부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286의 6층 604호가 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준에서 매각을 앞두고 있습니다. 최저가만 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 이 사건은 권리 순위와 임차인 귀속 여부부터 확인해야 하는 물건입니다.

등기상 소유자는 우용길입니다. 2021년 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권은 말소된 것으로 표시되는 반면, 해당 근저당권의 이후 이전 및 질권 설정 기록도 존재합니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2023년 주식회사오케이저축은행 근저당권이지만, 이전 근저당권의 법적 상태를 원본 등기로 대조하기 전에는 이를 최종 확정했다고 보기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 원본 대조 필요

2021.10.29 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 3,420,000,000원 근저당권은 등기 분석상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 하지만 이 근저당권을 대상으로 한 2025.10.30 이전등기와 근질권 설정, 2025.11.20 질권 설정도 기재돼 있습니다. 서로 다른 상태 표시가 함께 존재하므로, 2021년 선순위 근저당권의 실제 말소 여부와 관련 권리의 존속 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2021년 근저당권이 유효하게 말소된 것이 확인된다면, 2023.09.27 설정된 주식회사오케이저축은행의 채권최고액 198,900,000원 근저당권을 말소기준으로 볼 수 있습니다. 이 경우 후순위 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 말소기준권리의 변경 가능성은 임차인 대항력과 배당순위에도 영향을 주므로 원본 확인 이전에 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 전입 기록이 곧 604호의 인수채무는 아니다

현황조사 등에 등장하는 점유·임차 관련 명의는 29건입니다. 그중 다수는 전입일이 분석상 말소기준일인 2023.09.27 이전입니다. 다만 건물 전체의 여러 호실을 대상으로 작성된 기록이 섞여 있을 가능성이 크고, 상당수는 점유 부분과 보증금·확정일자를 확인할 수 없습니다.

따라서 선순위 전입 기록은 대항력 가능·미상으로 구분해야 하며, 실제 해당 호실의 임대차 여부, 점유, 주민등록 또는 사업자등록, 인도 시점 등을 확인하지 않고 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 전입일을 중심으로 한 검토 대상 구분이며, 개별 호실에 대한 법적 대항력을 확정한 판정이 아닙니다. 확정일자와 임대차계약의 구체적인 효력은 별도로 확인해야 합니다. 보증기관 대위변제·승계 명의로 표시된 사례는 없습니다.

③ 가격과 실질취득 — 49% 낙찰가의 함정

현재 최저매각가 110,740,000원은 감정가 226,000,000원의 49%입니다. 하지만 임차보증금 인수가 발생한다면 실질취득은 낙찰가와 인수액의 합계로 판단해야 합니다.

위 실질취득은 배당 시뮬레이션의 40,000,000원 인수 가정을 그대로 유지한 조건부 계산입니다. 지하1층 101호의 임대차를 604호가 실제로 인수한다는 의미가 아니며, 보증금 미상 명의의 추가 인수액도 반영하지 않았습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 실질취득이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건도 604호에 실제 귀속하는 선순위 보증금과 배당액을 확정하기 전에는 유찰에 따른 가격 이익을 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 집행비용과 주식회사오케이저축은행 배당액이 매각대금 110,740,000원을 소진합니다. 표의 임차보증금은 배당금이 아니라 별도로 계산된 조건부 인수 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 기존 선순위 근저당권 및 신청채권자의 실제 배당순위가 확정되지 않았으므로 이 표는 최종 배당예정액을 의미하지 않습니다.

⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성

다만 우선매수권의 실제 행사 여부, 행사 주체 및 대상 범위가 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 우선매수권이 존재할 수 있다는 사정과 이미 행사됐다는 사실은 구별해야 합니다. 매각기일 전 법원에 행사 신고 여부와 절차를 확인하는 것이 필수입니다.

⑥ 입지·건물 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근. 주변에는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 대연역이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물 구성. 지하1층 지상6층 건물로, 근린생활시설·다세대주택·업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 604호의 정확한 전유부분 용도와 면적을 확인해야 합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러, 승강기, 주차장 및 도시가스 개별난방설비가 기재돼 있습니다.
• 접도. 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대연초등학교 상대보호구역입니다. 공시지가는 1,790,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 건물 내 용도 혼재와 개별 호실 거래 비교의 불확실성이 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 재매각 용이성이나 수익성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 604호의 정확한 물건 범위. 매각목록, 건축물대장, 집합건물 등기 및 감정평가서를 대조해 604호의 용도와 전유부분 범위를 확정해야 합니다.
• 기존 근저당권 말소 확인. 2021년 대형선망수산업협동조합 근저당권의 말소 여부와 2025년 이전·근질권·질권 설정의 법적 효력을 확인해야 합니다.
• 선순위 전입기록 확인. 2023.09.27 이전 전입자들의 실제 점유 호실과 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 대항력 요건을 검토해야 합니다.
• 지하1층 101호와 604호 구분. 이성훈 및 나우유컴퍼니주식회사의 보증금 각 20,000,000원이 604호와 관련 있는지 확인해야 하며, 별개 호실의 보증금을 무조건 인수액에 포함해서는 안 됩니다.
• 실질취득 재계산. 인수 확정액이 없는 상태에서 낙찰가만 기준으로 수익률을 계산하지 말고, 미배당 임차보증금과 추가 명도비용을 검토해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 신고 및 외부 입찰자의 최종 매수 가능성을 법원에서 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 경매 신청채권자, 근저당권 이전 및 실제 채권액, 임차인 배당요구, 세금 등 우선배당 요소를 대조해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 604호와 동일한 용도·면적의 최근 실거래 및 임대수익을 확인해 실질취득 기준으로 적정 응찰가를 다시 산정해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가 ≠ 49% 취득비용”

이 사건의 가장 큰 위험은 낮아 보이는 최저가 자체가 아니라 확정되지 않은 인수채무와 복잡한 권리관계에 있습니다. 배당 시뮬레이션상 40,000,000원의 인수액이 반영돼 있어 조건부 실질취득은 150,740,000원이지만, 해당 보증금의 점유 부분은 604호가 아닌 지하1층 101호입니다. 반대로 604호에 실제로 귀속하는 선순위 임차인이 존재한다면 추가 인수 가능성은 여전히 남습니다.

2021년 근저당권의 말소·이전 기록도 명확히 대조해야 하고, 전세사기피해자 우선매수권 행사 시에는 외부 낙찰 기회가 제한될 수 있습니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격의 저렴함도 입증할 수 없습니다. 결론은 권리관계 확정 전 입찰 보류입니다. 유찰이 더 진행되더라도 인수채무와 우선매수권 문제가 해소되지 않는다면 낮은 최저가는 안전마진이 될 수 없습니다.