부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동에 있는 케이디스페이스알파286 6층 605호입니다. 소유자는 우용길이며, 2024년 3월 6일 대형선망수산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 사건 청구액은 2,901,207,385원입니다. 이 건물은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 집합건물입니다. 경매 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가상 근린생활시설은 지하 101호로 구분돼 있어, 605호의 실제 건축물 용도를 별도로 대조해야 합니다.
이 사건은 감정가에서 절반 이상 떨어졌다는 사실보다 낙찰 후 어떤 보증금과 권리를 인수하는가가 훨씬 중요합니다. 특히 신혜원의 170,000,000원 보증금은 매각대금만으로 전부 변제되지 않습니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 인수 부족분은 증가하기 때문에, 단순히 다음 회차 최저가가 낮아진다는 이유만으로 실질적인 취득원가가 크게 내려가지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 6층 605호 (대연동, 케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 경매 용도 근린시설 표기 / 감정평가상 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 혼재, 605호 용도 확인 필요 |
| 소유자 | 우용길 (2021.10.29 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 110,740,000원 (감정가 49% · 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 사건 청구액 | 2,901,207,385원 |
| 제시된 말소기준권리 | 2023.09.27 을구 3번 · 주식회사오케이저축은행 근저당권 (채권최고액 198,900,000원) |
| 선순위 전세권 | 2023.04.24 을구 2번 · 신혜원 · 전세금 170,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.06.10 을구 4번 · 신혜원 · 임차보증금 170,000,000원 |
| 배당 모형상 인수 | 101,610,360원 (지하 101호 관련 40,000,000원 포함) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
현재 제시된 말소기준권리는 2023년 9월 27일 설정된 오케이저축은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2023년 4월 24일에 신혜원의 전세권이 등기됐고, 주택임대차의 전입일과 확정일자는 모두 2022년 9월 1일입니다. 따라서 이 임차관계는 단순한 후순위 점유자가 아닙니다. 보증금의 미배당 잔액을 매수인이 부담할 수 있는 핵심 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 605호 확정 관계와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사·문건접수·등기부에 나타난 임차·점유 관련 주체는 29건입니다. 이 중 신혜원 1명은 등기상 605호와 직접 연결됩니다. 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사 2건은 지하 101호로 표시돼 있고, 나머지 26건은 대상 호실이 불명확하거나 주어진 권리관계에서 605호와의 연결이 확정되지 않았습니다. 따라서 이들 모두가 605호의 실제 임차인이라고 단정하거나 보증금을 일괄 인수액에 더해서는 안 됩니다.
| 임차·점유 주체 | 범위 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 '가능·미상'은 전입일이 제시된 말소기준일보다 앞서더라도 실제 점유, 임대차 성립, 해당 호실 및 보증금이 확인되지 않았다는 뜻입니다. 승계는 보증기관에 의한 보증금 대위·승계 여부를 표시합니다.
김영은의 전입일은 2023.11.20으로 제시된 말소기준일보다 늦습니다. 나머지 호실 불명 점유자들은 대체로 그 이전의 전입 기록이 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 김민·변하영·남초롱 등 배당요구를 한 점유자라도 배당요구 사실만으로 전액 배당이나 매수인 인수액 소멸이 보장되는 것은 아닙니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 크게 떨어지지 않는 구조
이 물건은 최저가와 실질취득액의 차이를 반드시 구분해야 합니다. 신혜원에게 우선변제되는 금액은 매각대금에서 집행비용을 제외한 잔액이므로, 낙찰가가 내려가면 보증금 미배당액은 그만큼 커집니다. 이 때문에 주된 보증금 부담을 인수하는 조건에서는 실질취득액이 보증금 170,000,000원 부근에서 고정되는 효과가 있습니다. 배당 모형에 포함된 다른 임차보증금 40,000,000원이 실제 인수된다면 취득원가는 그보다 더 올라갑니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 추정 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 110,740,000원 | 101,610,360원 | 212,350,360원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 77,518,000원 | 134,277,324원 | 211,795,324원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 54,262,600원 | 157,114,127원 | 211,376,727원 |
각 실질취득액은 회차별 낙찰가와 제시된 인수액을 합산한 값입니다. 인수액은 605호 신혜원의 미배당 보증금과 지하 101호 임차인 2건을 포함하는 모형이며, 605호의 확정 인수채무를 뜻하지 않습니다. 실제 낙찰가·집행비용·배당 및 호실별 권리에 따라 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,350,360원 |
| 1. 신혜원 보증금 · 우선변제 | 170,000,000원 | 108,389,640원 |
| 2. 을구 2번 · 신혜원 전세권 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 오케이저축은행 근저당 | 198,900,000원 | 0원 |
| 이성훈 · 지하 101호 임차보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 나우유컴퍼니주식회사 · 지하 101호 임차보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배당 합계 | — | 110,740,000원 |
신혜원의 전세권과 주택임차권은 같은 보증금 관계로 중복 채무가 아닙니다. 전세권 행의 배당 0원은 별도 추가 배당이 없다는 모형 표시입니다. 오케이저축은행 채권액은 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 가격 적정성. 감정가 226,000,000원, 현재 최저가 110,740,000원이나 인수까지 포함한 배당 모형상 실질취득액은 212,350,360원입니다. 감정가 할인율만으로 매입가의 적정성을 판단할 수 없습니다.
- 비교거래 주의. 케이디스페이스알파286은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 섞여 있습니다. 605호의 실제 용도와 비교 대상 면적이 일치하는지 먼저 확인해야 하며, 전체 건물 또는 다른 용도의 거래를 직접적인 시세로 대체해서는 안 됩니다.
- 입지. 대연초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 대연역이 있어 감정평가상 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.10.25 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 시스템에어컨, 승강기, 스프링클러, 도시가스 개별난방 등의 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1㎡당 1,790,000원이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 혼합 용도 집합건물이며 본건 605호의 용도가 명확히 확인되지 않은 상태에서는 동일 유형 매수 수요를 판단하기 어렵습니다. 2회 유찰됐다는 사실도 경매시장의 가격 수용성이 충분하지 않다는 위험 신호로 볼 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신혜원 보증금 인수. 170,000,000원 보증금 중 현재 추정 미배당액 61,610,360원의 실제 매수인 부담 여부와 배당요구·임차권 존속 요건을 확인해야 합니다.
- 605호와 지하 101호 분리. 이성훈 및 나우유컴퍼니주식회사의 각 20,000,000원 보증금이 605호 매수인에게 승계될 법적 근거가 있는지 확인해야 합니다.
- 호실 불명 점유관계. 보증금 미상 점유자들의 실제 점유 호실, 임대차계약, 전입 및 확정일자, 배당요구 내역을 대조해야 합니다. 특히 605호에 실제 거주하거나 점유하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다.
- 선행 근저당권. 2021년 근저당권의 말소 시점과 2025년 권리이전·근질권·질권 등기의 효력을 확인해야 합니다.
- 전세권 및 임차권등기. 신혜원의 전세권이 어떤 조건에서 소멸·인수되는지와 주택임차보증금 반환채무가 어떻게 남는지 구분해야 합니다. 보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 여부를 확인하고, 외부 일반 입찰자의 낙찰 가능성에 미치는 영향을 판단해야 합니다.
- 건축물 용도. 경매 용도의 근린시설 표기와 감정평가상 다세대·오피스텔·근린시설 구분을 605호 건축물대장과 대조해야 합니다.
- 실질취득원가. 최저가가 아닌 낙찰가·실제 인수액·취득 관련 비용을 합산한 금액을 기준으로 매입 여부를 판단해야 합니다.
- 배당과 공동담보. 사건 청구액 2,901,207,385원과 공동담보 권리관계가 해당 605호의 배당 및 소멸 판단에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
- 관리비·점유·원본 확인. 공용부분 관리비 체납, 인도 가능성 및 명도 비용을 확인하고 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 반값 취득”
이 물건의 가장 큰 함정은 낙찰가 자체가 아닙니다. 신혜원의 선순위 보증금 170,000,000원과 그에 따른 미배당 인수 부담입니다. 현재 최저가가 110,740,000원이어도 신혜원의 미배당 보증금만 포함하면 172,350,360원이며, 지하 101호 임차인 2건까지 포함한 배당 모형에서는 212,350,360원까지 올라갑니다. 여기에 보증금 미상 점유자들의 실제 호실·대항력, 선행 근저당권의 효력, 전세사기피해자 우선매수권이라는 변수가 남아 있습니다.
다음 유찰에서 최저가가 내려가더라도 인수 부족분이 증가하면 실질취득원가는 크게 낮아지지 않습니다. 게다가 동일 용도·면적의 검증 가능한 실거래를 바탕으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 현 단계에서는 일반 투자자의 적극 입찰보다 권리 및 호실별 인수범위 확인을 우선해야 하는 D등급 고위험 물건입니다. 핵심은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라, 누구의 보증금을 얼마까지 실제로 인수해야 하는지 확정할 수 있느냐입니다.
