부산지방법원 2024타경102320. 대연동 케이디스페이스알파286의 4층 405호가 경매 대상입니다. 소유자는 우용길이며, 최초 소유권보존등기는 2021년 10월 29일입니다. 신청채권자는 대형선망수산업협동조합, 청구금액은 2,901,207,385원입니다. 2024년 3월 6일 임의경매개시결정이 등기됐고, 현재는 두 차례 유찰 후 감정가의 49%에서 매각을 앞두고 있습니다.

표면적으로는 낙찰가가 크게 낮아진 물건이지만, 권리관계와 실제 낙찰자 부담금액이 먼저 확정돼야 가격을 평가할 수 있습니다. 특히 이 사건은 405호에 직접 귀속되는 임대차와 다른 호수의 임대차를 구분하는 작업이 중요합니다. 감정평가 대상에 여러 호실이 포함돼 있고, 점유 조사에서도 구분호수 미상인 사람이 많기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 잠정 말소기준보다 앞선 근저당이 핵심

기준 권리로 제시된 것은 2023년 9월 27일 주식회사오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,900,000원이고, 채무자는 주식회사나우산업개발입니다. 이를 유효한 말소기준권리로 보면 이후 등기된 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 그보다 앞서 2021년 10월 29일 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 3,420,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시돼 있지만, 동일한 1번 근저당권에 대해 2025년 권리이전 및 근질권·질권 설정 등기도 기록돼 있습니다. 이 후속 기재들의 법적 효력과 원 근저당권의 실제 말소 경위가 명확해져야 합니다.

② 임차인·점유자 — 이름은 많고, 405호 해당 여부는 불분명

현황조사와 문건접수 등에 나타난 임차·점유 관련 명의는 29명(개인 28명·법인 1개)입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없어 중복 보증금을 별도로 합산하지 않았습니다. 다만 이 29명이 모두 405호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 개별 점유부분이 특정되지 않은 명의가 많고, 일부는 명시적으로 지하1층 101호에 해당합니다.

잠정 말소기준인 2023년 9월 27일보다 먼저 전입한 명의는 28명, 이후 전입한 명의는 1명입니다. 그러나 전입일이 빠르다는 사정만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 특히 보증금·확정일자·실제 점유 호수·임대차의 성격을 함께 확인해야 하므로 아래 표에서는 대항력 가능·미상으로 구분했습니다.

대항력 가능·미상은 전입 시점에 따른 잠정 검토이며 법률상 대항력이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 우선변제권 및 확정일자 확인이 필요합니다. 승계 배지는 보증기관 대위·승계 여부를 표시합니다.

③ 가격 분석 — 최저가 49%와 실질취득액은 다르다

현재 최저매각가는 감정가 209,000,000원의 49%인 102,410,000원입니다. 배당 시뮬레이션에 포함된 인수 가정액 40,000,000원을 더하면 모형상 실질취득액은 142,410,000원입니다.

하지만 이는 101호 보증금 40,000,000원을 405호 매수인이 인수한다고 가정했을 때의 값입니다. 101호 보증금이 실제로 귀속되지 않는다면 그 부분은 제외돼야 하고, 반대로 405호에 다른 인수 대상 임차인이 있다면 추가 부담이 발생합니다. 따라서 142,410,000원을 실제 취득액의 확정치나 최종 상한으로 해석해서는 안 됩니다.

실질취득액은 각 회차 최저매각가에 동일한 40,000,000원 인수를 가정한 단순 합계입니다. 실제 매수인 인수의 성립 여부와 미상 보증금은 반영되지 않았으며, 취득세·명도비·관리비 등도 별도입니다. 채권 미배당은 제시된 배당 시뮬레이션 기준으로 매수인 인수금과 동일한 개념이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)

현재 최저가 기준 매각대금 102,410,000원 중 집행비용 2,233,740원을 제외한 100,176,260원이 주식회사오케이저축은행에 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 이 기준에서 해당 근저당권 채권최고액 대비 미배당액은 98,723,740원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

한편 경매 신청채권자인 대형선망수산업협동조합의 청구금액은 2,901,207,385원이지만, 현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 이 계산은 앞선 2021년 근저당을 이미 말소된 권리로 처리한 전제와 연결되므로, 선행 근저당 및 채권양도·질권의 법적 효력을 확인하기 전에는 확정 배당표로 취급할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 부산 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 있어 교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021년 10월 25일 사용승인된 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 승강기, 주차장, 시스템에어컨, 스프링클러, 도시가스 개별난방설비 등이 기재돼 있습니다.
• 도로. 건물 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지에 조성된 부정형 토지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대연초등학교 상대보호구역입니다. 제시된 토지 공시지가는 1,790,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가 요항표에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 405호의 용도 확인 문제는 별개입니다.
• 환금성. 감정평가 대상 건물에 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 서로 다른 용도를 동일한 시세로 비교할 수 없으며, 405호의 개별 용도와 최근 거래사례가 확인되기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 405호의 실제 임차인 특정. 현황조사의 29개 명의 중 4층 405호에 실제로 대응하는 임차인과 점유자가 누구인지 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·점유관계로 대조해야 합니다.
• 101호 보증금 40,000,000원의 귀속 확인. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 모두 지하1층 101호로 기재돼 있습니다. 두 보증금이 405호 매수인에게 인수되는 관계인지 반드시 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 전수 확인. 보증금이 확인되지 않은 27개 명의 가운데 405호 관련자가 있는지, 계약금액·확정일자·배당요구·미회수액을 확인해야 합니다.
• 대항력 및 우선변제권 검토. 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 인도·점유, 주거용 여부, 사업자등록 등 적용 요건과 확정일자를 함께 살펴야 합니다.
• 선행 근저당 말소 검증. 2021년 대형선망수산업협동조합 근저당권의 말소 상태와 2025년 위드파트너스대부로의 권리이전, 제이비우리캐피탈 및 최해용의 질권 관련 등기를 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 오케이저축은행에 100,176,260원이 배당되고 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되는 구조가 실제 법률상 배당순위와 일치하는지 재검토해야 합니다.
• 물건의 정확한 용도 확인. 405호의 건축물대장, 집합건물 등기, 감정평가 대상 목록을 비교해 근린시설·다세대주택·오피스텔 중 실제 해당 용도를 확정해야 합니다.
• 실거래 및 환금성 조사. 실제 용도가 확정된 뒤 같은 용도·유사 면적의 최근 거래가격을 조사하고, 최저가가 아닌 인수액을 포함한 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 명도 및 추가비용. 실제 점유자, 공용부분 관리비 체납, 세금 및 명도비용을 확인하고 총 자금 부담을 별도 산정해야 합니다.
• 입찰 직전 서류 재확인. 매각물건명세서의 인수 관련 기재, 최신 등기사항전부증명서, 매각조건 변경 및 매각기일 진행 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 것은 “무엇을 인수하는가”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가의 49%라는 최저매각가입니다. 하지만 투자 판단에서 더 중요한 숫자는 매수인의 실제 부담 총액입니다. 현재 배당 모형으로는 최저가 102,410,000원에 인수 가정액 40,000,000원을 더한 142,410,000원이지만, 그 인수 가정액부터 지하1층 101호의 보증금에 근거하고 있습니다.

점유 조사에 등장하는 29개 명의 중 27개는 보증금이 확인되지 않았고, 405호에 실제로 해당하는 인원도 분명하지 않습니다. 2021년 선행 근저당의 말소 여부와 후속 권리기재까지 재검증해야 하는 상황이므로, 현재 단계에서 인수액 40,000,000원을 확정하거나, 추가 인수액이 없다고 판단하는 것은 모두 위험합니다.

또한 최근 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 2회 유찰, 복잡한 등기 흐름, 다수의 미상 점유자, 혼재된 건물 용도가 동시에 나타나는 사건인 만큼 보수적으로 접근해야 합니다.

종합 판단: D등급 · 입찰 보류. 405호의 임대차 및 인수위험, 말소기준권리, 실거래가격이 확인된 이후에야 실질취득액과 적정 입찰가를 합리적으로 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 권리의 특정과 인수액의 확정입니다.