부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동의 케이디스페이스알파286 3층 306호로, 물건종류는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 우용길이고 2021년 10월 소유권보존 후 권리관계가 형성됐습니다. 현재 핵심은 2023년 9월 27일 접수된 을구 2번 근저당권·주식회사오케이저축은행입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 경매개시결정은 그 이후에 접수되어 매각으로 소멸합니다.
문제는 권리 자체보다 점유·임차구조입니다. 실제 임차인은 29명이며, 28명은 대항력이 있는 것으로 확인됐습니다. 이 가운데 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 각각 보증금 2,000만원이 확인돼 합계 4,000만원이 매수인에게 인수됩니다. 나머지 대항력 임차인은 보증금이 상당수 확인되지 않아, 최저가 1억 4,630만원만으로 매수비용을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 3층306호 (대연동,케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 우용길 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 대형선망수산업협동조합 / 2,901,207,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 문제다
2023년 9월 27일 접수된 을구 2번 근저당권은 말소기준권리로 계산되며, 채권최고액은 198,900,000원입니다. 2024년 3월 6일의 임의경매개시결정은 이 권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 한편 2021년 10월 29일의 을구 1번 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2025년 10월 30일과 2025년 11월 20일에 접수된 1번 근저당 관련 권리이전·질권 설정도 등기부상 별도 권리로 존재하므로 원본 등기부와 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 29명, 대항력 28명
보증기관 대위·승계로 중복 집계된 임차인은 없으며, 실제 임차인은 29명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 28명은 대항력이 있고, 김영은은 2023년 11월 20일 전입으로 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 대부분의 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리상태 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 | 매각가의 1.9% 추정 |
| 인수 · 이성훈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 · 매수인 인수 |
| 인수 · 나우유컴퍼니주식회사 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 · 매수인 인수 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 143,451,800원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당에서 주식회사오케이저축은행은 143,451,800원이 배당되고 55,448,200원이 미배당됩니다. 임차인 인수 40,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 금액입니다.
④ 실질취득가 분석 — 최저가 1.463억만 보면 안 된다
현재 회차의 낙찰가가 146,300,000원이라면 확인된 인수액 40,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 186,300,000원입니다. 보증금이 미상인 대항력 임차인이 다수이므로 실제 실질취득액은 이보다 커질 수 있습니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 146,300,000원 | 40,000,000원 | 186,300,000원 | 55,448,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 102,410,000원 | 40,000,000원 | 142,410,000원 | 98,723,740원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 71,687,000원 | 40,000,000원 | 111,687,000원 | 128,903,366원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동, 대연초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물로, 2021년 10월 25일 사용승인된 공동주택 및 업무시설입니다.
- 구성. 전체 건물 이용상태는 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호로 구성됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 준공일은 2021년 10월 25일이고 단지 총 세대수는 14세대입니다. 최근 거래정보는 확인되지 않아 실거래를 통한 가격 비교가 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 146,300,000원만 보고 판단하지 말고 확인된 인수 40,000,000원을 더한 최소 실질취득 186,300,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 임차인별 보증금 확정. 28명의 대항력 임차인 중 다수의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서·현황조사·문건접수를 다시 대조해야 합니다.
- 우선변제권 확인. 확정일자가 확인되지 않는 임차인이 다수이며, 이성훈·나우유컴퍼니주식회사는 자료상 우선변제권이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 명도 리스크. 임차인이 29명이고 대항력 임차인이 28명이므로, 단순 소유자 명도형 물건과 달리 점유·보증금 협의 부담이 큽니다.
- 추가 인수액 상단 확인. 보증금이 미상인 대항력 임차인이 존재하므로 현재 확인된 4,000만원만 인수비용으로 고정하면 안 됩니다.
- 권리원본 대조. 2021년 1번 근저당의 말소 및 2025년 관련 권리이전·질권 설정 부분은 최신 등기부와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 임차인 구조가 먼저다”
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 감정가의 70%인 146,300,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매에서 중요한 숫자는 최저가 하나가 아닙니다. 확인된 대항력 임차인 2명의 보증금만 40,000,000원이고, 실제 임차인은 29명이며 그중 28명이 대항력 있는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 최소 실질취득액은 186,300,000원이고, 미상 보증금까지 고려하면 더 커질 수 있습니다.
실거래 비교자료도 확인되지 않아 시세보다 싸다고 판단할 근거가 부족합니다. 오히려 이 사건의 승부처는 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 대항력 임차인의 실제 보증금과 배당구조를 얼마나 정확히 확정하느냐에 있습니다. 권리분석 난도는 높은 편이며, 현재 자료 기준으로는 가격보다 인수위험 해소가 우선인 물건입니다.
