부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286의 3층 306호가 경매 대상입니다. 감정가 209,000,000원이었던 물건이 2회 유찰을 거쳐 최저 102,410,000원으로 내려왔습니다. 금액만 놓고 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인이지만, 이 사건은 등기상 권리와 임차·점유 관계가 복잡하게 얽힌 물건입니다.
등기상 소유자는 우용길이며, 경매개시결정은 2024.03.06. 대형선망수산업협동조합의 신청으로 기재돼 있습니다. 청구액은 2,901,207,385원입니다. 한편 2021년 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당에는 말소 표시가 있으나, 이후 해당 근저당에 관한 채권이전·근질권·질권 기재도 존재합니다. 따라서 2023년 오케이저축은행 근저당만을 기준으로 나머지 권리가 모두 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 3층306호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 | 케이디스페이스알파286 · 철근콘크리트구조 · 지하1층~지상6층 · 2021.10.25. 사용승인 |
| 소유자 | 우용길 (단독소유) |
| 감정가 | 209,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 산정상 말소기준 | 2023.09.27. 주식회사오케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 198,900,000원 |
| 주요 확인사항 | 2021년 근저당의 말소·후속 권리관계, 임차인별 점유 호실, 306호 실제 이용상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인이 필요하다
산정된 말소기준권리는 2023.09.27. 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권으로, 채권최고액은 198,900,000원입니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2024.03.06. 접수돼 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
하지만 이보다 앞선 2021.10.29. 대형선망수산업협동조합 근저당권은 채권최고액이 3,420,000,000원이고, 등기 내역에 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 동시에 2025년에는 해당 근저당권부 채권에 관한 이전·근질권·질권 설정 기록이 이어집니다. 말소 표시와 후속 기재의 관계를 해명하지 않고 2023년 권리만을 유효한 기준으로 취급하는 것은 위험합니다.
② 임차인 분석 — 조사된 29명, 306호 해당 여부는 별도
현황조사 및 문건접수상 29명의 임차·점유 관련 명의가 확인됩니다. 보증기관 대위신고로 표시된 명의는 없어 보증기관 승계자를 중복 임차인으로 합산한 구조는 아닙니다. 다만 조사 범위에는 여러 호실에 걸친 점유관계가 섞여 있으므로, 29명이 모두 3층 306호의 임차인이라는 의미는 아닙니다.
특히 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 각각 지하1층 101호로 기재돼 있으며, 두 명의 보증금은 각 20,000,000원, 월차임은 각 600,000원입니다. 이 금액이 배당 추정상 매수인 인수액 40,000,000원의 근거이지만, 대상 호실 306호와의 연결이 확인되지 않습니다.
| 임차·점유 명의 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
조사상 기재된 명의별 내역입니다. 대항력 표시는 전입 시점과 조사 내용을 바탕으로 한 검토 대상이며, 실제 대항력 성립·우선변제권·306호 점유 여부를 확정하는 판정은 아닙니다. 별도 표시가 없는 보증금 및 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 최저가 49% — 인수금액을 더하면 이야기가 달라진다
현재 최저매각가는 102,410,000원으로 감정가의 49%입니다. 이 금액만 보면 큰 폭의 할인으로 보일 수 있습니다. 그러나 배당 추정에는 이성훈 및 나우유컴퍼니주식회사 관련 보증금 40,000,000원의 매수인 인수가 반영돼 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 가정액 | 조건부 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 102,410,000원 | 40,000,000원 | 142,410,000원 | 98,723,740원 |
| 3회 유찰 시 | 71,687,000원 | 40,000,000원 | 111,687,000원 | 128,903,366원 |
| 4회 유찰 시 | 50,180,900원 | 40,000,000원 | 90,180,900원 | 150,022,356원 |
위 시나리오는 각 회차의 최저매각가에 동일한 인수 추정액 40,000,000원을 더한 비교입니다. 실제 낙찰가, 인수 대상 호실, 임차인의 법적 지위에 따라 취득비용은 달라질 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인에 관한 추가 인수액도 산정되지 않았습니다.
특히 적법한 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 임차인이 배당을 받지 못한 부분을 전액 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가가 하락해도 인수 보증금이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 추가 유찰을 가격 메리트로 단정해서는 안 됩니다.
이 사건은 비교 가능한 개별 호실 실거래가가 확인되지 않아, 142,410,000원이나 후속 회차의 조건부 실질취득액이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 실거래 대비 할인율과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,233,740원 |
| 1. 주식회사오케이저축은행 근저당 | 198,900,000원 | 100,176,260원 |
| 채권 미배당 | — | 98,723,740원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 별도 · 이성훈 보증금 인수 추정 | 20,000,000원 | 0원 |
| 별도 · 나우유컴퍼니주식회사 보증금 인수 추정 | 20,000,000원 | 0원 |
매각대금 102,410,000원을 기준으로 집행비용 2,233,740원과 오케이저축은행 배당 100,176,260원을 배분한 산술 추정입니다. 채권 미배당과 매수인 인수보증금은 매각대금에서 지급되는 배당액이 아닙니다. 2021년 근저당 관련 권리관계, 다른 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 있어 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.10.25. 사용승인된 지하1층~지상6층 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지 및 경보시설, 주차장시설 등이 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 완경사지에 조성된 토지이며, 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 대연초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 단, 개별 306호 이용상태와 내부 상태는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 건물 내 주거·업무·근린 용도가 혼재해 거래 수요가 용도별로 달라질 수 있습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이나, 개별 호실의 실제 매매가격과 낙찰사례가 확인되지 않아 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 2021년 근저당 말소관계. 대형선망수산업협동조합 근저당의 말소 표시, 2025년 위드파트너스대부로의 채권이전, 제이비우리캐피탈 근질권 및 최해용 질권 관련 원등기를 대조하세요.
- 306호 임차인 특정. 조사된 29명 중 실제 경매 대상인 3층 306호를 점유하는 사람이 누구인지 확인하세요. 다른 호실의 임차인을 306호 인수 대상으로 단정해서는 안 됩니다.
- 101호 인수금액 검증. 이성훈·나우유컴퍼니주식회사 보증금 각 20,000,000원이 306호에 승계되는 구조인지 확인하세요. 101호 임대차가 다른 호실에만 해당하면 인수액 계산을 수정해야 합니다.
- 대항력·우선변제. 전입일 외에 실제 인도, 주민등록 또는 사업자등록, 임대차 목적, 확정일자, 보증금 및 배당요구 종기 준수 여부를 확인하세요.
- 미상 보증금. 보증금이 밝혀지지 않은 임차인들의 계약서를 대조하고, 유효한 선순위 대항력이 있는 임차인의 미배당 보증금이 추가로 인수되는지 확인하세요.
- 개별 호실 용도. 306호의 집합건축물대장, 감정평가 개별 내역, 현황상 사용 형태를 확인하세요. 근린시설 표시만으로 주거·업무시설 여부를 확정하지 마세요.
- 배당표 재검증. 오케이저축은행 예상배당 100,176,260원과 신청채권자 배당 0원의 산정이 실제 권리순서에 부합하는지 확인하세요.
- 실거래·낙찰가격. 306호와 면적·용도·층이 비교 가능한 거래를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 수익으로 환산하지 마세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도비용을 확인하세요.
- 매각 원본. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·집합건축물대장을 직접 확인하고 권리관계가 명확해지기 전까지 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 무엇을 인수하느냐”
부산 케이디스페이스알파286 306호는 감정가 209,000,000원에서 최저가 102,410,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 저렴해 보이는 최저가만으로 투자 가치를 판단하기에는 확인할 사항이 많습니다.
배당 추정의 인수액 40,000,000원을 단순 합산하면 실질취득액은 142,410,000원이지만, 이 금액 자체가 101호 임차보증금에 근거하고 있어 306호에 대한 적용부터 검증해야 합니다. 다수의 미상 임차인과 2021년 근저당 관련 후속 등기까지 고려하면, 실제 인수금액이 얼마인지 아직 확정할 수 없습니다.
더구나 개별 호실 실거래 시세가 확인되지 않았으므로, 현재 최저가나 조건부 실질취득액이 시장가격보다 싸다는 판단도 어렵습니다. 추가 유찰이 발생하더라도 권리 문제가 해소되지 않으면 위험만 남을 수 있습니다.
결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 306호에 해당하는 임차인을 특정하고 선순위 근저당의 등기 상태와 실제 인수금액을 확정한 뒤, 개별 용도와 비교 실거래가격을 기준으로 입찰 여부를 다시 판단하는 것이 적절합니다. 낮은 최저가가 깨끗한 권리를 보장하지는 않습니다.
