부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286 5층 501호에 대한 경매입니다. 소유자는 우용길이며, 건물은 2021년 사용승인된 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 혼합 건물입니다. 이번 매각은 감정가 234,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가격이 114,660,000원으로 내려온 상태입니다. 감정가 대비 51% 할인이라는 숫자는 눈에 띄지만, 그 숫자만으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다.
가장 중요한 것은 임차권입니다. 501호에 임차권등기를 마친 정하늘은 2022.02.11에 전입·점유를 시작했고, 2022.01.24 확정일자를 받았습니다. 등기상 제시된 말소기준일인 2023.09.27보다 앞선 시점입니다. 임대차 보증금 160,000,000원은 현재 최저매각가보다 45,340,000원 많습니다. 따라서 최저가가 낮아졌다고 해서 매수인의 총 취득 부담도 같은 비율로 낮아지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 5층501호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 구성 | 지하 1층·지상 6층 · 다세대주택 14개호, 오피스텔 13개호, 근린생활시설 1개호 |
| 사용승인 | 2021.10.25 |
| 소유자 | 우용길 (단독소유) |
| 감정가 | 234,000,000원 |
| 최저매각가 | 114,660,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 제시된 말소기준 | 2023.09.27 · 오케이저축은행 근저당권 198,900,000원 |
| 주요 임차권 | 정하늘 · 임차보증금 160,000,000원 · 2024.05.28 임차권등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 근저당 이력 확인
권리분석에서 먼저 확인할 지점은 2021년 근저당권과 2023년 근저당권의 관계입니다. 2021.10.29 대형선망수산업협동조합 명의로 채권최고액 3,420,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이 원권리는 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 그러나 2025년에는 같은 근저당권에 관한 채권양도·근질권·질권 설정 이력이 이어집니다.
정하늘의 임차권등기 접수일은 2024.05.28로 경매개시결정과 제시된 말소기준일보다 늦습니다. 그러나 주택임차권의 대항력과 우선변제권은 임차권등기 접수일만으로 판단하지 않습니다. 임대차계약일은 2022.01.22, 확정일자는 2022.01.24, 전입·점유개시일은 2022.02.11입니다. 이 선행 임차관계가 유효하고 대항요건이 유지되었다면 매각대금으로 보증금을 전액 변제받지 못할 때 잔액 인수문제가 발생할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 501호에 누가 귀속되는가
현황조사와 권리기록에는 점유·임차 관련 명의 29명(법인 포함)이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 명의로 표시된 주체는 없어 중복 승계보증금을 별도로 합산할 사유는 확인되지 않습니다. 다만 이 29명이 모두 501호 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 실제로 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 지하 1층 101호로 표시되어 있어 501호 보증금 인수액에 그대로 더해서는 안 됩니다.
| 점유·임차 명의 | 위치 / 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력·우선변제 표시는 본건 501호에 대한 판단입니다. 전입기록만 있는 경우에는 호실 귀속, 계약관계, 확정일자와 실제 점유 여부를 추가 확인해야 합니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이 확정되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,405,240원 |
| 1. 정하늘 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 112,254,760원 |
| 2. 오케이저축은행 근저당 | 198,900,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용 2,405,240원과 정하늘 배당금 112,254,760원이 현재 가정 매각대금 114,660,000원을 모두 소진합니다. 오케이저축은행의 배당은 0원으로 추정됩니다. 당해세·최우선변제·선행 담보권의 실제 배당순위는 확정 반영되지 않아 배당표는 변동될 수 있습니다.
④ 실질취득비용 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다
이 물건의 가격 판단에서 가장 위험한 착각은 114,660,000원만 보고 취득할 수 있다고 계산하는 것입니다. 정하늘의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 매각대금으로 충당하지 못하는 보증금은 그만큼 더 커질 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 비용이 비례하여 줄어드는 일반적인 할인 매물과는 구조가 다릅니다.
| 시나리오 | 낙찰가 가정 | 인수액 시뮬레이션 | 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 114,660,000원 | 87,745,240원 | 202,405,240원 |
| 3회 유찰(34%) | 80,262,000원 | 121,582,716원 | 201,844,716원 |
| 4회 유찰(24%) | 56,183,400원 | 145,227,901원 | 201,411,301원 |
위 시뮬레이션 총액에는 101호로 표시된 이성훈·나우유컴퍼니주식회사 보증금 합계 40,000,000원이 포함되어 있습니다. 따라서 해당 총액을 501호의 확정 취득비용으로 사용해서는 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 + 정하늘 인수 |
|---|---|
| 현재 | 162,405,240원 |
| 3회 유찰 시 | 161,844,716원 |
| 4회 유찰 시 | 161,411,301원 |
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 위험
매각물건명세서에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함” 이라는 취지의 비고가 기재되어 있습니다. 이는 일반 응찰자에게 중요한 절차상 변수입니다.
따라서 본건은 최저매각가와 자금조달만 검토하면 되는 일반 매각물건이 아닙니다. 보증금 인수 위험과 함께 외부 응찰자가 실제로 낙찰받을 수 있는 절차적 조건 을 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 있어 교통 사정은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 시스템에어컨·승강기·스프링클러·주차시설· 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 용도 구성. 다세대주택 14개호, 오피스텔 13개호, 근린생활시설 1개호가 혼재합니다. 아파트 단지의 일반적인 가격·환금성 기준을 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대연초등학교 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지는 완경사지이며 북측·남측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 이는 점유 및 임대차 위험이 없다는 뜻은 아닙니다.
- 환금성. 다세대주택과 오피스텔이 혼재한 소규모 집합건물이며, 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 동일 조건의 실제 매매사례를 확인해 매도 가능 가격과 유통성을 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2021년 근저당권 이력 확인. 대형선망수산업협동조합의 2021년 근저당권 말소 표시, 2025년 채권이전 및 근질권·질권 설정의 법률관계를 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.09.27 오케이저축은행 근저당권이 본건에서 확정적인 말소기준이 되는지, 2021년 담보권이 배당순위에 영향을 주는지 법원 기록과 대조해야 합니다.
- 정하늘 임차권 확인. 보증금 160,000,000원, 전입·점유와 확정일자, 임차권등기명령, 대항력 유지 여부, 배당요구, 실제 배당액과 미배당 승계액을 확인해야 합니다.
- 501호 점유자 특정. 다른 전입 명의자들의 계약서, 점유 장소, 보증금, 확정일자 및 권리관계를 개별적으로 확인해야 합니다. 보증금 미상 명의자의 위험을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
- 101호와 501호 구분. 이성훈·나우유컴퍼니주식회사의 101호 보증금 합계 40,000,000원이 501호 매수인 부담으로 연결되는지 확인하고, 근거 없이 보증금을 합산하지 않아야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권의 적용 및 실제 행사 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 현재 회차 정하늘 인수액을 반영한 162,405,240원을 출발점으로 삼고, 추가 인수·취득세·명도·체납관리비 등을 별도로 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격을 확인하기 전에는 감정가 49%라는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기와 신고내용, 임차권등기명령 및 사건기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.14억 낙찰”이 “1.14억 취득”은 아니다
이 물건의 외형적인 장점은 감정가 대비 낮은 최저매각가입니다. 234,000,000원 감정가의 49%인 114,660,000원부터 입찰할 수 있다는 사실은 분명합니다. 그러나 핵심 임차인 정하늘의 보증금이 160,000,000원이고, 예상 미배당분 47,745,240원이 매수인에게 남을 수 있습니다.
정하늘의 인수액만 반영해도 실질취득비용은 162,405,240원입니다. 낙찰가가 추가로 하락해도 보증금 미배당액이 증가하므로 총비용은 보증금 부근에 머무릅니다. 여기에 다른 점유자의 501호 귀속 여부와 선행 담보권 이력이 확정되지 않았습니다.
결정적으로 전세사기피해자 우선매수권 행사 시 외부 낙찰이 제한될 수 있는 구조입니다. 최근 실거래에 근거한 시세 메리트도 확인되지 않아 낮은 최저매각가를 투자 가점으로 반영하기 어렵습니다. 다회유찰과 혼합용도 건물의 환금성, 불확정 인수위험까지 고려하면 종합 위험도는 매우 높습니다.
