부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 ‘케이디스페이스알파286’ 4층 401호의 다세대 물건입니다. 감정가 265,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가가 185,500,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 가격이 아니라 임차인 구조입니다. 현황조사상 대항력 있는 임차인이 여러 명 확인됐고, 상당수는 보증금이 미상입니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 최종 실질취득액이 단순히 최저매각가를 따라 내려간다고 볼 수 없습니다.

현재 분배자료에서 매수인이 인수하는 것으로 반영된 보증금은 이성훈 20,000,000원과 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원으로 합계 40,000,000원입니다. 이 두 임차인의 보증금은 배당에서 회수되지 않고 매수인이 부담하는 구조로 계산돼 있습니다. 한편 김민·안소현·변하영·이수원·남초롱·김소희·이승헌·한은솔·김경모·진성환·민희진·김태민·정하늘·오예솔·박영로·손정인·신혜원·김동규·김정원·백지현·강준혁·김은비·최유리·강지연·김나형·송승애 등 다수 임차인은 보증금이 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당부터 2024년 경매개시까지

말소기준권리는 을구 2번 근저당권으로, 2023.09.27 접수된 주식회사오케이저축은행의 채권최고액 198,900,000원입니다. 그보다 앞선 을구 1번 근저당권은 대형선망수산업협동조합 명의로 3,420,000,000원이 설정됐으나 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 이후 진행된 경매는 매각으로 소멸하는 권리와 별개로, 말소기준권리보다 앞선 전입을 가진 임차인의 대항력이 핵심 변수가 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인이 다수

실제 임차인은 27명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 아래 임차인들은 각각 현황조사 또는 문건접수 등에 의해 확인된 임차인입니다. 우선변제권은 대부분 확정일자가 없어 확인할 수 없고, 대항력은 전입일이 말소기준권리보다 앞선 경우를 기준으로 표시했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)

채권자 총 청구액은 2,901,207,385원이나, 배당자료에는 을구 2번 근저당권의 채권최고액 198,900,000원이 주요 배당채권으로 반영돼 있습니다. 현재 회차의 채권자 총 배당액은 182,103,000원, 미배당액은 16,797,000원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 별도로 40,000,000원입니다.

④ 시세·환금성 — 비교 가능한 실거래가 없어 권리 리스크가 가격판단보다 우선

케이디스페이스알파286의 확인된 단지 정보는 총 14세대, 사용승인 2021.10.25, 대상 면적 24.56㎡입니다. 다만 현재 제시된 자료에는 대응 가능한 실거래가가 확인되지 않았고, 단지 통계도 최근 낙찰가·최근 매매가가 모두 비어 있습니다. 따라서 최저매각가 185,500,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다.

⑤ 입지·건물·토지 메모

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 ‘대연초등학교’ 북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도2호선 대연역이 소재해 제반교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물로, 2021.10.25 사용승인 된 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지 및 경보시설, 공동소화기, 승강기, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 남하향 완경사지의 자루형 토지이며 지목은 대, 토지면적은 195.4㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제2종일반주거지역이 확인됩니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 현황조사상 다수 임차인이 확인됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액을 최저가와 분리해서 보세요. 현재 확인된 인수만 40,000,000원으로, 단순 낙찰가는 185,500,000원이지만 확인 실질취득액은 225,500,000원입니다.
• 보증금 미상 임차인을 전부 확인하세요. 김민, 안소현, 변하영, 이수원, 남초롱, 김소희, 이승헌, 한은솔, 김경모, 진성환, 민희진, 김태민, 정하늘, 오예솔, 박영로, 손정인, 신혜원, 김동규, 김정원, 백지현, 강준혁, 김은비, 최유리, 강지연, 김나형, 송승애 등은 보증금이 미상입니다.
• 대항력과 우선변제권을 구분하세요. 대항력이 있는 것과 배당으로 보증금을 회수하는 것은 별개입니다. 현재 자료상 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 우선변제권이 없어 보증금이 전액 인수되는 것으로 계산됐습니다.
• 김영은은 별도 구분. 2023.11.20 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다.
• 명도 부담을 낮게 보지 마세요. 임차인이 다수인 구조이므로 소유권 취득 후 실제 점유관계와 명도 협의도 중요한 변수입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 관련 자료에서 임차인별 보증금·확정일자·점유부분을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 임차보증금이 먼저”

이 사건의 핵심은 1회 유찰로 내려온 185,500,000원이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 임차인이 다수 존재하고, 그중 상당수의 보증금이 미상이라는 점입니다. 현재 배당자료가 명시하는 인수액은 40,000,000원이고 이를 반영한 실질취득액은 225,500,000원입니다. 하지만 보증금 미상 임차인이 남아 있어 실제 최종 인수액은 더 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서 이 물건은 “최저가 1.855억”만 보고 접근해서는 안 되는 사건입니다. 비교 가능한 실거래가도 확인되지 않은 상태이므로 가격 메리트보다 먼저 임차인별 권리를 확정해야 합니다. 입찰 판단의 출발점은 낙찰가가 아니라 확정된 임차보증금과 매수인 인수액을 더한 실질취득액입니다.