부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 케이디스페이스알파286 3층 304호에 대한 임의경매입니다. 해당 건물은 다세대주택과 오피스텔, 근린생활시설이 함께 구성된 집합건물입니다. 소유자는 우용길이며, 감정가 293,000,000원이 두 차례 유찰을 거쳐 143,570,000원으로 내려왔습니다.
겉으로 드러나는 가격 할인 폭만 보면 관심을 가질 만한 물건입니다. 하지만 실제 낙찰자가 부담할 금액은 최저매각가만으로 결정되지 않습니다. 선순위 대항력 임차인이 있고 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않는다면, 그 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있기 때문입니다.
여기에 2021년 설정 근저당의 말소 표시와 이후 권리이전·질권 관련 기록이 병존하고, 여러 점유자의 호실별 대응관계도 불분명합니다. 따라서 이 사건은 가격보다 등기와 임차관계의 원본 대조가 우선되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 3층 304호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 6층 · 2021.10.25 사용승인 |
| 소유자 | 우용길 (2021.10.29 소유권보존) |
| 감정가 | 293,000,000원 |
| 최저매각가 | 143,570,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 사건 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준 산정 | 2023.09.27 주식회사오케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 198,900,000원 (선행 근저당 말소 여부 원본 확인 전제) |
| 임차·점유 | 건물 관련 명의 29건 · 304호 해당 명의 및 인수액 확인 필요 |
| 단지 경매 이력 | 평균 유찰 2.0회 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
산정된 말소기준권리는 2023.09.27 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,900,000원이며, 해당 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
그러나 그보다 앞선 2021.10.29 대형선망수산업협동조합 근저당권도 확인됩니다. 채권최고액은 3,420,000,000원이고 말소된 권리로 표시되어 있지만, 이 근저당권을 대상으로 하는 2025.10.30 권리이전 및 근질권설정, 2025.11.20 질권설정 기록도 존재합니다.
② 임차인 분석 — 실제 304호 점유자 확인이 핵심
현황조사와 관련 기록에는 임차·점유 명의 29건이 등장합니다. 보증기관 대위나 승계로 표시된 명의는 없지만, 이들을 모두 304호의 실제 임차인으로 계산할 수는 없습니다. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사는 지하 1층 101호로 기재되어 있으며, 나머지 명의 역시 304호와의 관계를 개별 확인해야 합니다.
또한 상당수 명의의 전입일은 산정된 말소기준일인 2023.09.27 이전이지만, 보증금·확정일자 및 경매 대상 호실의 실제 점유관계가 확인되지 않았습니다. 전입 시점만으로 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 구분합니다.
| 임차·점유 명의 / 부분 | 전입일 / 배당요구 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
전입일은 대항요건 중 일부를 검토하기 위한 참고사항입니다. 실제 대항력은 해당 호실의 점유, 주택 인도, 전입신고의 적법성 및 선순위 권리관계를 함께 확인해야 합니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 보증금 전액 회수가 보장되지는 않습니다.
실질취득금액 = 낙찰가 + 304호의 확정 인수보증금입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매각대금에서 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 해당 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다
감정가는 293,000,000원이고 현재 최저매각가는 143,570,000원입니다. 두 차례 유찰 결과 감정가 대비 49% 수준까지 내려온 것입니다. 그러나 실거래 시세와 비교하지 않은 할인율만으로 저가 매수라고 판단할 수는 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 143,570,000원 | 49% | 58,139,980원 |
| 3회 유찰 시 | 100,499,000원 | 34.3% | 100,607,986원 |
| 4회 유찰 시 | 70,349,300원 | 24.01% | 130,216,987원 |
회차별 미배당은 주식회사오케이저축은행 채권최고액 기준의 단순 배당 계산입니다. 해당 수치는 임차인 미배당 보증금이나 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 차회 유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각 조건은 법원 공고 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,809,980원 |
| 인수 가정 · 이성훈 (지하 101호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 나우유컴퍼니주식회사 (지하 101호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 140,760,020원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
| 예상 배당 합계 | — | 143,570,000원 |
현재 회차의 단순 배당 계산에서는 집행비용 2,809,980원을 제외한 140,760,020원이 주식회사오케이저축은행에 배당되며, 해당 채권최고액 기준 58,139,980원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
다만 이 계산은 2021년 선행 근저당 및 관련 질권의 효력, 304호의 실제 임차인, 임차보증금의 배당순위, 당해세·최우선변제 등을 확정한 결과가 아닙니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성
매각물건명세서 비고에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이라는 내용이 있습니다.
두 차례 유찰로 최저가가 내려왔다고 하더라도 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 반드시 높아지는 것은 아닙니다. 이 사건은 일반적인 가격 경쟁뿐 아니라 우선매수권 행사 여부까지 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근. 주변에 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 소재해 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 시스템에어컨, 승강기, 스프링클러, 도시가스 개별난방 등의 설비가 기재되어 있습니다.
- 혼합 용도. 다세대주택 14개호, 오피스텔 13개호, 근린생활시설 1개호가 함께 구성되어 있습니다. 304호의 실제 용도와 면적은 공부 원본으로 재확인해야 합니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 대연초등학교 관련 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 기재되지 않았습니다.
- 토지. 완경사지에 조성된 부정형 토지이며, 공시지가 1,790,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰은 2.0회이며, 확인된 낙찰 실적은 없습니다. 최근 거래가격으로 매각 가능 가격대를 검증하기 어려우므로 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2021년 근저당의 말소 효력. 대형선망수산업협동조합 근저당과 이후 위드파트너스대부 권리이전, 제이비우리캐피탈 근질권, 최해용 질권의 현재 효력을 원본 등기부로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 2023.09.27 오케이저축은행 근저당이 실제 말소기준권리인지 확인하고, 각 임차인의 권리 발생 시점과 비교해야 합니다.
- 304호 실제 점유자. 다수의 명의 중 경매 대상 호실에 실제 거주하거나 점유하는 사람을 특정해야 합니다. 다른 호실의 임차보증금은 304호 인수액과 분리해야 합니다.
- 보증금과 확정일자. 계약서, 전입세대 관련 서류, 현황조사서 및 매각물건명세서로 304호 임차인의 보증금·우선변제권·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수액. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 검토하고 낙찰가에 합산하여 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 공동담보 관계. 대형선망수산업협동조합과 오케이저축은행 근저당의 공동담보목록 및 채권관계를 대조해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권의 성립 및 행사 여부를 확인해야 합니다. 행사 시 외부 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율에 의존하지 말고 304호와 용도·면적이 유사한 거래를 확인해 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 현장 및 관리비. 실제 호실 구조, 점유 현황, 명도 가능성, 미납 관리비 및 건물 상태를 조사해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”보다 중요한 것은 실제 부담액
부산 대연동 케이디스페이스알파286 304호는 감정가 293,000,000원이 143,570,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 감정가 대비 할인율이 높다고 해서 곧바로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다.
우선 2021년 선행 근저당의 말소와 그 후속 권리 기록을 확인해야 합니다. 또한 건물 전체에 걸친 다수의 임차·점유 명의를 304호와 구분하고, 실제 해당 임차인의 대항력·우선변제권·보증금을 확인해야 합니다. 특히 지하 101호 보증금 합계 40,000,000원을 304호 인수액으로 곧바로 적용하는 것은 정확하지 않습니다.
전세사기피해자 우선매수권도 간과할 수 없습니다. 유효한 우선매수권이 행사되면 외부 낙찰이 제한되는 상황이 발생할 수 있으므로, 단순히 최저가만 보고 입찰 전략을 세워서는 안 됩니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 이는 이 물건에 실제로 특정 금액의 채무가 반드시 인수된다는 확정 판단이 아니라, 매수인 부담과 낙찰 가능성에 관한 핵심 사실이 충분히 확정되지 않았다는 위험 평가입니다. 권리 원본 대조, 304호의 임차관계 특정, 우선매수권 확인 및 시세 검증을 마친 다음에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.
