부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동의 케이디스페이스알파286 5층 504호에 대한 경매입니다. 사건의 감정가는 209,000,000원, 현재 최저매각가는 146,300,000원으로 1회 유찰을 거쳤습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 약 70%까지 내려온 전형적인 유찰 물건처럼 보입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 임차인입니다. 말소기준권리는 2023년 9월 27일 접수된 을구 2번 근저당권(주식회사오케이저축은행, 채권최고액 198,900,000원)이고, 그 이후의 권리는 경매로 소멸하는 구조입니다. 반면 현황조사에서 대항력 있는 임차인 기록이 다수 확인됩니다. 보증금이 미상인 임차인도 많기 때문에 최저가 146,300,000원만 보고 싸다고 판단하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 5층504호 (대연동,케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 등기 소재 | 부산광역시 남구 대연동 286-6, 286-9, 286-29 · 케이디스페이스알파286 |
| 소유자 | 우용길 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 2,901,207,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 2021.10.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸하지만, 임차인은 별도다
핵심 말소기준권리는 2023.09.27 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 198,900,000원이고, 채무자는 주식회사나우산업개발, 근저당권자는 주식회사오케이저축은행입니다. 해당 권리는 경매로 소멸합니다. 2024.03.06 경매개시결정도 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
다만 선순위 근저당권인 을구 1번은 2021.10.29 대형선망수산업협동조합 명의로 설정되었고 채권최고액은 3,420,000,000원이었습니다. 등기부상 이미 말소된 권리이며, 2025.10.30 권리이전과 근질권 설정, 2025.11.20 질권 설정 기록도 이어집니다. 이 부분은 등기부상 권리관계와 경매 소멸효과를 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — ‘29명’과 ‘미상 보증금’이 본체다
| 임차인 | 점유 / 임차내역 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|
※ 보증금·확정일자가 미상인 임차인은 ‘대항력 有’로 확인되더라도 실제 인수액은 확정할 수 없습니다. 아래 표의 인수액은 확인된 금액만 반영합니다.
③ 실질취득 분석 — 최저가보다 인수금이 크다
| 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 146,300,000원 | 감정가의 70% · 1회 유찰 |
| 확인된 매수인 인수액 | 180,000,000원 | 이성훈 + 나우유컴퍼니주식회사 + 남초롱 |
| 실질취득 기준 | 180,000,000원 | 최저가 하락에도 확인된 인수액 포함 총액은 보증금 기준으로 고정되는 구조 |
| 추가 미상 보증금 | 미상 | 대항력 있는 임차인 다수로 추가 인수위험 별도 존재 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조가 명확합니다. 현재 회차의 최저매각가 146,300,000원보다 확인된 인수액 180,000,000원이 큽니다. 따라서 가격 메리트는 146,300,000원이라는 숫자 자체가 아니라, 실제로 매수인이 부담하게 될 총액으로 판단해야 합니다. 게다가 대항력 있는 미상 보증금이 더 있으므로 180,000,000원을 안전한 상한으로 볼 수 없습니다.
현재 매각가 146,300,000원 가정 시 집행비용 2,848,200원, 오케이저축은행 예상배당 143,451,800원, 근저당 미배당 55,448,200원으로 계산됩니다. 임차인 인수분은 배당이 아니라 매수인이 부담하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 배당 및 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 146,300,000원 | 143,451,800원 | 55,448,200원 | 180,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 102,410,000원 | 100,176,260원 | 98,723,740원 | 180,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 71,687,000원 | 69,996,634원 | 128,903,366원 | 180,000,000원 |
⑤ 시세·환금성 — 비교 가능한 실거래가 없다면 더 보수적으로
확인된 중개시장 정보는 케이디스페이스알파286, 총 14세대, 2021.10.25 사용승인이라는 수준이며, 마지막 거래금액은 확인되지 않았습니다. 비교 대상 면적은 29.6㎡로 기록되어 있으나 사건 물건과 면적 일치 여부는 일치하지 않음으로 표시되어 있습니다. 따라서 실거래 평균이나 최신 거래가격을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 대연역이 소재해 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물 이용. 2021.10.25 사용승인된 지상 6층 건물로, 감정평가서상 다세대주택 14개호·업무시설(오피스텔) 13개호·근린생활시설 1개호가 혼재합니다.
- 주차·설비. 주차장시설, 승강기설비, 위생 및 급·배수설비, 전기시설, 스프링클러, 화재탐지 및 경보시설, 도시가스 개별난방 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 14세대 단지이고 최근 매각 실적이 0으로 기록되어 있으며, 비교 면적도 사건 물건과 일치하지 않아 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시. 146,300,000원은 감정가의 70%이지만 확인된 인수액 180,000,000원이 더 큽니다. 최저가만 보고 입찰가 상한을 정하면 안 됩니다.
- 미상 보증금. 대항력 있는 임차인 중 다수가 보증금 미상입니다. 매각물건명세서에서 실제 보증금과 배당요구 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 수. 실제 임차인 기록은 29명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 기록은 확인되지 않습니다.
- 남초롱 임차권. 140,000,000원 임차보증금이 기재된 임차권등기가 존재합니다. 건물 전부에 관한 권리이고 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.
- 선순위 권리 원본 확인. 2021년 을구 1번 근저당 및 이후 권리이전·질권설정 기록의 현재 상태를 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 입찰 전 실제 부담범위를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 전입·확정일자 자료를 원본 기준으로 교차검증해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”으로 끝나는 사건이 아니다
이 사건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 209,000,000원에서 최저매각가가 146,300,000원까지 내려왔고, 한 차례 유찰을 거쳤습니다. 하지만 권리분석의 중심에는 대항력 임차인 29명이 있습니다. 확인된 보증금 인수액만 180,000,000원으로 최저매각가를 초과하고, 여러 임차인은 보증금이 미상입니다.
따라서 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 더 좋은 물건으로 단순화할 수 없습니다. 현재 회차 146,300,000원, 2회 유찰 102,410,000원, 3회 유찰 71,687,000원으로 매각가는 낮아져도 확인된 인수액 180,000,000원은 그대로입니다. 여기에 미상 보증금이 추가될 수 있습니다. 전세사기피해자 우선매수권 1회 제한도 존재해 외부 일반 응찰자의 경쟁구도를 별도로 봐야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차인별 실제 보증금과 최종 실질취득액을 확정하는 것입니다.
