부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동의 케이디스페이스알파286 4층 404호입니다. 소유자는 우용길이며, 2021년 10월 29일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 현재 확인되는 경매 최저매각가는 감정가의 49%인 102,410,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 감정가 대비 낙폭이 크지만, 권리분석상 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다.
등기상 말소기준권리는 2023년 9월 27일 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권으로 정리되어 있습니다. 그러나 과거 2021년 근저당권의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전·질권 설정 기록을 함께 살펴야 하므로 권리관계가 단순하다고 보기 어렵습니다. 더욱이 다수의 전입 기록이 말소기준일 이전에 위치하고 상당수의 보증금과 점유 호실이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 4층 404호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 표기. 건물 전체는 근린생활시설·다세대주택·업무시설(오피스텔)이 혼재하며, 404호의 공부상 정확한 용도는 개별 확인 필요 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하1층~지상6층 · 2021.10.25 사용승인 |
| 소유자 | 우용길 · 단독소유 |
| 감정가 | 209,000,000원 |
| 현재 최저가 | 102,410,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매개시 채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 말소기준 | 2023.09.27 · 주식회사오케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 198,900,000원 |
| 점유·임대차 | 임차인 명의 기록 29명 · 대상 호실과의 관계 및 인수액 확인 필요 |
| 인수 추정액 | 40,000,000원(배당 시뮬레이션상 가정, 확정 아님) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 확인할 기록이 있다
표시된 말소기준권리는 2023.09.27 오케이저축은행 근저당권입니다. 이후의 이재경 가압류, 임의경매개시결정, 강제경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 하지만 이것만으로 매수인 부담이 없다는 결론을 내리기는 어렵습니다.
특히 경매 신청채권자의 청구금액은 2,901,207,385원이지만, 현재 회차 배당 시뮬레이션에는 신청채권자에 대한 배당이 0원으로 표시됩니다. 청구금액과 배당대상 채권액의 차이, 공동담보 관계 및 권리의 변동 경위에 대한 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입과 인수액 미확정이 핵심
임차인 명의로 기재된 사람과 법인은 총 29명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 명의는 없습니다. 이 중 28명은 표시된 말소기준일 이전 전입 기록을 가지고 있습니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 법적 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 해당 호실, 주택 또는 상가임대차 보호요건을 확인해야 합니다.
보증금이 확인되는 명의는 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사로 각각 20,000,000원입니다. 두 명의 점유 부분은 모두 지하1층 101호로 기재되어 있으며 각각 월차임 600,000원입니다. 따라서 두 보증금의 합계 40,000,000원을 404호 매수인이 인수한다고 확정하는 것은 부정확합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|
대항력 표시는 전입일과 표시된 말소기준일을 비교한 예비판정입니다. 확정일자와 점유 상태 등 추가 요건이 확인되지 않은 명의에 대해서는 대항력을 확정하지 않았습니다. 보증기관 승계·대위로 분류되는 명의는 없습니다. 인수 여부는 404호와의 실제 임대차 관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인보다 실질취득액이 중요하다
현재 최저가는 102,410,000원으로 감정가 209,000,000원의 49%입니다. 그러나 배당 시뮬레이션은 40,000,000원의 보증금을 매수인이 별도로 부담한다고 가정합니다. 해당 가정이 실제 404호에 적용된다면, 최저가 낙찰 기준 실질취득액은 142,410,000원입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 102,410,000원 | 40,000,000원 | 142,410,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 71,687,000원 | 40,000,000원 | 111,687,000원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 50,180,900원 | 40,000,000원 | 90,180,900원 |
위 실질취득액은 각 회차 최저가에 시뮬레이션상 인수액 40,000,000원을 단순 합산한 조건부 계산입니다. 실제 낙찰가 및 404호 인수액이 확정된 금액이 아니며 취득세·명도비·기타 거래비용은 포함하지 않습니다.
④ 시세·환금성 — 가격 메리트 판단은 보류
케이디스페이스알파286의 건물 규모는 다세대주택 14세대를 포함하며, 2021.10.25 사용승인된 건물입니다. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 다만 이 수치만으로 대상 호실의 시장가치나 실제 매각 가능성을 확정할 수는 없습니다.
특히 404호와 비교 가능한 최근 실거래가격 및 최근 12개월 거래 평균을 확인할 수 없습니다. 감정가 209,000,000원이나 최저가 102,410,000원만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 해당 호실의 정확한 용도와 면적까지 확인한 뒤 같은 용도의 유사 면적 실거래를 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,233,740원 |
| 인수 가정 · 이성훈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 나우유컴퍼니주식회사 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 오케이저축은행 | 198,900,000원 | 100,176,260원 |
| 가압류 · 이재경 | 140,000,000원 | 0원 |
| 강제경매 · 이재경 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 102,410,000원 |
두 임차보증금의 배당액 0원은 시뮬레이션상 매수인 인수로 처리한 결과이며, 해당 채무가 실제 404호 매수인에게 승계된다는 법적 확정 판단이 아닙니다. 신청채권자 배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세, 최우선변제, 확인되지 않은 임차보증금, 선행 권리의 실제 효력은 별도 확인 대상입니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰대금, 커지는 채권 미배당
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 102,410,000원 | 100,176,260원 | 238,723,740원 |
| 3회 유찰 시 | 71,687,000원 | 69,996,634원 | 268,903,366원 |
| 4회 유찰 시 | 50,180,900원 | 48,877,644원 | 290,022,356원 |
유찰이 진행되면 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄어들고 채권 미배당액은 증가하는 것으로 나타납니다. 그러나 일반 채권자의 미배당액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 개별 권리의 성격, 선후관계, 임대차 대항력 및 매각조건으로 판단해야 합니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하1층~지상6층 복합용도 건물입니다. 승강기, 주차장, 스프링클러, 화재탐지·경보시설 등이 기재되어 있습니다.
- 용도. 건물 내 근린생활시설·다세대주택·오피스텔이 혼재합니다. 404호의 정확한 이용상태와 공부상 용도를 별도 확인해야 합니다.
- 도로. 북측과 남측에 폭 약 4m 내외의 포장도로가 접하며, 토지는 남하향 완경사지에 조성되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역. 가축사육제한구역과 대연초등학교 관련 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가 1,790,000원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 개별 404호의 현황 확인을 대신하지는 않습니다.
- 환금성. 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%라는 경매 통계가 제시되어 있습니다. 최근 실거래 비교가 가능하지 않고 복합용도 건물이므로 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 404호 임차인 특정. 현황조사의 임차인 29명 중 실제 404호를 점유하거나 임차한 사람이 누구인지 확인하세요. 다른 호실의 점유자를 매수인 인수채무에 합산하지 않아야 합니다.
- 임차보증금 확인. 선순위 전입 기록 중 보증금 미상인 26명의 계약금액, 실제 점유 여부, 계약 목적물을 확인하세요.
- 대항력·우선변제 검토. 전입일 외에 실제 점유, 사업자등록 여부, 확정일자, 배당요구, 임대차 목적물과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 40,000,000원 인수 가정 재검증. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 점유 장소는 지하1층 101호로 표시되어 있습니다. 404호 인수액에 포함할 근거를 확인해야 합니다.
- 2021년 근저당권 말소 경위. 대형선망수산업협동조합의 근저당권 말소 표시와 2025년 근저당권 이전·질권 기록의 관계를 원본으로 확인하세요.
- 공동담보·채권 내역. 신청채권자의 청구금액 2,901,207,385원과 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당 0원의 관계를 확인하세요.
- 실질취득액 재산정. 입찰가에 404호의 확정 인수보증금, 취득세, 관리비, 명도비 및 기타 비용을 반영하세요.
- 실거래 비교. 404호의 정확한 용도와 면적을 확인하고 같은 유형의 최근 거래를 기준으로 응찰 상한을 정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 마세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 사건기록을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “누구의 보증금을 떠안는가”
이 물건의 현재 최저매각가 102,410,000원은 감정가 209,000,000원에 비해 크게 낮아졌습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 매수인이 부담해야 하는 총취득비용과 권리 인수 여부입니다.
배당 시뮬레이션은 인수액 40,000,000원을 전제로 실질취득액을 142,410,000원으로 산정하지만, 그 보증금의 임차 목적물은 404호가 아닌 지하1층 101호로 제시되어 있습니다. 다른 선순위 전입 기록의 보증금도 대부분 확인되지 않았습니다. 따라서 142,410,000원은 확정 실질취득액이 아니며, 실제 인수액은 아직 알 수 없습니다.
여기에 2021년 선행 근저당권과 2025년 후속 권리변동까지 확인해야 합니다. 최근 실거래와의 비교 근거도 없어 지금 가격이 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리위험과 총취득비용은 아직 확정되지 않은 물건. 이 사건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 404호의 임차관계와 선행 권리의 효력을 정확히 확정하는 것입니다.
