부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286 6층 604호에 대한 임의경매입니다. 법원 경매의 핵심인 말소기준권리는 을구 2번 근저당권·주식회사오케이저축은행으로, 2023년 9월 27일 접수된 채권최고액 198,900,000원입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 말소기준권리보다 앞선 전입 임차인이 다수라서, 단순히 “낙찰 후 선순위 권리는 모두 정리된다”라고 보면 안 됩니다.
현재 매각가 158,200,000원은 채권최고액 198,900,000원보다 낮습니다. 따라서 배당표상 오케이저축은행은 155,185,200원을 배당받고 43,714,800원의 미배당이 발생합니다. 더 중요한 부분은 대항력 있는 임차인의 일부가 배당으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 구조라는 점입니다. 확정된 두 임차인의 인수액만 40,000,000원이고, 보증금이 미상인 다른 임차인들의 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 6층604호 (대연동,케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 우용길 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 발급기준일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 이전 임차인은 별도 검토
말소기준권리는 2023.09.27 을구 2번 근저당권입니다. 2021.10.29의 을구 1번 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2025.10.30 이후의 권리이전·질권설정 등도 등기부상 별도 권리관계로 존재합니다. 현재 경매에서 매각으로 소멸하는 핵심 권리는 말소기준권리 이후의 권리들입니다. 그러나 2022년 전입을 중심으로 한 다수 임차인은 말소기준 이전이므로 매수인 인수 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 29명, 대항력 있는 인원 다수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,014,800원 |
| 인수 · 임차인 이성훈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 나우유컴퍼니주식회사 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 155,185,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
오케이저축은행의 채권최고액 기준 미배당은 43,714,800원입니다. 인수액은 별도 배당금액에 포함되지 않으며, 현재 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 40,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 시장성·환금성 메모 — 실거래 비교보다 점유·용도 확인이 우선
- 용도. 해당 집합건물은 감정평가상 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호로 구성됩니다. 본건 리포트 대상은 근린시설입니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근이며 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 대연역이 있어 제반교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층이며 2021년 10월 25일 사용승인 된 공동주택 및 업무시설입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이고 공시지가 1,790,000원/㎡이며 토지면적은 195.4㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 데이터. 실거래가 최신 거래·최근 12개월 평균 등 비교자료가 확인되지 않아, 이번 분석에서는 시세 대비 저가 여부를 판단하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 29명 중 28명이 말소기준 이전 전입으로 대항력 위험이 있으며, 다수의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 실제 점유·보증금·확정일자를 다시 대조해야 합니다.
- 확정된 인수액과 잠재 인수액 분리. 이성훈 20,000,000원과 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원은 현재 인수로 계산되지만, 미상 임차인의 추가 보증금은 별도입니다.
- 낙찰가 하락 시 주의. 2회 유찰 시 매각가 110,740,000원, 3회 유찰 시 77,518,000원이지만 채권 미배당은 각각 90,510,360원과 123,177,324원으로 확대됩니다. 가격만 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 우선매수권. 매각물건명세서에 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이 기재되어 있어, 해당 요건에 해당하는 경우 외부 낙찰 경쟁이 제한되는 ‘닫힌 경매’ 함의를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 근린시설 건물 내 다수 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 및 실제 점유형태를 별도 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 관련 문건을 기준으로 임차인별 보증금과 배당요구 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸다”가 아닌 물건
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 158,200,000원까지 내려왔지만, 가격 인하 자체가 핵심 투자메리트로 이어지지 않습니다. 이유는 대항력 있는 임차인이 다수이고 보증금이 미상인 사람이 많기 때문입니다. 현재 확인된 인수만 40,000,000원으로, 최저가와 합산한 실질취득은 최소 198,200,000원*입니다. *추가 미상 보증금은 별도.
배당은 158,200,000원 매각가 기준 오케이저축은행에 155,185,200원이 돌아가고 43,714,800원이 미배당됩니다. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 더 내려가면 채권 미배당은 더욱 커집니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 받느냐”보다 “실제 인수해야 할 임차보증금이 얼마인지 확정하느냐”에 있습니다. 특히 다수 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 응찰가를 결정하지 않는 것이 안전합니다.
