부산지방법원 2024타경102320. 대연동 케이디스페이스알파286의 2층201호로, 용도는 다세대입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2023.09.27. 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권 198,900,000원입니다. 이 권리 이후 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 2021년 말부터 2023년 8월까지 선순위 전입 기록이 집중되어 있고, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

특히 배당가정에는 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 보증금 각 20,000,000원, 합계 40,000,000원이 우선변제 없이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 다만 두 기록의 점유부분은 모두 지하1층 101호로 기재돼 있어, 경매 대상인 2층201호와 실제로 어떤 관계인지 반드시 원본으로 대조해야 합니다. 나머지 선순위 전입자도 대부분 호수가 미상이라 단순히 “201호 임차인”으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2023.09.27.

2021.10.29. 대형선망수산업협동조합 명의의 채권최고액 3,420,000,000원 근저당권이 설정됐지만 현재 등기에는 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 이후 2025.10.30. 같은 1번 근저당권과 관련한 주식회사위드파트너스대부로의 확정채권양도, 제이비우리캐피탈주식회사 근질권, 2025.11.20. 최해용 질권 등 후속기재가 존재합니다.

② 임차·점유관계 — 이 사건의 핵심 위험

현황상 이름이 확인되는 점유·전입 기록은 29건입니다. 이 가운데 김영은의 2023.11.20. 전입을 제외한 28건이 2023.09.27. 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 모든 기록을 곧바로 대항력 있는 201호 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 보증금·확정일자와 실제 점유 호수가 확인되지 않은 경우는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 주식회사오케이저축은행 채권 198,900,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 16,332,600원입니다. 배당대금 밖에서 매수인 인수로 계산된 금액은 40,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여와 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 별개인 인수위험

유찰이 진행되면 매각가는 219,100,000원에서 153,370,000원, 107,359,000원으로 낮아지지만 배당가정에 반영된 매수인 인수액 40,000,000원은 그대로입니다. 여기에 현재 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자가 실제 201호의 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우 실질취득비용은 추가로 올라갈 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “몇 회 유찰됐느냐”보다 “실제 인수보증금이 얼마냐”가 먼저입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상6층 건물이며 2021.10.25. 사용승인됐습니다.
• 용도. 건물에는 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호가 함께 있고 본건 용도 표기는 다세대입니다.
• 설비. 급·배수, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보, 승강기, 공동현관기, 주차장, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 195.4㎡, 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 경매 이력. 케이디스페이스알파286의 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회이며, 본건도 현재 1회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 201호 임차인 특정. 29건의 점유·전입 기록 중 실제 2층201호를 점유하는 사람이 누구인지 현황조사·매각물건명세서·전입세대 자료를 서로 대조해야 합니다.
• 지하1층 101호 두 건 분리 확인. 배당가정상 인수 40,000,000원의 근거인 이성훈·나우유컴퍼니주식회사는 점유부분이 지하1층 101호로 기재돼 있습니다.
• 보증금·확정일자 확인. 말소기준 이전 전입자 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 관리하는 것이 안전합니다.
• 배당요구 여부만 믿지 않기. 배당요구가 접수된 사람도 보증금·확정일자·실제 점유관계에 따라 배당과 인수 결과가 달라질 수 있습니다.
• 2021년 근저당 후속기재 확인. 이미 말소된 것으로 표시된 대형선망수산업협동조합 근저당과 2025년의 이전·근질권·질권 기재가 어떤 상태인지 최신 등기 원본을 확인해야 합니다.
• 국 압류와 조세 확인. 2025.12.02. 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나 실제 배당에 영향을 주는 조세채권은 별도로 확인해야 합니다.
• 가격판단 보류. 동일면적의 신뢰할 만한 실거래 금액이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 풀어야 할 임차관계

이 물건은 감정가 313,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 219,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 순서는 반대입니다. 말소기준보다 앞선 전입 기록이 28건이고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당가정상 확인된 인수액만 40,000,000원이지만 그 두 기록도 지하1층 101호로 적혀 있습니다.

따라서 결론은 “가격보다 임차관계 확인이 먼저”입니다. 2층201호의 실제 점유자, 각 보증금, 확정일자, 배당요구, 대항력, 그리고 지하1층 101호 기록과의 관계가 정리돼야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 그 전에는 1회 유찰이라는 사실만으로 싸다고 평가하기 어렵습니다.