부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동 ‘케이디스페이스알파286’ 6층 605호 사건입니다. 감정가는 226,000,000원이고 현재 최저매각가는 158,200,000원으로 1회 유찰 상태입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 ‘유찰 후 할인형’과 다릅니다. 낙찰가를 낮춰도 함께 줄지 않는 인수부담이 존재하기 때문입니다. 핵심은 2023년 4월 설정된 신혜원 전세권과 그에 연결된 임차권등기, 그리고 2021~2023년에 전입한 다수의 대항력 임차인입니다.
특히 신혜원은 170,000,000원의 전세금이 확인되고, 현재 최저가 158,200,000원보다 큽니다. 배당 시 155,185,200원만 충당되고 14,814,800원이 매수인 인수로 남습니다. 여기에 대항력이 있는 이성훈과 나우유컴퍼니주식회사의 보증금 각 20,000,000원이 더해져, 현재 회차에서 확인 가능한 인수액은 총 54,814,800원입니다. 따라서 단순히 ‘감정가 대비 30% 저렴하다’는 계산만으로 접근하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 6층605호 (대연동,케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 / 건물 | 집합건물(근린시설) · 케이디스페이스알파286 · 지하1층 지상6층 |
| 소유자 | 우용길 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 2,901,207,385원 |
| 권리 기준 | 2023.09.27. 을구 3번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 · 채권최고액 198,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘말소’보다 ‘선순위 인수’다
이 사건의 말소기준권리는 2023.09.27. 설정된 주식회사오케이저축은행의 근저당권입니다. 따라서 그보다 앞선 2023.04.24. 신혜원의 전세권은 매각으로 자동 소멸하는 구조가 아니며, 등기부에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 이후 2024.06.10. 설정된 신혜원의 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 그 전에 형성된 대항력과 보증금 회수관계 자체가 사라지는 것은 아니므로 배당 및 인수구조를 따로 봐야 합니다.
또한 현황조사상 다수의 전입자가 2021~2023년에 전입했고, 대부분 말소기준권리보다 빠른 전입으로 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 김민·변하영·이수원·남초롱·김소희·이승헌·한은솔·김경모·진성환·민희진·김태민·정하늘·오예솔·박영로·손정인·김동규·김정원·백지현·강준혁·김은비·최유리·강지연·김나형·송승애·신혜원 등은 개별적인 보증금 확인이 중요합니다. 이들 중 일부는 보증금이 미상이고, 일부는 배당요구까지 확인되어 현재 산정된 54,814,800원 외 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 점유/범위 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 신혜원 보증금 | 170,000,000원 | 155,185,200원 | 부족분 14,814,800원 매수인 인수 |
| 인수 · 이성훈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 |
| 인수 · 나우유컴퍼니주식회사 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 신혜원 | 170,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차에서 정량화되는 매수인 인수액은 54,814,800원이며, 최저가 158,200,000원을 더하면 확인분 기준 실질취득액은 213,014,800원입니다. 이 수치는 보증금이 미상인 다른 대항력 임차인의 추가 인수분을 포함하지 않은 금액입니다.
매수인 인수 54,814,800원 → 확인분 실질취득 213,014,800원
매수인 인수 101,610,360원 → 확인분 실질취득 212,350,360원
매수인 인수 134,277,324원 → 확인분 실질취득 211,795,324원
④ 시세·가격 판단 — 할인율보다 실질취득을 먼저 봐야 한다
감정가 226,000,000원 대비 현재 최저가 158,200,000원으로 표면 할인율은 30%입니다. 다만 확인 가능한 최근 실거래 자료가 없어 외부 시세 대비 가격 메리트를 수치로 확정하기 어렵습니다. 이 사건은 더욱이 낙찰가만으로 비교하면 안 됩니다. 현재 회차의 확인분 실질취득액이 213,014,800원이기 때문입니다.
⑤ 입지·건물 이용상태
- 입지. 대연초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 대연역이 소재하여 제반교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물 이용. 전체 건물은 2021년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층 지상6층 건물로, 근린생활시설·다세대주택·업무시설(오피스텔)이 혼재합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,790,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없고, 건물 자체의 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 케이디스페이스알파286은 14세대 규모이고 2021년 10월 25일 준공된 소규모 집합건물입니다. 최근 매매 실적이 확인되지 않아 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — ‘닫힌 경매’ 함의
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가보다 실질취득액을 먼저 계산. 현재 최저가 158,200,000원에 확인된 인수 54,814,800원을 더한 213,014,800원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김민·안소현·변하영·이수원·남초롱·김소희·이승헌·한은솔·김경모·진성환·민희진·김태민·정하늘·오예솔·박영로·손정인·김동규·김정원·백지현·강준혁·김은비·최유리·강지연·김나형·송승애 등 대항력 있는 임차관계의 보증금과 배당여부를 확인해야 합니다.
- 신혜원 권리 중복에 주의. 전세권 170,000,000원과 임차권등기가 각각 보이지만 이는 한 사람의 권리관계입니다. 보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
- 유찰만 기다리지 말 것. 2회 유찰 시 실질취득 확인분이 212,350,360원, 3회 유찰 시에도 211,795,324원으로 계산되어 가격 하락 효과가 작습니다.
- 우선매수권 변수 확인. 전세사기피해자 우선매수권은 1회에 한하므로 실제 매각절차에서 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 임차인별 주민등록, 확정일자, 계약서, 배당요구, 임차권등기 및 매각물건명세서를 원본으로 교차확인해야 합니다.
맺으며 — “30% 할인”보다 “얼마나 인수하느냐”가 본질
이 사건은 감정가 226,000,000원에서 최저가 158,200,000원까지 내려와 외형만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 신혜원 전세권과 다수의 대항력 임차인이 있어 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득액이 따라 내려가지 않습니다. 현재 회차만 놓고도 확인된 인수액이 54,814,800원이고, 신혜원 보증금 부족분 14,814,800원과 이성훈·나우유컴퍼니주식회사 각 20,000,000원이 포함되어 있습니다.
더 중요한 것은 보증금이 미상인 대항력 임차인이 다수라는 점입니다. 즉 213,014,800원이라는 실질취득액도 확정 상한이 아니라 확인된 최소 부담에 가깝습니다. 최근 실거래 확인 자료도 없어 가격 측면의 안전마진을 별도로 검증하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 유찰되었느냐’가 아니라 최종적으로 어떤 임차인의 어떤 보증금을 얼마까지 인수하게 되는지를 확인하는 데 있습니다.
