부산지방법원 2024타경102320. 본건은 부산광역시 남구 대연동 케이디스페이스알파286 4층405호입니다. 등기상 소유자는 우용길이고, 핵심 말소기준권리는 2023.09.27. 을구 2번 근저당권, 채권최고액 198,900,000원, 근저당권자는 주식회사오케이저축은행입니다. 이후 2024.03.06. 대형선망수산업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 일반적인 ‘저가 유찰 물건’과 다릅니다. 현황조사상 대항력 있는 임차인이 29명 확인되며, 그중 2명은 보증금 각 2,000만원이 명시되어 있어 현 매각가에서 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 나머지 대항력 임차인의 보증금은 미상으로 남아 있어 실제 인수액은 현재 확인된 4,000만원보다 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 4층405호 (대연동,케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 우용길 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 2,901,207,385원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.27. 을구 2번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 · 채권최고액 198,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 2021.10.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸하지만, 임차인은 별도다
등기상 말소기준권리는 2023.09.27. 을구 2번 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 해당 근저당권 역시 매각으로 소멸합니다. 반면 대항력 있는 임차인의 임차보증금은 등기부 권리와 별개로 인수 위험을 검토해야 합니다. 특히 현황조사상 2022년 전입한 다수 임차인이 말소기준권리보다 빠른 전입일자를 갖고 있어 대항력이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 핵심은 ‘대항력 29명’과 ‘미상 보증금’
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 | 처리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 안소현 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 이성훈 | 지하1층 101호 | 2022.09.07 | 20,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 | 20,000,000원 인수 |
| 나우유컴퍼니주식회사 | 지하1층 101호 | 2022.05.06 | 20,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 | 20,000,000원 인수 |
| 변하영 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 이수원 | 미상 | 2022.01.03 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 남초롱 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 김소희 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 이승헌 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 한은솔 | 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 김경모 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 진성환 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 민희진 | 미상 | 2022.01.27 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 김태민 | 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 정하늘 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 오예솔 | 미상 | 2022.01.07 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 박영로 | 전부 | 2022.04.12 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 손정인 | 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 신혜원 | 전부 | 2022.09.01 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 김동규 | 미상 | 2022.01.13 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 김정원 | 미상 | 2021.12.27 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 백지현 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 강준혁 | 미상 | 2022.08.16 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 김은비 | 미상 | 2022.04.14 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 최유리 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 강지연 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 김나형 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 송승애 | 미상 | 2022.03.17 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 | 인수 가능 |
| 김영은 | 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 인수 없음 |
보증금과 확정일자가 미상인 임차인은 보증금액 및 우선변제권의 구체적 순위를 확정할 수 없습니다. 다만 전입일자가 말소기준권리보다 앞서는 것으로 나타난 임차인은 대항력 있는 임차인으로 관리하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,848,200원 |
| 인수 · 임차인 이성훈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 나우유컴퍼니주식회사 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 143,451,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 배당 가정에서는 오케이저축은행 채권최고액 기준으로 143,451,800원이 배당되고 55,448,200원의 미배당이 발생합니다. 대항력 있는 두 임차인의 보증금 합계 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근의 케이디스페이스알파286에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도2호선 대연역이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물로 2021.10.25 사용승인 된 공동주택 및 업무시설이며, 엘리베이터·주차장·도시가스 개별난방 등 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도 구성. 건물 전체는 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호로 구성됩니다. 본건의 용도 표기는 근린시설입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 토지이용상황은 다세대, 토지면적은 195.4㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최우선 확인. 대항력 임차인 29명의 실제 보증금, 확정일자, 우선변제권, 점유부분을 매각물건명세서에서 개별 확인하세요.
- 실질취득가. 현 회차 기준 최저가 146,300,000원에 확인된 인수 40,000,000원을 더한 186,300,000원 + 미상 보증금을 최소 기준으로 잡는 것이 안전합니다.
- 입찰보증금. 제공된 자료상 별도의 입찰보증금 수치가 제시되지 않았으므로 임의로 계산하지 말고 매각공고 원문을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 102,410,000원, 3회 유찰 71,687,000원으로 내려가지만 대항력 임차인 인수 위험은 별도로 남습니다.
- 임차인별 명도. 대항력 임차인이 다수인 만큼 낙찰 후 인도 및 협상 부담이 커질 수 있으며, 각 점유부분과 계약관계를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 신청채권 대비 배당. 신청채권 청구액은 2,901,207,385원이지만 현 배당 가정에서 신청채권자에게 지급되는 금액은 0원으로 표시되어 있어 실제 배당절차와 채권관계를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 관련 문건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 인수 위험은 남는다”
이 사건의 핵심은 1회 유찰로 내려온 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 29명이라는 사실입니다. 현 배당 가정에서 이미 확인된 인수액이 4,000만원이고, 보증금 미상 임차인이 다수라서 실제 인수 부담은 더 커질 수 있습니다. 따라서 현 최저가 1.463억원만 보고 저가 물건으로 접근하면 안 됩니다. 현재 계산 가능한 최소 실질취득은 1.863억원 + 미상 보증금이며, 2회·3회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 대항력 임차인의 인수 구조 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차인 보증금의 정확한 확정입니다.
