💸 실질취득 324,900,000원+ ⚠️ 인수 가정 180,000,000원+ 👥 말소기준 전 전입 28명 🔒 우선매수권 1회
144,900,000원
부산지방법원 2024타경102320. 대상은 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286 6층 601호이고 사건 용도 표기는 근린시설입니다. 소유자는 우용길이며 2021.10.29. 소유권보존등기가 되어 있습니다. 현재 계산의 기준이 되는 말소기준권리는 2023.09.27. 주식회사오케이저축은행 근저당권 198,900,000원입니다. 그런데 현황조사상 전입자 대부분이 이 날짜보다 빠릅니다. 따라서 이 사건은 후순위 등기가 지워지는지만 볼 사건이 아니라, 말소기준권리보다 앞선 점유·임차관계가 얼마만큼 매수인에게 남느냐가 핵심입니다.
특히 배당 시뮬레이션은 이성훈 20,000,000원, 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원, 이수원 140,000,000원을 합한 180,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 이 가정을 그대로 적용하면 최저가가 싸 보이는 효과는 사라집니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자들이 다수 남아 있어, 180,000,000원이 최종 인수액의 상한이라고 볼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 6층601호 (대연동,케이디스페이스알파286) |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 우용길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.09.27. 을구 2번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 · 채권최고액 198,900,000원 |
| 경매개시 | 2024.03.06. · 채권자 대형선망수산업협동조합 |
| 청구액 | 2,901,207,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 더 중요하다
2021.10.29. 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권 3,420,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 말소기준은 2023.09.27. 오케이저축은행 근저당입니다. 2024.03.06. 경매개시결정과 2026.05.21. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
하지만 이수원은 임대차계약 2021.12.03., 확정일자 2021.12.06., 주민등록·점유개시 2022.01.03.으로 등기되어 있고 보증금은 140,000,000원입니다. 2025.11.13.에는 주택임차권등기도 마쳤습니다. 등기부의 확정일자 기재와 달리 배당 시뮬레이션은 이수원을 “우선변제권 없음·전액 인수”로 처리하고 있어, 실제 배당 여부와 미배당 인수액은 반드시 매각물건명세서·배당요구·임차권등기 원문을 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 29명, 보증금 미상 다수
보증기관 대위·승계 표시는 한 건도 없어 조사상 인원은 실제 임차인·점유자 29명입니다. 이 중 김영은을 제외한 28명의 전입일이 2023.09.27. 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 사람은 아래 표에서 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 전입일만으로 보증금 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민 | 미상 | 2022-05-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안소현 | 미상 | 2022-05-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이성훈 | 지하1층 101호 | 2022-09-07 | 20,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 나우유컴퍼니주식회사 | 지하1층 101호 | 2022-05-06 | 20,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 변하영 | 미상 | 2022-04-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 남초롱 | 미상 | 2021-12-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김소희 | 미상 | 2022-01-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승헌 | 미상 | 2022-02-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한은솔 | 미상 | 2022-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김경모 | 미상 | 2023-08-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진성환 | 미상 | 2022-02-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 민희진 | 미상 | 2022-01-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김태민 | 미상 | 2022-10-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정하늘 | 미상 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오예솔 | 미상 | 2022-01-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박영로 | 전부 | 2022-04-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손정인 | 미상 | 2022-06-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신혜원 | 전부 | 2022-09-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김동규 | 미상 | 2022-01-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김정원 | 미상 | 2021-12-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백지현 | 미상 | 2022-03-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강준혁 | 미상 | 2022-08-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은비 | 미상 | 2022-04-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최유리 | 미상 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강지연 | 미상 | 2022-06-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김나형 | 미상 | 2022-06-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송승애 | 미상 | 2022-03-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영은 | 미상 | 2023-11-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수원 | 건물 전부 | 2022-01-03 | 140,000,000원 | 있음 | 상충·확인 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 인수 · 이성훈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 나우유컴퍼니주식회사 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이수원 보증금 | 140,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 142,071,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 기준 오케이저축은행 미배당액은 56,828,600원, 매수인 인수 가정액은 180,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 위험이 같이 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 144,900,000원 | 142,071,400원 | 56,828,600원 | 180,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 101,430,000원 | 99,209,980원 | 99,690,020원 | 180,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 129,577,018원 | 180,000,000원 |
유찰에 따라 최저가가 101,430,000원, 71,001,000원으로 내려가도 현재 시뮬레이션의 매수인 인수 가정 180,000,000원은 그대로입니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율만 보고 진입할 물건이 아닙니다. 먼저 각 선순위 점유자가 실제 601호의 임차인인지, 보증금이 얼마인지, 배당에서 얼마를 회수하는지를 확정해야 실질취득가가 계산됩니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 확인
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.10.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물이며, 다세대주택과 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보시설, 승강기, 공동현관기, 주차장, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 195.4㎡, 공시지가 1,790,000원/㎡이며 완경사·자루형 토지입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함되며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 601호 임차인 특정. 29명의 점유·전입 자료 중 실제 601호에 귀속되는 사람을 주민등록·현황조사·명세서에서 다시 특정해야 합니다.
- 보증금 미상 25명. 말소기준 이전 전입자 중 보증금·확정일자가 함께 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 보증금을 확인해야 합니다.
- 이수원 140,000,000원. 임차권등기에는 확정일자 2021.12.06.이 적혀 있으나 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없음으로 계산하므로 실제 배당·인수액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 101호 40,000,000원. 이성훈·나우유컴퍼니주식회사는 지하1층 101호로 기재되어 있어 601호와의 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 말 것. 144,900,000원에 알려진 인수 가정 180,000,000원을 더하면 현재 실질취득은 324,900,000원 이상입니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 있으므로 일반 입찰자의 실제 취득 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건은 근린시설로 표시되지만 감정 이용상태는 건물 전체의 혼합용도를 설명하므로 601호의 공부상·현황상 개별 용도를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 선순위 임차가 먼저다”
감정가 207,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 144,900,000원으로 내려온 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 물건은 가격보다 권리 확인 순서가 먼저입니다. 배당 시뮬레이션이 잡은 알려진 인수액만 180,000,000원이고, 말소기준권리 이전 전입자가 28명이며 상당수 보증금이 확인되지 않았습니다.
여기에 601호와 101호가 섞인 점유자료, 이수원의 확정일자와 배당 가정 사이의 불일치, 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “최저가가 낮아졌으니 매력적”이 아니라 “인수액과 실제 601호 임차관계를 확정하기 전에는 입찰가를 정할 수 없다”입니다. 권리관계가 정리되지 않은 채 할인율만 좇는 것은 위험합니다.
