부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동의 케이디스페이스알파286 2층 206호입니다. 첫인상은 강렬합니다. 감정가 209,000,000원이 102,410,000원까지 하락했으니, 가격표만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 이 사건에서 주의해야 할 부분은 낙찰가와 실제 취득부담이 일치한다고 볼 수 없다는 것입니다.

현황조사 등에 기재된 임차·점유 관계자는 총 29명입니다. 대부분의 신고일은 설정일 2023.09.27의 근저당권보다 앞섭니다. 그렇다고 이들 모두가 206호에 대해 대항력을 갖는다고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유 장소, 점유 개시, 계약 관계, 확정일자 및 보증금이 확인되어야 합니다. 특히 일부 관계자는 지하1층 101호로 표시되어 있어 건물 전체 조사와 개별 매각 호실을 구분하는 작업이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 중요한 선행 권리

계산상 말소기준권리로 제시된 것은 2023.09.27 주식회사오케이저축은행 근저당권으로, 채권최고액은 198,900,000원입니다. 그러나 이보다 먼저 설정된 2021.10.29 대형선망수산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,420,000,000원입니다.

선행 근저당권은 말소 처리된 것으로 표시되어 있는 반면, 같은 근저당권에 대해 2025.10.30 주식회사위드파트너스대부로의 권리이전과 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권설정, 2025.11.20 최해용의 질권설정 기록이 존재합니다. 또한 2024.03.06 경매를 신청한 채권자는 최초 선행 근저당권자인 대형선망수산업협동조합입니다.

② 임차·점유 관계 — 대항력과 인수 위험

조사상 임차·점유 관계자는 29명으로 기재되어 있습니다. 이 가운데 28명은 2023.09.27 이전, 김영은은 그 이후 신고일이 확인됩니다. 선행 신고 사실은 중요한 판단 요소이지만, 보증금과 확정일자가 미상인 관계자를 대항력 확정으로 처리할 수는 없습니다.

특히 조사 대상이 여러 호실로 이루어진 집합건물이므로, 아래 관계자가 모두 2층 206호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 각 관계자와 매각 대상 호실의 연결 여부를 우선 확인해야 합니다.

대항력 판단은 신고일뿐 아니라 해당 호실의 실제 인도·점유, 법적 용도, 임대차 성립 관계 등을 함께 확인해야 합니다. 배당요구 접수는 우선변제권 확정이나 보증금 전액 배당을 의미하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가는 102,410,000원으로 감정가 209,000,000원의 49%입니다. 그러나 감정가는 과거 평가액이고, 실제 거래 가능한 시장가격을 직접 나타내지는 않습니다.

케이디스페이스알파286의 해당 호실에 대응하는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 건물이므로 정확한 용도와 면적이 일치하는 거래사례가 필요합니다.

실질취득 가정액은 각 회차 최저가에 40,000,000원의 동일한 인수액을 더한 단순 시나리오입니다. 실제 인수 여부·보증금·배당액·임차인의 해당 호실 관련성에 따라 달라질 수 있으며, 취득세와 명도비 등은 포함하지 않습니다. 선순위 임차인의 보증금 인수가 낙찰가 하락에 따라 증가하는 경우 위 단순 합산은 성립하지 않을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)

다음은 2023년 주식회사오케이저축은행 근저당권을 배당 대상으로 삼은 계산상 예상배당입니다. 선행 근저당권의 현재 효력과 임차인의 우선순위가 확인되기 전까지 실제 배당 결과를 의미하지 않습니다.

집행비용은 추정액입니다. 두 임차보증금은 계산상 낙찰대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 가정한 것이며, 실제 206호 인수 여부가 확인된 것은 아닙니다. 2021년 선행 근저당권 관련 권리변동, 당해세, 최우선변제와 다른 임차인의 배당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰에 영향을 줄 수 있다

다만 해당 비고만으로 현재 우선매수권 행사자가 누구인지, 실제 행사 요건을 충족하는지, 이번 매각에서 행사되는지까지 단정할 수 없습니다. 입찰 전 법원 매각물건명세서의 최신 내용과 우선매수권 행사 여부를 확인해야 합니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 외부 낙찰 가능성이 높다고 볼 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 소재해 교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층 건물입니다. 주거시설과 오피스텔, 근린생활시설이 혼합되어 있습니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보시설, 승강기, 주차장 및 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 대연초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,790,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다세대주택·오피스텔·근린시설이 혼합된 집합건물로, 호실별 적법 용도와 수요층이 다를 수 있습니다. 동일 용도·면적의 최근 실거래 확인 없이 환금성이 좋거나 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2021.10.29 대형선망수산업협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2025년 권리이전·근질권·질권 등기를 최신 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
• 206호 임차인 특정. 조사상 관계자 29명 가운데 실제 2층 206호에 관한 임차인과 점유자가 누구인지 특정해야 합니다. 지하1층 101호 관계자를 자동으로 206호 임차인으로 계산해서는 안 됩니다.
• 보증금과 대항력. 점유 개시, 신고일, 계약서, 확정일자, 배당요구, 우선변제권 및 보증금 잔액을 대조해야 합니다. 미상 보증금은 인수액 0원으로 처리할 수 없습니다.
• 인수액 재계산. 40,000,000원은 시나리오상 가정입니다. 보증금의 중복 가능성과 각 임차인의 호실 관련성을 확인하고, 낙찰가에 실제 미배당 인수액을 더해 실질취득부담을 계산해야 합니다.
• 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권의 적용 대상, 행사 가능 여부와 외부 입찰자의 최종 낙찰 가능성을 확인해야 합니다.
• 용도·면적 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 호실별 용도가 일치하는지 건축물대장·감정평가서·현장 상태를 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 정확한 개별 용도와 면적에 해당하는 최근 실거래, 실제 매도 호가, 임대수익 및 공실 위험을 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 매수가격을 결정하지 않아야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 절차, 관리비 체납, 공용부분 부담과 관련 비용을 사전에 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수 위험

이 사건의 최저매각가 102,410,000원은 감정가에 비해 크게 낮아 보입니다. 그러나 40,000,000원의 임차보증금을 인수한다고 가정하면 실질취득은 142,410,000원이 됩니다. 그것마저 확정액은 아닙니다. 다른 임차인의 보증금과 206호 관련성이 확인되지 않았기 때문입니다.

더 중요한 것은 선행 근저당권의 말소 상태와 후속 권리변동 기록이 충돌한다는 점입니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한 가능성, 개별 호실의 용도 불일치, 최근 실거래가격 미확인이 함께 존재합니다.

따라서 이 물건은 최저가만으로 저평가 물건이라고 평가할 수 없습니다. 권리 안전성이 검증되지 않았고, 실제 취득부담도 미확정이며, 외부 낙찰 가능성까지 확인해야 하는 물건입니다. 현재 판단은 고위험·입찰 보류(D등급). 권리관계와 실제 시세를 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다.