부산지방법원 2024타경102320. 대연동 케이디스페이스알파286 6층 601호입니다. 소유자는 우용길이고, 등기상 2023년 9월 27일 설정된 주식회사오케이저축은행의 근저당권이 말소기준권리로 표시됩니다. 이 근저당의 채권최고액은 198,900,000원입니다. 그보다 앞선 2021년 근저당권에는 이미 말소되었다는 표시가 있지만, 이후 근저당권이전과 채권 질권설정도 기록되어 있어 등기 연혁 전체를 대조하지 않고 권리가 깨끗하다고 단정할 수 없습니다.
더 중요한 것은 임차관계입니다. 601호를 포함하는 건물에서 여러 점유·임차 신고가 확인되고, 이수원의 140,000,000원 임차보증금과 임차권등기가 존재합니다. 특히 신고 중 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 지하 1층 101호로 표시되어 있습니다. 이 신고액을 6층 601호의 부담으로 곧바로 합산해서도 안 되지만, 반대로 601호의 임차보증금 위험을 없다고 보아서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 6층 601호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 건물 구분 | 집합건물 · 6층 601호 · 근린시설 표기 |
| 감정상 건물 구성 | 근린생활시설 1개호 · 다세대주택 14개호 · 업무시설(오피스텔) 13개호 |
| 601호 용도 확인 | 감정상 근린생활시설은 지하 1층 101호로 표시됨. 601호의 개별 공부상 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 지하 1층, 지상 6층 |
| 사용승인 | 2021.10.25 |
| 소유자 | 우용길 · 단독소유 |
| 감정가 | 207,000,000원 |
| 최저가 | 101,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 말소기준 표시 | 2023.09.27 · 을구 2번 · 주식회사오케이저축은행 근저당권 198,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 단순한 말소 사건이 아니다
말소기준권리로 표시된 2023년 9월 27일 오케이저축은행 근저당권 이후의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 2021년 설정 근저당권의 말소 표시와 2025년 근저당권이전·근질권·질권 기록이 함께 존재합니다. 이 권리들이 어느 채권을 대상으로 하는지, 공동담보와 실제 배당권자가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 인수금액과 호실이 핵심
현황조사 및 관련 문건에는 29명의 개인·법인 명의가 등장합니다. 이 중 이수원은 건물 전부에 대한 임차권등기가 있고, 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 지하 1층 101호로 표시됩니다. 나머지 다수는 점유 부분이나 보증금이 특정되지 않아 29명을 모두 601호의 실제 임차인으로 볼 수 없습니다.
전입일이 말소기준권리보다 앞서더라도 적법한 점유·주민등록의 유효성, 임대차 목적물과 보증금, 계약의 성격이 확인되어야 대항력을 최종 판단할 수 있습니다. 특히 확정일자와 보증금이 확인되지 않는 사람은 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
| 임차·점유 신고인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력은 전입일뿐 아니라 실제 점유, 해당 호실 및 임대차의 법적 성격까지 확인한 후 확정됩니다. 우선변제 미상은 우선변제권이 없다는 뜻이 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
③ 인수보증금과 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
예상배당표는 이수원 140,000,000원, 이성훈 20,000,000원, 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원을 모두 배당받지 못하는 임차보증금으로 분류합니다. 이 금액을 단순 합산하면 180,000,000원입니다.
| 최저매각가 | 101,430,000원 |
|---|---|
| 이수원 보증금 | 140,000,000원 · 임차권등기 |
| 이성훈 보증금 | 20,000,000원 · 지하 1층 101호 신고 |
| 나우유컴퍼니 보증금 | 20,000,000원 · 지하 1층 101호 신고 |
| 배당표상 인수 가정 | 180,000,000원 |
| 전액 인수 가정 매수비용 | 281,430,000원 |
| 601호 확정 인수금액 | 배당순위·호실 확인 전 확정 불가 |
그러나 현재 예상배당표는 이수원 배당을 0원으로, 인수를 140,000,000원 전액으로 계산합니다. 이에 따른 281,430,000원은 다른 호실 신고액까지 포함한 전액 무배당 가정의 산술 결과이지, 선순위 임차인의 실제 배당과 잔액 인수를 확정한 취득원가가 아닙니다. 배당금이 지급되면 인수 잔액도 다시 계산해야 합니다.
이 물건의 감정가는 207,000,000원입니다. 전액 인수 가정 매수비용 281,430,000원은 감정가보다 74,430,000원 높습니다. 다만 감정가는 실거래 시세 자체가 아니므로 이 차이만으로 시세 대비 고평가율을 확정할 수는 없습니다. 현재는 같은 면적·같은 용도의 최근 거래와 비교할 만한 가격 근거가 확인되지 않으므로 최저가 49%라는 이유로 가격 메리트를 인정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,220,020원 | - |
| 임차인 · 이수원 | 140,000,000원 | 0원 | 140,000,000원 |
| 임차인 · 이성훈 (지하 1층 101호) | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원* |
| 임차인 · 나우유컴퍼니주식회사 (지하 1층 101호) | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원* |
| 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 99,209,980원 | - |
| 소유자 잔여 | - | 0원 | - |
| 합계 | - | 101,430,000원 | 180,000,000원* |
* 예상배당표의 인수 분류를 그대로 나타낸 금액입니다. 지하 1층 101호 보증금 40,000,000원은 경매 대상인 601호에 대한 실제 인수 의무가 확정되지 않았습니다. 임차인의 배당순위, 배당요구 효력, 최우선변제, 당해세 및 공동담보 관계에 따라 실제 배당액과 인수 잔액은 달라질 수 있습니다.
예상배당표상 오케이저축은행은 채권최고액 198,900,000원 가운데 99,209,980원을 배당받는 것으로 계산됩니다. 해당 채권의 미배당액은 99,690,020원입니다. 한편 경매 신청채권자인 대형선망수산업협동조합의 청구금액은 2,901,207,385원이지만, 회차별 계산에서는 신청채권자의 배당이 0원으로 표시되어 있습니다. 따라서 신청권원과 실제 배당표를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 남는 권리 위험
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 101,430,000원 | 99,209,980원 | 99,690,020원 | 180,000,000원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 129,577,018원 | 180,000,000원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 49,700,700원 | 48,406,087원 | 150,493,913원 | 180,000,000원 |
후속 회차의 인수 180,000,000원은 각 회차에 일률적으로 적용한 가정입니다. 실제 선순위 임차인의 배당금과 인수 잔액은 서로 연동될 수 있으므로, 위 금액을 낙찰가에 기계적으로 더해 회차별 실질취득비용이 감소한다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
우선매수권의 실제 행사 가능성은 피해자 지위, 대상 목적물, 행사 요건, 행사 여부 및 해당 매각기일의 절차에 따라 달라집니다. 따라서 모든 외부 입찰이 자동으로 무효가 되는 것은 아니지만, 입찰가격을 높게 써도 매수 기회가 보장되지 않는 위험은 사전에 확인해야 합니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 소재합니다. 감정상 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층에서 지상 6층까지 있으며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼합되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보설비, 승강기, 공동현관기, 주차시설 및 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 대지의 형상은 부정형이며 완경사지에 조성되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 대연초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,790,000원입니다.
- 건축 관련. 감정요항에는 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다. 다만 601호의 개별 용도는 해당 호실의 건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼합된 건물입니다. 건물 전체의 거래나 임차관계가 개별 601호의 시세 및 매수 수요를 대변하지는 않습니다. 최근 동일 용도·면적 실거래가 확인되지 않아 적정 환금가격을 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 601호 개별 공부 확인. 집합건축물대장, 등기부와 현황조사를 대조해 601호의 정확한 용도, 전용면적, 대지권 및 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 이수원 임차권등기 검증. 보증금 140,000,000원, 임대차계약일 2021.12.03, 확정일자 2021.12.06, 전입·점유개시일 2022.01.03의 법적 효력과 임차 목적물을 확인해야 합니다.
- 실제 배당순위 확인. 선순위 임차인의 배당 가능액과 매수인이 인수할 미배당 보증금을 구분해야 합니다. 임차인 배당 0원이라는 예상배당 가정만으로 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
- 다른 호실 신고 분리. 지하 1층 101호의 이성훈·나우유컴퍼니주식회사 보증금 40,000,000원이 601호의 인수채무인지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 조사. 601호에 실제 점유하는 신고인을 특정하고, 계약서·주민등록·점유·확정일자·배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 선순위 근저당권 연혁 검증. 2021년 대형선망수산업협동조합 근저당권의 말소 표시, 2025년 근저당권이전·근질권·질권, 공동담보목록 및 경매 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 전세사기피해자 우선매수권 확인. 피해자 지위, 행사 요건, 행사 가능 여부 및 이번 매각기일에서의 우선매수 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 재산정. 601호의 실제 용도를 먼저 특정한 뒤, 동일·유사 용도와 면적의 최근 거래를 기준으로 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 명도·관리비·조세. 실제 점유자와 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 최우선변제 채권을 확인해야 합니다.
- 매각 전 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 관련 서류 및 법원의 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수 후 가격을 보라”
이 사건에서 가장 위험한 착각은 207,000,000원짜리 물건을 101,430,000원에 살 수 있다는 판단입니다. 이수원의 140,000,000원 임차보증금은 현재 최저가보다 크며, 예상배당표상 인수 가정은 다른 호실의 신고액을 포함해 180,000,000원에 이릅니다.
실제 선순위 임차인의 배당과 미배당 보증금 인수구조가 성립한다면 낙찰가가 더 낮아져도 총 취득부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 동시에 현재 예상배당표의 전액 무배당 가정과 호실별 계약관계가 확정되지 않았으므로 실질취득비용을 하나의 확정금액으로 볼 수도 없습니다.
최근 실거래에 의한 시세 검증도 이루어지지 않았고, 피해자의 우선매수권이 행사된다면 외부 입찰자의 낙찰 기회 역시 제한될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 권리·점유·배당 관계의 불확실성이 훨씬 큰 사건입니다. 결론은 권리 확인 전 입찰보류, 종합 D등급입니다.
