부산지방법원 2024타경102320. 사건 용도는 근린시설이고, 대상은 케이디스페이스알파286 2층 206호입니다. 감정요항에서는 이 건물이 근린생활시설·다세대주택·업무시설(오피스텔)이 함께 구성된 건물로 조사돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 209,000,000원의 70%인 146,300,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 매수인이 낙찰대금 외에 얼마나 더 떠안을 수 있느냐입니다.

등기상 계산된 말소기준권리는 2023.09.27. 주식회사오케이저축은행의 근저당권 198,900,000원입니다. 그보다 앞선 2021.10.29. 대형선망수산업협동조합 근저당권 3,420,000,000원은 등기상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 그런데 이 1번 근저당권에 관해서는 2025.10.30. 주식회사위드파트너스대부로의 이전, 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권, 2025.11.20. 최해용의 질권 관련 후속 등기도 기록돼 있어, 최신 등기사항 원본 대조가 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 더 중요하다

등기상 말소기준은 2023.09.27. 오케이저축은행 근저당입니다. 이후 2024.03.06. 대형선망수산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 말소기준보다 앞서 전입한 점유·임차 관계자가 다수 존재합니다. 따라서 후순위 등기가 지워진다는 사실만으로 ‘권리가 깨끗하다’고 볼 수 없습니다.

② 임차인·점유관계 — 확정 4,000만원 외 미상 인수위험

이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 각각 보증금 20,000,000원, 월세 600,000원으로 확인되고, 배당 시나리오에서는 두 보증금 모두 우선변제권 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 146,300,000원에 낙찰된다고 해도 확인된 부담만 합치면 186,300,000원입니다.

특히 확인된 두 임차관계의 점유부분은 모두 지하1층 101호로 기록돼 있고, 경매 대상은 2층 206호입니다. 다른 관계자들도 상당수가 점유부분이 미상입니다. 따라서 이 임차관계가 대상 206호에 실제로 어떤 범위까지 귀속되는지는 매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유상태를 대조해야 합니다. 이 불일치가 해소되지 않은 상태에서 인수액을 단정하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)

매각대금에서는 집행비용 2,848,200원을 제외한 143,451,800원이 오케이저축은행에 배당되는 시나리오이며, 55,448,200원이 미배당으로 남습니다. 이성훈·나우유컴퍼니주식회사의 보증금 40,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수위험은 남는다

유찰되면 낙찰대금은 102,410,000원, 71,687,000원으로 낮아지지만 배당 시나리오의 매수인 인수액 40,000,000원은 그대로입니다. 게다가 보증금 미상 관계자의 인수 가능성은 해결되지 않습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수 자체가 안전성을 만들어 주는 구조가 아닙니다.

⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성 확인

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 용도. 사건 용도는 근린시설입니다. 감정요항상 케이디스페이스알파286에는 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호가 함께 구성돼 있습니다.
• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근이며, 주변에 아파트단지·단독주택· 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 2021.10.25. 사용승인됐습니다.
• 설비. 위생·급배수, 전기, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보, 승강기, 공동현관기, 주차장, 도시가스 개별난방 설비가 조사돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,790,000원/㎡이고 토지면적은 195.4㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성 판단. 동일 면적 실거래 자료가 확인되지 않고, 경매 통계도 평균 유찰 1.0회 외에 매각가격 자료가 없어 현 단계에서 시세 대비 저평가 여부를 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확정 인수 40,000,000원 반영. 응찰가 계산은 최저가가 아니라 낙찰대금과 확인된 인수액을 함께 놓고 해야 합니다.
• 보증금 미상 26명 확인. 말소기준 전 전입자 중 보증금이 확인되지 않은 관계자의 실제 임대차계약·보증금·확정일자·점유부분을 원본으로 확인해야 합니다.
• 206호와 점유부분 대조. 확정 보증금 20,000,000원씩이 잡힌 두 관계자의 점유부분은 지하1층 101호로 기재돼 있습니다. 경매 대상 2층 206호와의 연관성을 반드시 확인해야 합니다.
• 2021년 근저당 후속등기 대조. 2021.10.29. 대형선망수산업협동조합 근저당은 말소로 표시되지만 2025년 권리이전·근질권·질권 후속등기가 있으므로 최신 등기사항전부증명서를 확인해야 합니다.
• 신청채권 구조 확인. 청구액은 2,901,207,385원이고 경매개시 채권자는 대형선망수산업협동조합으로 기재돼 있으나 배당 시나리오에서는 오케이저축은행 근저당에 배당되고 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있어 채권 변동관계를 확인해야 합니다.
• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권 관련 비고가 있으므로 외부 입찰 제한 여부를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 동일 면적 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고 실제 근린시설 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 209,000,000원에서 한 번 유찰돼 146,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 임차보증금 인수액만 40,000,000원이라 현재 회차의 실질 부담은 최소 186,300,000원입니다. 무엇보다 말소기준 전 전입 28명 가운데 26명의 보증금이 미상이고, 일부 점유부분도 대상 206호와 정확히 맞지 않습니다.

여기에 2021년 근저당과 2025년 후속 권리변동, 전세사기피해자 우선매수권 관련 비고까지 함께 확인해야 합니다. 실거래 시세 자료도 없어 ‘146,300,000원이 싸다’고 판단할 근거가 없습니다. 권리와 점유관계가 해소되기 전에는 가격보다 인수범위 확인이 우선입니다. 이 물건은 할인율이 아니라 미상 보증금을 얼마까지 확정할 수 있느냐가 입찰 여부를 가르는 사건입니다.