부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286의 2층 203호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 우용길이며, 건물은 2021년 10월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하1층·지상6층 건물입니다. 주변에는 아파트, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하고 대연역 및 버스정류장 접근이 가능한 입지입니다.
감정가에 비해 최저가가 크게 낮아졌다는 사실은 분명합니다. 다만 이 사건은 일반적인 가격 할인형 경매와 다릅니다. 말소기준권리보다 앞선 전입 신고자들의 호실별 점유관계, 기존 근저당권의 말소와 후속 이전·질권등기의 관계, 그리고 배당 시산에 포함된 다른 호실의 보증금을 함께 검토해야 합니다. 이 가운데 하나라도 매수인 인수로 연결되면 표시된 최저가와 실제 취득부담은 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 2층 203호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상6층 · 2021.10.25 사용승인 |
| 소유자 | 우용길 (2021.10.29 소유권보존) |
| 감정가 | 257,000,000원 |
| 최저매각가 | 125,930,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 말소기준 검토 | 2023.09.27 주식회사오케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 198,900,000원 |
| 인수관계 | 확정 불가 — 해당 호실 점유자·기존 근저당권 상태 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 근저당과 후속 등기가 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2023.09.27 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,900,000원이며, 이 권리 자체와 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그러나 그보다 앞선 2021.10.29 대형선망수산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,420,000,000원입니다. 해당 원근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 내용이 있는 반면, 2025.10.30 위드파트너스대부로의 근저당권 이전, 제이비우리캐피탈의 근질권 설정, 2025.11.20 최해용의 질권 설정도 나타납니다.
신청채권자의 청구금액은 2,901,207,385원으로, 오케이저축은행 근저당권의 채권최고액과도 큰 차이가 있습니다. 배당 시산에서 신청채권자에게 배당되는 금액이 없는 것으로 나타나는 만큼, 경매신청권리와 현재 담보권 귀속, 실제 배당순위를 대조하는 것이 중요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 203호에 누가 있는가
현황조사 및 관련 문건에는 개인·법인을 포함한 29건의 점유 관련 명단이 나타납니다. 이 중 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 각각 지하1층 101호로 표시되어 있고, 나머지 상당수는 점유 부분이 미상입니다. 따라서 이 명단 전체를 203호의 실제 임차인으로 취급하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 명칭 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
말소기준 전 전입은 대항력 판단의 검토 요소이나, 전입일만으로 해당 203호에 대한 대항력을 확정할 수 없습니다. 실제 점유, 임대차계약, 호실의 일치 및 임대차 존속 여부가 확인되어야 합니다. 확정일자가 미상인 경우 우선변제권 역시 확정하지 않습니다.
김영은은 2023.11.20 전입으로 말소기준일인 2023.09.27보다 늦으며, 확정일자는 2023.10.13으로 표시됩니다. 이 전입관계만을 기준으로 하면 말소기준권리에 대항하기 어렵습니다. 다만 실제 203호 임차 여부와 구체적인 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 절반이 곧 시세 반값은 아니다
최저매각가는 125,930,000원으로 감정가 257,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 입찰 문턱은 낮아졌지만, 감정가와 실제 거래시세는 동일한 기준이 아닙니다.
이 단지의 경매물건은 평균 2.0회 유찰된 것으로 집계되어 있습니다. 반면 203호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격은 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 개별 호실의 용도와 면적도 비교가 필요한 상태입니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 시산 인수액 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 125,930,000원 | 49% | 40,000,000원* | 75,533,020원 |
| 3회 유찰 가정 | 88,151,000원 | 34.3% | 40,000,000원* | 112,735,718원 |
| 4회 유찰 가정 | 61,705,699원 | 24.01% | 40,000,000원* | 138,705,004원 |
* 40,000,000원은 지하1층 101호로 기재된 점유자의 보증금 합계입니다. 203호에 귀속되는 인수금으로 확정할 수 없으며, 회차별 시산은 대상 호실의 실제 인수액을 나타내지 않습니다.
대항력 있는 임차인이 203호에 실제로 존재하고 그 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우, 배당되지 못한 보증금을 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 특히 전액 미배당 보증금을 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득액은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (125,930,000원 낙찰 가정 · 검증 전 시산)
| 배당 항목 | 채권액 | 시산 배당액 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,563,020원 |
| 오케이저축은행 근저당권 | 198,900,000원 | 123,366,980원 |
| 신청채권자 배당(시나리오상) | 2,901,207,385원 | 0원 |
| 이성훈 보증금 · 지하1층 101호 | 20,000,000원 | 0원* |
| 나우유컴퍼니주식회사 보증금 · 지하1층 101호 | 20,000,000원 | 0원* |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
* 지하1층 101호 점유자의 보증금을 203호 매수인에게 인수시키는 배당 가정은 확인되지 않았습니다. 이 표는 제공된 금액 시산을 나타낼 뿐 실제 배당표나 최종 인수채무를 확정하는 자료가 아닙니다. 기존 근저당권·담보권 순위, 공동담보, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 원본 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 시산에서는 집행비용 2,563,020원을 제외한 123,366,980원을 오케이저축은행에 배당하고, 그 채권최고액 대비 75,533,020원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자에게는 배당되지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 이러한 계산은 실제 담보권의 우선순위와 203호 임차관계가 검증된 결과가 아니므로 그대로 실제 배당으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 대연역이 인근에 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하1층·지상6층 건물로, 개별난방·승강기·스프링클러·주차장 시설 등이 기재되어 있습니다.
- 용도 혼재. 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호, 근린생활시설 1개호가 함께 평가되어 있습니다. 대상 203호의 개별 용도와 면적을 확인할 필요가 있습니다.
- 도로. 건물 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대연초등학교 상대보호구역에 해당하며, 공시지가 자료는 1,790,000원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 직접 비교 가능한 거래가격과 대상 호실의 용도·임차관계가 확정되지 않아 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 확인 체크리스트
- 203호의 실제 임차인 특정. 현황조사 명단에 나타난 점유자들의 임대차계약서·전입세대·점유 호실을 대조해야 합니다. 다른 호실 점유자의 보증금을 203호 인수액에 포함하지 않아야 합니다.
- 대항력과 보증금. 2023.09.27 이전 전입자 중 실제 203호 점유자가 있는지 확인하고, 보증금·확정일자·배당요구·미배당 가능성을 각각 검토해야 합니다.
- 2021년 근저당권 상태. 대형선망수산업협동조합 근저당권의 말소 여부, 위드파트너스대부로의 이전, 제이비우리캐피탈 근질권 및 최해용 질권의 관계를 원본 등기부로 확인해야 합니다.
- 공동담보 및 배당순위. 오케이저축은행 근저당과 신청채권자 청구액, 공동담보 목록 및 실제 배당순위의 일치 여부를 검토해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 최저매각가에 203호에서 실제로 승계해야 할 미배당 보증금과 필요한 비용을 반영한 후 가격을 판단해야 합니다.
- 203호의 개별 감정. 공부상 용도·전용면적·감정평가 명세·층별 이용상태를 확인하고 동일 용도·면적의 실거래와 비교해야 합니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 가능 여부, 관리비 체납 중 매수인 부담 가능성이 있는 항목, 기타 미지급 비용을 조사해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 최종 기재된 인수 권리와 특별매각조건, 임차인 현황, 기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수액”
이 사건의 가장 눈에 띄는 수치는 감정가 대비 49%라는 최저가입니다. 그러나 최저가가 낮아진 것과 안전하게 취득할 수 있는 것은 전혀 다른 문제입니다.
특히 배당 시산에서 매수인 인수로 처리된 40,000,000원은 대상 203호가 아닌 지하1층 101호의 점유관계와 연결됩니다. 이 금액을 무조건 인수한다고 판단하는 것도 잘못이고, 그 금액만 제외하면 인수 위험이 없다고 판단하는 것도 잘못입니다. 실제 203호 점유자의 보증금과 대항력이 여전히 확인되지 않았기 때문입니다.
여기에 기존 선순위 근저당권의 말소 상태와 후속 이전·질권등기 관계까지 다시 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확정되지 않아 지금 단계에서 가격 경쟁력을 긍정할 근거가 부족합니다.
결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 203호에 실제로 승계되는 권리, 미배당 임차보증금, 확정 가능한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 이 사건은 가격보다 먼저 권리와 점유관계를 확인해야 하는 고위험 검토 물건입니다.
