부산지방법원 2024타경102320. 부산광역시 남구 대연동 케이디스페이스알파286의 5층 504호입니다. 소유자는 우용길이며, 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 그러나 감정평가 대상 건물 전체에는 근린생활시설·다세대주택·업무시설(오피스텔)이 함께 존재하므로 504호의 정확한 공부상 용도는 건축물대장과 감정평가서의 호실별 내역을 대조해야 합니다.

이번 사건은 단순히 근저당권을 말소하고 끝나는 경매가 아닙니다. 2023년 9월 27일 설정된 오케이저축은행 근저당권이 말소기준권리로 산정되어 있지만, 그보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 확인됩니다. 더구나 2021년 설정된 별도 근저당권의 말소 표시와 후속 권리이전·질권등기가 함께 존재해, 말소기준권리와 실제 선후순위를 원본 등기부에서 재검증해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 확인할 것이 있다

산정된 말소기준은 2023.09.27 오케이저축은행 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 2024.03.06 임의경매개시결정 역시 매각 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 하지만 말소기준 이전 전입자의 대항력과 미배당 보증금은 별개의 문제입니다.

② 임차인 현황 — 선순위 전입과 인수 위험

현황조사 및 관련 문건에 나타나는 점유·임차 관련 명의는 29명(법인 포함)입니다. 다만 이는 본 건물과 관련해 기재된 전체 명의 기준이며, 29명 전원이 504호 임차인이라는 의미는 아닙니다. 지하 101호로 기재된 명의도 있고, 점유 부분을 특정할 수 없는 명의도 많습니다.

보증금·확정일자가 확인되지 않는 전입자는 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 이유만으로 대항력이 확정된다고 단정할 수 없습니다. 해당 호실의 실제 점유, 임대차계약 및 대항요건을 확인해야 하므로 대항력 가능·미상으로 구분합니다.

전입일 비교는 산정 말소기준권리인 2023.09.27을 기준으로 합니다. 대항력과 우선변제권의 최종 성립 여부는 점유, 계약, 확정일자, 해당 호실 귀속 및 등기상 권리순위를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 명의는 인수액을 산정하지 않았습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 경우, 해당 매각대금이 임차인에게 우선 배당되고 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가와 미배당 인수액의 합계는 보증금에 가까워질 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용이 같은 폭으로 감소하지 않습니다.

다만 이 사건의 현재 배당 시뮬레이션은 임차인에게 배당금을 배정하지 않고 있습니다. 그 계산을 그대로 적용하면 남초롱 보증금 전액 인수와 매각대금이 별도로 발생합니다. 반대로 실제 배당에서 남초롱이 선순위 변제를 받으면 미배당 인수액은 달라집니다. 확정일자와 우선변제 순위를 재확인해야 정확한 실질취득금액을 산정할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)

배당표는 가정에 따른 추정치입니다. 남초롱의 최초 확정일자, 2021년 근저당권의 실제 말소 효력, 각 임차인의 목적물 귀속을 반영해 재산정해야 합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 실질취득금액 — 최저가보다 중요한 숫자

현재 배당표의 보증금 전액 인수 가정을 적용하면 102,410,000원 + 180,000,000원 = 282,410,000원입니다. 이는 감정가 209,000,000원보다도 높습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 최저가만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.

반면 지하 101호 보증금이 504호의 인수 대상이 아니라고 확인되면 180,000,000원 전액을 적용한 계산은 수정해야 합니다. 남초롱에게 매각대금이 우선 배당되는지 여부도 실질취득금액을 좌우합니다. 그 밖에 보증금 미상의 점유자가 504호에 대항력을 갖는다면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 안심할 수 없다

시나리오별 인수 추정은 모두 180,000,000원으로 유지됩니다. 그러나 이는 실제 배당을 확정한 결과가 아니라 임차보증금 배당이 없다는 계산상의 가정입니다. 선순위 대항력 임차인에게 배당이 이루어지는 경우에는 낙찰가 감소분만큼 미배당 인수액이 늘어나, 최종 취득부담이 보증금 수준에서 유지될 수도 있습니다.

따라서 다음 회차에 최저가가 내려간다는 사실만으로 투자 매력이 개선된다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 낙찰가보다 배당 후 실제 승계되는 임차보증금을 먼저 확정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 소재하여 교통여건은 무난한 편입니다.
• 건물 구성. 감정평가 대상에는 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호가 포함됩니다. 개별 호실의 용도 차이에 따라 이용·대출·환금성 판단이 달라질 수 있습니다.
• 건물 및 설비. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 주차장, 개별난방, 소방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 대연초등학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가 1,790,000원/㎡가 기재되어 있습니다.
• 환금성. 건물 규모와 복합용도, 개별 호실의 이용 형태, 선순위 임차권 부담을 함께 고려해야 합니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재검증. 2021년 근저당권의 말소 사실과 2025년 후속 근저당권 이전·질권설정 등기의 효력을 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
• 504호의 실제 용도. 사건상 근린시설 표시와 건물 내 다세대·오피스텔 구성을 대조하고, 집합건축물대장과 감정평가 호별 명세를 확인해야 합니다.
• 남초롱 임차권 확인. 2021.12.23 전입, 2021.12.03 최초 확정일자, 보증금 140,000,000원 및 2025.08.29 임차권등기의 관계를 살펴야 합니다.
• 배당 순위 및 미배당액. 남초롱의 우선변제권 인정 범위와 배당 후 잔존 보증금을 별도로 계산해야 합니다. 임차인 배당을 0원으로 본 추정만으로 확정하지 마세요.
• 지하 101호 임차보증금 제외 여부. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 보증금이 실제로 5층 504호에 부담되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 정리. 보증금과 점유 부분이 특정되지 않은 명의자의 실제 호실, 계약관계, 확정일자 및 대항요건을 대조해야 합니다.
• 전세사기피해자 우선매수권. 우선매수권자 존재 여부, 행사 의사 및 경매 절차상 효과를 확인해 외부 낙찰 가능성을 판단해야 합니다.
• 입찰 자금. 단순 낙찰대금뿐 아니라 확정된 보증금 인수액, 명도비용, 취득 관련 비용을 포함해 자금 계획을 세워야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 자료 및 최신 경매사건 진행내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 절반, 취득부담은 절반이 아니다”

이 물건의 감정가는 209,000,000원, 현재 최저매각가는 102,410,000원입니다. 겉으로는 상당한 할인이 이루어진 것처럼 보입니다. 하지만 배당 추정상 인수보증금은 180,000,000원이며, 이를 더한 실질취득금액은 282,410,000원입니다.

무엇보다 중요한 사실은 실제 504호의 인수보증금이 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 남초롱의 140,000,000원 보증금은 선순위 대항력과 배당순위 확인이 필요하고, 지하 101호의 보증금까지 이 물건에 포함된 계산은 별도 검증해야 합니다. 보증금 미상의 다른 점유자도 504호와 관계가 있다면 부담이 달라질 수 있습니다.

전세사기피해자 우선매수권이 행사되는 경우에는 외부 낙찰 자체가 제한될 가능성도 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 저가매수 기회가 아니라, 권리정리와 실제 취득비용을 먼저 확정해야 하는 고위험 경매로 보는 것이 타당합니다.

결론은 입찰 보류 및 원본 권리관계 재확인입니다. 낮은 최저매각가는 충분한 매수 근거가 되지 못합니다. 실질취득금액, 해당 호실의 임차인 범위, 배당 후 인수액, 우선매수권 행사 여부가 확인되어야 가격 판단도 가능해집니다.