부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286의 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가 3억 1,300만원에서 두 차례 유찰되면서 현재 최저가는 1억 5,337만원이 됐습니다. 할인율만 보면 눈길이 가지만, 이 사건의 핵심은 선순위 권리와 실제 점유관계를 어디까지 확인할 수 있느냐입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2023년 9월 27일 주식회사오케이저축은행의 근저당권입니다. 그보다 앞서 전입한 사람들이 다수 확인되어 대항력 성립 가능성을 살펴야 합니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 이 경매 대상 호실에 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 임대차 목적물, 실제 점유, 보증금, 확정일자 및 선행 담보권 관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 2층 201호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 건물 | 케이디스페이스알파286 · 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 6층 |
| 사용승인 | 2021.10.25 |
| 소유자 | 우용길 (단독소유) |
| 감정가 | 313,000,000원 |
| 최저매각가 | 153,370,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 신청채권액 | 2,901,207,385원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준으로 제시된 권리 | 2023.09.27 · 주식회사오케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 198,900,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 근저당을 함께 확인
2023년 9월 27일 오케이저축은행 근저당권이 말소기준으로 제시되어 있으며, 이후의 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 그보다 앞선 2021년 10월 29일 대형선망수산업협동조합 근저당권은 별도의 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 201호에 실제로 누가 점유하는가
현황조사 및 관련 접수 기록에는 총 29건의 임차·점유 관련 명의가 등장합니다. 이 중 28건의 전입일이 제시된 말소기준일보다 앞서며, 김영은은 그 이후 전입한 것으로 표시됩니다. 다만 이것은 해당 건물 관련 기록의 집계이지, 29명이 모두 201호의 임차인이라는 뜻이 아닙니다.
특히 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 점유 부분이 지하 1층 101호로 표시되어 있습니다. 나머지 상당수는 점유 호실이 불명확하거나 '전부'로 표시되어 201호와의 관계를 따로 확인해야 합니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제순위를 확정하기 어렵습니다.
| 임차·점유 관련 명의 | 표시 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|
말소기준일 이전 전입 여부는 대항력 판단 요소 중 하나입니다. 실제 점유와 임대차 목적물·주택임대차 요건이 확인되지 않은 경우 '대항력 가능·미상'으로 분류했습니다. 확정일자 및 보증금이 확인되지 않은 사람의 우선변제권과 인수액은 확정하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 확인된 중복 신고는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 저가매수는 아니다
감정가 313,000,000원 대비 현재 최저매각가는 153,370,000원입니다. 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 201호의 실거래 시세는 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 313,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 153,370,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 가정 | 107,359,000원 | 감정가 약 34% |
| 4회 유찰 가정 | 75,151,300원 | 감정가 약 24% |
| 인수 보증금 모형값 | 40,000,000원 | 지하 101호 관련 · 201호 적용 미확정 |
| 실질취득금액 | 확정 불가 | 201호 실제 인수채무 확인 필요 |
선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 최저매각가와 실제 취득비용 사이에는 상당한 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰자가 그 차액을 전부 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 201호에 해당하는 보증금 자체가 확정되지 않아 그 금액을 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,947,180원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 오케이저축은행 | 198,900,000원 | 150,422,820원 |
| 근저당 미배당 | 48,477,180원 | — |
| 신청채권자 · 대형선망수산업협동조합 | 2,901,207,385원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 별도 인수 가정 · 이성훈 (지하 101호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 별도 인수 가정 · 나우유컴퍼니주식회사 (지하 101호) | 20,000,000원 | 0원 |
집행비용 2,947,180원을 공제한 뒤 오케이저축은행에 150,422,820원을 배당하는 모형입니다. 근저당의 실제 배당채권액과 선행 권리의 효력, 조세채권 및 임차인 우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 지하 101호 관련 보증금 40,000,000원은 배당 외 인수 가정이며, 대상 201호의 실제 인수액으로 확정된 금액이 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 모형 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 153,370,000원 | 150,422,820원 | 48,477,180원 | 40,000,000원 |
| 3회 유찰 가정 | 107,359,000원 | 105,055,974원 | 93,844,026원 | 40,000,000원 |
| 4회 유찰 가정 | 75,151,300원 | 73,398,577원 | 125,501,423원 | 40,000,000원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 대형선망수산업협동조합의 모형상 배당액은 0원으로 표시됩니다. 이는 2021년 선행 근저당의 말소 및 권리이전 관계와 반드시 대조해야 할 부분입니다. 배당표의 수치만으로 실제 배당순위와 매수인 인수관계가 확정되었다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 시스템에어컨·승강기·스프링클러·주차장시설 및 도시가스 개별난방 등이 설치되어 있습니다.
- 혼합 용도. 건물에는 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 함께 있어 해당 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태를 일치시켜 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역이며, 대연초등학교 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 거래·환금성. 동일 조건의 실거래 가격이 확인되지 않아 객관적인 가격 할인율이나 환금성 우위를 평가하기 어렵습니다. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 2021년 근저당 원본 확인. 대형선망수산업협동조합의 근저당 말소 여부와 위드파트너스대부 이전, 제이비우리캐피탈 근질권, 최해용 질권의 연결관계를 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 201호 점유자 특정. 건물 전체 관련 임차·점유 명의 중 실제 2층 201호에 해당하는 사람을 구분하고 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금과 대항력 조사. 실제 임대차계약서·전입·점유·확정일자·배당요구 기록을 대조하여 우선변제와 매수인 인수 가능성을 판단해야 합니다.
- 지하 101호 채무 분리. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 보증금 각 20,000,000원이 201호에 어떠한 법률관계로 연결되는지 확인되지 않으면 201호 인수액에 합산하지 않아야 합니다.
- 배당순위 재검증. 신청채권액 2,901,207,385원과 모형상 배당 0원, 2021년 선행 근저당 및 2023년 말소기준의 관계를 사건별 배당자료와 대조해야 합니다.
- 시세 및 실질취득금액 확인. 201호와 비교 가능한 실거래를 확인하고, 실제 인수금액을 반영한 취득비용을 기준으로 입찰 상한을 검토해야 합니다.
- 명도·체납 및 원본 대조. 점유자 인도, 미납 관리비의 승계 가능 범위, 당해세·최우선변제 사항을 확인하고 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 인수관계”
부산 대연동 케이디스페이스알파286 201호는 두 차례 유찰로 최저가가 크게 낮아졌습니다. 그러나 최저가 153,370,000원이 곧 안전한 취득가격은 아닙니다. 201호에 실제로 적용되는 임차보증금과 선행 권리의 효력을 확정하지 못한 상태이기 때문입니다.
특히 지하 101호로 표시된 보증금 40,000,000원을 201호의 확정 인수액처럼 취급해서도 안 되며, 점유 부분이 불명확한 다른 임차인들의 권리를 자동으로 배제해서도 안 됩니다. 2021년 근저당의 말소 기록과 이후 이전·질권설정의 관계 역시 중요한 검증 대상입니다.
결론은 가격 매력 판단 보류, 선행권리와 임차관계 원본 확인 우선입니다. 실제 인수금액과 배당순위가 확인된 다음에 실질취득금액을 계산하고 시세와 비교해야 합니다. 유찰 횟수가 많다는 사실만으로 권리 위험을 상쇄할 수는 없습니다.
