부산지방법원 2024타경102320. 이번 경매 대상은 부산 남구 대연동의 케이디스페이스알파286 4층 401호입니다. 다세대주택과 오피스텔, 근린생활시설이 함께 있는 건물로, 경매 대상의 표시 용도는 다세대입니다. 감정가는 265,000,000원이지만 2회 유찰로 최저매각가가 129,850,000원까지 떨어졌습니다. 가격만 보면 감정가 대비 절반 이하인 물건입니다.
그러나 낮아진 최저가가 곧 낮은 실제 취득비용을 의미하지는 않습니다. 이 사건의 배당 모형은 임차보증금 40,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 다만 두 보증금 기록은 모두 지하1층 101호에 해당하며, 매각 대상인 401호와의 관계는 확인되지 않았습니다. 또한 다수의 전입자가 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 기록되어 있지만, 정확한 점유 호실·보증금·확정일자·실제 대항력 성립 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 4층 401호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건물 |
| 건물 구성 | 지하1층·지상6층 · 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 혼재 |
| 사용승인 | 2021.10.25 |
| 소유자 | 우용길 (단독소유) |
| 감정가 | 265,000,000원 |
| 최저매각가 | 129,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 말소기준 표시 | 2023.09.27 · 주식회사오케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 198,900,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 표시됐지만 선순위 이력 검증이 핵심
표시된 말소기준권리는 2023.09.27 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,900,000원이며, 배당모형 역시 이 권리를 기준으로 계산되어 있습니다. 그러나 그보다 앞선 2021.10.29 대형선망수산업협동조합 근저당권도 등기 이력에 나타납니다. 해당 권리는 말소 표시가 있으나, 이후 근저당권 이전과 근질권·질권 설정 이력이 함께 존재합니다.
경매개시결정은 2024.03.06 접수됐으며 신청채권자는 대형선망수산업협동조합입니다. 한편 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 나타나므로, 채권 이전과 담보권 말소 이력 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 등기 이력상의 채권최고액은 실제 잔존채무나 해당 호실의 최종 부담액과 동일한 금액으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 전입 선순위 기록과 401호의 실제 점유는 별개
현황조사와 관련 접수기록에는 임차·점유 관련 명의 29건이 확인됩니다. 이 중 상당수는 2023.09.27보다 먼저 전입한 것으로 나타납니다. 하지만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 호실 역시 미상입니다. 따라서 선순위 전입 기록만으로 모든 사람을 대항력 있는 401호 임차인이라고 단정할 수 없습니다.
| 임차·점유 명의 | 조사 범위 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|
전입일·보증금·배당요구는 조사기록 기준입니다. 전입 선순위만으로 대항력을 확정하지 않았으며, 우선변제권은 확정일자 등 확인이 필요합니다. 승계 표시는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.
김민·변하영·남초롱 등 일부 명의에 대해서는 배당요구 접수일이 확인되지만, 배당요구 사실만으로 전액 배당이나 보증금 반환 완료가 보장되는 것은 아닙니다. 배당요구가 확인되지 않은 사람도 별도로 조사해야 하며, 확정일자·점유·보증금·배당가능액 및 매각물건명세서의 매수인 부담 기재를 함께 대조해야 합니다.
③ 최저가와 실질취득 — 49% 할인에 숨은 조건
현재 최저매각가는 129,850,000원으로 감정가 265,000,000원의 49%입니다. 배당모형의 40,000,000원 인수액이 실제 401호에 적용된다는 가정 아래에서는 실질취득금액이 169,850,000원으로 올라갑니다. 하지만 이 금액 역시 확정된 취득원가가 아닙니다.
| 시나리오 | 최저매각가 | 잠정 인수액 | 실질취득(조건부) |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 129,850,000원 | 40,000,000원 | 169,850,000원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 90,895,000원 | 40,000,000원 | 130,895,000원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 63,626,499원 | 40,000,000원 | 103,626,499원 |
위 실질취득액은 각 회차 최저가에 40,000,000원을 단순 가산한 조건부 금액입니다. 실제 낙찰가·보증금 귀속·배당 및 인수 내용에 따라 달라지며 취득세, 명도비용 등 기타 비용은 별도입니다.
④ 시세 비교 — 감정가 할인과 시장가격은 다르다
케이디스페이스알파286은 2021.10.25 사용승인된 건물이며, 다세대주택과 오피스텔, 근린생활시설이 함께 있습니다. 다세대주택은 14개호로 기재되어 있으나, 401호와 전용면적·용도가 일치하는 최근 실거래 가격을 확정할 수 없는 상태입니다.
| 감정가 | 265,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 129,850,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 49% |
| 인수 반영 실질취득 | 169,850,000원 (조건부) |
| 동일 조건 최근 실거래 | 확인 필요 |
| 최근 시세 대비 할인 여부 | 판단 보류 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
최저매각가가 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 현재 시세의 49%라는 뜻은 아닙니다. 401호의 면적과 용도에 맞는 최근 거래 사례가 확인되지 않았으므로 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 충분하지 않습니다. 특히 인수 위험이 확정되지 않은 상태에서는 단순 낙찰가보다 실제 취득비용의 불확실성이 큽니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 129,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,617,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 127,232,100원 |
| 미배당 · 주식회사오케이저축은행 | 71,667,900원 | 0원 |
| 임차보증금 · 이성훈 (101호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 나우유컴퍼니주식회사 (101호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당모형에 따른 추정이며 실제 배당표가 아닙니다. 101호 보증금 2건은 배당액 0원으로 계산되고 별도로 인수액에 반영되어 있으나, 401호의 매수인 부담인지 확인되지 않았습니다. 2021년 담보권 관련 우선순위와 당해세·최우선변제 등도 최종 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 위치해 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수시설, 시스템에어컨, 승강기, 스프링클러, 도시가스 개별난방 등의 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지에 조성된 부정형 토지이며, 건물 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대연초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 참고값은 1,790,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 개별 401호의 내부 상태는 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 건물이므로, 해당 호실의 정확한 용도와 면적에 맞춘 매매·임대 거래 사례가 필요합니다. 감정가 할인율만으로 환금성이 우수하다고 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 임차인 특정. 현재 임차·점유 명의 중 실제 401호 점유자와 계약자를 확인하고, 호실이 다른 임차인 기록은 분리하세요.
- 보증금 중복 여부. 지하1층 101호의 이성훈·나우유컴퍼니주식회사 보증금 각각 20,000,000원이 독립된 계약인지, 중복 또는 승계 관계인지 확인하세요.
- 대항력·우선변제 검토. 전입일만이 아니라 실제 인도·점유, 확정일자, 계약 시작일, 배당요구 및 미배당 보증금까지 확인하세요.
- 선순위 근저당 말소 검증. 2021년 대형선망수산업협동조합 근저당권의 말소 효력, 2025년 근저당권 이전 및 근질권·질권 설정 이력을 등기부 원본으로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 2021년 및 2023년 근저당권의 공동담보목록과 매각 대상 401호에 미치는 범위를 확인하세요.
- 실질취득액 재산정. 매수인 인수 40,000,000원은 잠정 모형값이므로 실제 401호 인수액이 확인된 뒤 낙찰가와 합산하세요.
- 시세 자료 확보. 401호와 같은 용도·면적의 최근 실거래 및 임대 거래를 확인한 뒤 실질취득금액과 비교하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 점검하세요.
- 매각 일정 및 원본. 2026.11.02 매각 진행 여부와 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 먼저 확인할 것은 인수 권리”
케이디스페이스알파286 401호는 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 경매에서 실질적으로 중요한 것은 낙찰가가 얼마만큼 내려왔느냐만이 아닙니다. 매수인이 최종적으로 무엇을 인수하고 얼마의 비용을 부담하는지가 우선입니다.
배당모형은 임차보증금 40,000,000원을 매수인 인수액으로 계산하지만, 그 근거가 된 기록은 지하1층 101호와 관련되어 있습니다. 동시에 호실을 특정하지 못한 선순위 전입 기록이 다수 남아 있고, 2021년 담보권과 이후 권리이전·질권 설정의 관계도 확인해야 합니다.
지금은 낮은 최저가보다 권리와 점유관계의 확정이 우선입니다. 401호의 실제 임차보증금, 선순위 담보권 소멸 여부, 최근 실거래 시세가 확인된 뒤에야 실질취득금액을 기준으로 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 현재 평가 결론은 가격 매력 확인 불가 · 권리 위험 검증 필요 · 입찰 보류입니다.
