부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 ‘케이디스페이스알파286’ 2층 203호로 기재된 다세대 물건입니다. 감정가는 257,000,000원, 현재 최저매각가는 179,900,000원으로 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 최저가가 아닙니다. 배당표상 매수인이 이미 40,000,000원을 인수하는 구조가 잡혀 있고, 여기에 보증금 미상인 대항력 임차인이 다수 존재합니다.

특히 이 사건은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라, 등재된 29명의 임차인이 모두 별도 인적 임차인으로 기재돼 있습니다. 두 명은 보증금 20,000,000원이 각각 확인되고, 나머지 다수는 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 확인된 인수액 40,000,000원은 최종 부담액이 아니라 확인된 최소 수준으로 읽는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만, 임차인에서 인수가 생긴다

을구 1번 근저당권은 2021.10.29 설정됐지만 등기부상 이미 말소되어 있고, 그에 연결된 1-1 권리이전, 1-2 근질권설정, 1-3 질권설정이 2025년에 기재돼 있습니다. 이 사건의 현재 말소기준권리는 별도로 2023.09.27 설정된 을구 2번 근저당권으로 표시됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 29명, 대항력 28명

현재 확인되는 임차인은 29명입니다. 이 중 28명은 대항력 있음으로 기재되어 있고, 김영은은 2023.11.20 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 두 명만 20,000,000원씩 확인되고, 나머지 대항력 임차인의 보증금은 미상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준 미배당은 22,318,600원입니다. 배당표 자체에서도 매수인 인수액 40,000,000원이 별도로 잡혀 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영으로 기재돼 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 건물 전체는 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호로 구성된 것으로 기재돼 있습니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물이며, 2021.10.25 사용승인된 공동주택 및 업무시설로 기재돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,790,000원/㎡, 토지면적 195.4㎡, 남하향 완경사지·부정형으로 공동주택 및 업무시설 부지에 이용 중입니다.
• 환금성. 단지 총 14세대로 규모가 작고, 최근 실거래 수치가 확인되지 않아 가격 검증과 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
• 주의. 주소상 본건은 2층203호이나 감정평가 이용상태에는 “2층 204호외 27개호”로 표기되어 있어, 입찰 전 매각물건명세서·감정평가서 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수금부터 계산. 최저가 179,900,000원에 확인 인수 40,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 219,900,000원입니다.
• 미상 보증금 위험. 대항력 임차인 26명은 보증금이 미상이고, 나머지 대항력 임차인도 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액이 더 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 대항력 임차인 구조 확인. 전입일이 대부분 2022~2023년으로 말소기준권리인 2023.09.27보다 빠릅니다. 각 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 개별 점유 확인. 2층203호 본건 주소와 임차인 점유부분이 다수 미상으로 기재돼 있어 실제 점유 호수와 임대차관계를 대조해야 합니다.
• 관리·현황 점검. 소규모 복합건물 구조인 만큼 공용관리 상태와 실제 이용현황을 현장 확인하는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서에서 임차인별 보증금과 점유부분을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려갔다 ≠ 싸게 사는 물건”

이 사건은 감정가 257,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 179,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 29명 중 28명이 대항력 있는 것으로 기재돼 있고, 그중 확인된 두 명의 보증금만 합쳐도 40,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.

따라서 현재 회차에서 단순히 “1.799억이면 감정가 대비 30% 할인”으로 접근하는 것은 위험합니다. 적어도 확인된 금액만 기준으로 해도 실질취득액은 219,900,000원이고, 다수 임차인의 보증금이 미상이라 최종 부담액이 더 늘어날 수 있습니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 가격 메리트 역시 확정할 수 없습니다.

결론은 명확합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 할인율이 아니라 대항력 임차인별 보증금 확정과 최종 인수액 산정입니다. 40,000,000원은 출발점일 뿐이며, 미상 보증금이 정리되기 전에는 공격적인 입찰 판단을 피하는 편이 합리적입니다.