 | 지하1층 101호 | 2022.09.07 | 20,000,000원 | 有 | 미상 | 40,000,000원 중 20,000,000원 |
| 나우유컴퍼니주식회사 | 지하1층 101호 | 2022.05.06 | 20,000,000원 | 有 | 미상 | 40,000,000원 중 20,000,000원 |
| 변하영 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 이수원 | 미상 | 2022.01.03 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 남초롱 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 김소희 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 이승헌 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 한은솔 | 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 김경모 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 진성환 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 민희진 | 미상 | 2022.01.27 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 김태민 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 오예솔 | 미상 | 2022.01.07 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 박영로 | 전부 | 2022.04.12 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 손정인 | 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 신혜원 | 전부 | 2022.09.01 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 김동규 | 미상 | 2022.01.13 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 김정원 | 미상 | 2021.12.27 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 백지현 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 강준혁 | 미상 | 2022.08.16 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 김은비 | 미상 | 2022.04.14 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 최유리 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 강지연 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 김나형 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 송승애 | 미상 | 2022.03.17 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
| 김영은 | 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 정하늘 | 건물 전부 | 2022.02.11 | 160,000,000원 | 有 | 有 | 매각 소멸 |
실제 임차인 수는 29명이며, 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 정하늘은 등기부 임차권등기와 확정일자 및 배당요구가 확인된 임차인으로, 배당표에서는 160,000,000원이 우선변제 항목으로 반영되고 매각으로 임차권은 소멸합니다. 반면 이성훈·나우유컴퍼니주식회사의 각 20,000,000원은 현재 배당표에서 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,093,200원 |
| 1. 임차인 정하늘 보증금 (우선변제) | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 인수 · 임차인 이성훈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 나우유컴퍼니주식회사 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 706,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,093,200원과 정하늘 보증금 160,000,000원이 우선 배분되고, 오케이저축은행 근저당에는 706,800원만 배당됩니다. 두 명의 알려진 인수 보증금 40,000,000원은 배당표상 매수인 부담으로 별도 표시되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
④ 시세·가격 판단 — 실거래 부재보다 임차인 부담이 먼저
현재 확인된 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 234,000,000원 또는 최저가 163,800,000원을 외부 시세와 비교해 저평가·저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 현재 회차의 판단 기준은 낙찰가 + 알려진 인수액이며, 임차인 보증금 미상분까지 확인한 뒤 실제 투자원가를 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장 및 도시철도2호선 대연역이 있어 교통여건은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 건물은 2021.10.25 사용승인된 구조로 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호, 근린생활시설 1개호가 혼재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,790,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역이 포함되고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 대상 복합건물은 총 14세대이며, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 다수의 임차인과 미상 보증금이 존재하므로 거래가액보다 명도·인수 구조가 환금성 판단에 더 중요한 변수입니다.
⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — ‘닫힌 경매’ 함의
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 163,800,000원에 알려진 인수 40,000,000원을 더하면 실질취득 기준은 203,800,000원입니다.
- 미상 보증금 확인. 대항력 있는 임차인이 다수이고 보증금이 미상인 경우가 많아, 추가 인수 부담을 확정하기 전에는 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 정하늘 권리 확인. 보증금 160,000,000원, 확정일자 2022.01.24, 배당요구 2024.05.28이 확인되며, 현재 배당표에는 우선변제로 반영되어 있습니다.
- 이성훈·나우유컴퍼니 확인. 각 20,000,000원 보증금이 현재 회차에서 매수인 인수로 계산됩니다.
- 입찰 전 명세서 대조. 전세사기피해자 우선매수권 1회 한정 문구와 각 임차인의 보증금·배당 여부를 최신 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 관리·명도 검토. 다수 임차인이 존재하므로 명도 일정, 인도 범위, 실제 점유관계를 개별 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 현재 확인된 등기부·현황조사·매각물건명세서·배당자료를 기준으로 하며, 입찰 전 원본 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸다”
이 사건의 표면은 단순합니다. 감정가 234,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저매각가가 163,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 핵심 숫자는 최저가가 아닙니다. 실제 임차인 29명, 그중 다수의 대항력, 알려진 매수인 인수 40,000,000원, 그리고 추가 보증금이 미상인 임차인들입니다. 현재 회차에서만 보더라도 알려진 실질취득 기준은 203,800,000원이고, 여기에 미상 보증금 위험이 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 “1.638억이라 싸다”가 아니라 “2.038억 이상을 기준으로 임차인 인수구조를 확인해야 하는 물건”입니다. 실거래 자료가 없어 시세상 저렴하다고 판단할 수도 없고, 전세사기피해자 우선매수권 문구까지 있어 일반적인 자유경쟁 경매로만 볼 수도 없습니다. 가격보다 임차인별 보증금·배당·인수 확정이 선행되어야 하는 사건입니다.
