부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 ‘케이디스페이스알파286’ 4층 404호로, 감정가는 209,000,000원, 현재 최저매각가는 146,300,000원입니다. 가격만 보면 1회 유찰로 70%까지 내려왔지만, 권리분석상으로는 전혀 다른 그림이 나옵니다. 2023년 9월 27일 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 이 근저당보다 앞선 시기에 전입한 대항력 임차인이 다수 존재한다는 점입니다.

특히 현황조사상 대항력이 있는 임차인이 다수 확인되며, 보증금이 확인된 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 각각 20,000,000원으로 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 반면 김민·안소현·변하영·이수원 등 다수 임차인은 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 단순히 146,300,000원이 아니라 최저매각가에 확인된 인수액 40,000,000원을 더한 구조로 봐야 하며, 미상 보증금까지 확인되기 전에는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 하지만 선순위 임차인이 남는다

말소기준권리는 2023.09.27 을구 2번 근저당권인 주식회사오케이저축은행의 채권최고액 198,900,000원입니다. 이 권리 이후의 갑구 2번 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 전입 임차인의 대항력은 별개로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 29명, 그중 28명 대항력 확인

현황조사상 실제 임차인으로 확인되는 사람은 29명입니다. 이 가운데 김영은을 제외한 28명은 말소기준권리 이전 전 전입으로 대항력 있음으로 정리되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 경우에는 우선변제권을 확정할 수 없으므로, 현재 표에서는 우선변제권을 미상으로 구분했습니다.

이성훈·나우유컴퍼니주식회사는 배당표상 대항력은 있으나 우선변제권은 없는 것으로 반영되어 보증금 전액이 매수인 인수로 처리됩니다. 그 밖의 보증금 미상 임차인은 확정적인 인수액을 정하기 전 추가 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 146,300,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,848,200원이 먼저 빠지고, 오케이저축은행에 143,451,800원이 배당됩니다. 채권자 총 청구액 338,900,000원 중 143,451,800원이 배당되어 195,448,200원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 별도로 40,000,000원입니다.

④ 가격·시장성 — 실거래 비교보다 먼저 임차인 인수액을 확정해야 한다

케이디스페이스알파286은 14세대이며 2021.10.25 사용승인된 건물입니다. 제공된 거래자료에는 최근 매매 실거래 금액이 확인되지 않아, 146,300,000원을 주변 시세와 직접 비교해 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 현재는 대항력 임차인의 인수 구조가 가격 판단의 우선순위입니다.

현재 회차만 놓고 보면 채권자에게 143,451,800원이 배당되고 195,448,200원이 미배당입니다. 그러나 낙찰가가 낮아져도 확인된 인수액 40,000,000원은 별도로 남습니다. 따라서 이 사건은 “몇 회 유찰되면 싸지는가”보다 “미상 대항력 임차인의 보증금이 얼마인가”가 먼저 해결되어야 하는 사건입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 소재하여 제반교통 사정은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 건물은 근린생활시설·다세대주택·업무시설(오피스텔)이 혼재하며, 감정평가상 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호로 구성됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층이며, 2021.10.25 사용승인된 공동주택 및 업무시설입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적 195.4㎡, 공시지가 1,790,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역이 포함됩니다.
• 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 감정요항표상 기타 참고사항에 특별한 사항은 없습니다.
• 환금성. 단지 규모는 14세대로 작고, 제공된 최근 실거래 자료가 없어 거래량·가격 추세를 별도로 확인할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보고 응찰 금지. 현재 146,300,000원에 확인된 매수인 인수액 40,000,000원이 별도로 존재합니다.
• 미상 보증금 우선 확인. 대항력 있는 임차인이 다수이고 보증금이 미상인 사람이 많아, 매수인 인수액이 현재 확인치보다 증가할 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
• 이성훈·나우유컴퍼니주식회사 확인. 두 임차인은 각각 보증금 20,000,000원, 대항력 있음, 우선변제권 없음으로 배당표에서 전액 인수 처리됩니다.
• 우선변제권 확인. 다수 임차인의 확정일자가 미상이라 우선변제권을 현재 단계에서 확정하기 어렵습니다.
• 배당요구 여부 확인. 김민·변하영·남초롱·한은솔·진성환·민희진·정하늘·오예솔·박영로·손정인·신혜원·백지현·최유리·송승애 등 일부 임차인의 배당요구가 확인되므로, 실제 배당관계를 개별 확인해야 합니다.
• 등기부 선순위 권리 확인. 2021.10.29 대형선망수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태이며, 2023.09.27 오케이저축은행 근저당이 말소기준권리입니다.
• 명도보다 권리관계가 우선. 이 사건의 핵심 리스크는 단순 명도보다 다수 대항력 임차인의 보증금 승계입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계 및 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰로 싸져도 인수액이 문제다”

이 사건의 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조라 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 하지만 실질적인 난도는 대항력 임차인에서 발생합니다. 실제 임차인은 29명으로 확인되고, 그중 28명이 대항력 있는 것으로 정리되어 있습니다. 보증금이 확인된 두 임차인의 인수액만 40,000,000원이며, 나머지 다수 임차인은 보증금이 미상입니다.

따라서 현재 최저매각가 146,300,000원을 “70% 가격”으로만 해석하면 안 됩니다. 현재 확인 범위의 실질취득은 146,300,000원 + 40,000,000원이고, 미상 임차보증금까지 확정되면 실제 부담은 더 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 시 102,410,000원, 3회 유찰 시 71,687,000원까지 내려가더라도 확인된 40,000,000원의 인수는 별도로 남습니다.

결론은 명확합니다. 권리의 말소 구조보다 임차인 인수액 확정이 먼저입니다. 실거래 비교자료가 없어 시세상 저가 여부를 판단하기도 어렵습니다. 이 사건의 입찰 여부는 “최저가가 얼마인가”보다 “대항력 임차인의 최종 보증금과 우선변제 여부를 얼마까지 확인했는가”로 결정해야 합니다.