부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 ‘케이디스페이스알파286’ 소재 다세대 물건입니다. 감정가는 293,000,000원, 최저매각가는 205,100,000원으로 1회 유찰 상태입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 “유찰로 싸진 물건”으로만 보면 안 됩니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 9월 27일 설정된 을구 2번 근저당권이고, 그 이전부터 전입한 대항력 임차인이 다수 확인됩니다.

특히 현황조사와 문건접수에서 확인된 임차인 중 여러 명의 보증금이 미상입니다. 확인 가능한 이성훈 20,000,000원, 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원은 배당표에서 매수인 인수로 잡혀 있으며, 이 두 금액만 합해도 40,000,000원입니다. 따라서 현재 최저매각가 205,100,000원에 이 40,000,000원을 더한 최소 실질취득가는 245,100,000원입니다. 여기에 보증금 미상 대항력 임차인의 실제 보증금이 추가로 확인되면 실질취득가는 더 올라갈 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 임차인 인수가 핵심

말소기준권리는 2023.09.27 을구 2번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행입니다. 그보다 앞선 2021.10.29에는 을구 1번 근저당권이 있었으나 등기부상 이미 말소되어 있고, 2025년의 근저당권 이전·질권 설정 등은 말소기준권리 이후의 권리관계입니다. 을구 2번 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 대부분 확인, 보증금은 다수 미상

확인된 임차인은 29명입니다. 이 중 다수는 전입신고가 2023년 9월 27일 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 있습니다. 보증금이 미상인 임차인이 많아, 실제 인수액은 배당표에 적힌 40,000,000원보다 커질 가능성을 배제할 수 없습니다. 김영은은 2023.11.20 전입으로 말소기준권리 이후여서 대항력이 없다고 정리됩니다.

확정일자는 제공된 사건자료에서 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 경우에는 우선변제 여부를 단정하지 않았습니다. 현재 확인된 인수분은 이성훈 20,000,000원 + 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)

집행비용과 확인된 배당 구조를 반영하면 최저매각가 205,100,000원에서 주식회사오케이저축은행은 198,900,000원을 배당받고, 소유자 잔여는 2,528,600원으로 제시됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 미상 임차인의 실제 권리관계는 변동될 수 있습니다. 특히 배당표의 인수 40,000,000원은 매수인이 실제로 부담하는 금액입니다.

④ 시세·환금성 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없음

이 사건 자료에서는 동일 물건 또는 동일 평형의 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 205,100,000원이나 확인된 최소 실질취득가 245,100,000원을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

감정평가상 해당 건물은 다세대주택과 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 혼재한 건물입니다. 사건의 물건종류는 다세대로 분류되며, 건물은 2021년 10월 25일 사용승인되었습니다. 대연초등학교 북측 인근이며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 대연역이 있어 교통 여건은 무난한 편으로 평가되었습니다.

⑤ 우선매수권 — ‘닫힌 경매’ 함의 확인

⑥ 입지·물건 메모

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도2호선 대연역이 소재합니다.
• 이용상태. 건물 전체는 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호, 근린생활시설 1개호로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층이며, 2021년 10월 25일 사용승인된 건물입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다. 토지면적은 195.4㎡입니다.
• 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수액. 현재 확인된 인수액은 40,000,000원입니다. 최저매각가만 보고 입찰가를 결정하지 마세요.
• 보증금 미상. 대항력 임차인이 다수이고 보증금이 미상인 경우가 많습니다. 실제 보증금 확인 전에는 인수총액을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
• 임차인별 확인. 전입일·확정일자·배당요구 여부를 임차인별로 다시 대조하고, 동일 호실 내 복수 임차인의 관계도 확인해야 합니다.
• 배당구조. 을구 2번 근저당권 채권최고액 198,900,000원은 현재 시나리오에서 전액 배당되지만, 임차인 우선변제 및 당해세에 따라 실제 분배액은 달라질 수 있습니다.
• 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권이 1회 한정으로 기재되어 있으므로 매각기일 전 해당 요건과 행사 여부를 반드시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 관련 문건을 원본 기준으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰 = 저가”가 아닌 사건

이 물건의 최저매각가는 205,100,000원으로 감정가 293,000,000원에서 1회 유찰되어 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리 이전에 전입한 대항력 임차인이 다수이고, 그중 보증금이 미상인 임차인이 많습니다. 현재 배당표에서 확정된 매수인 인수액만 40,000,000원으로, 최저매각가를 더한 실질취득 최소액은 245,100,000원입니다.

따라서 이 사건은 “205,100,000원이니까 싸다”라고 접근하기보다, 보증금 미상 임차인의 실제 인수액을 모두 확인한 뒤 실질취득가를 산정하고 그 금액을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다. 실거래 자료도 확인되지 않아 시장가격 대비 저가라는 결론을 뒷받침할 근거가 없습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권 1회 한정이라는 별도 변수까지 존재합니다. 가격보다 인수위험과 입찰자격을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.