부산지방법원 2024타경102320. 부산광역시 남구 대연동의 케이디스페이스알파286 5층 505호입니다. 등기상 소유자는 우용길이고, 2021년 10월 29일 소유권보존 뒤 대형선망수산업협동조합 근저당이 설정되었으며, 2023년 9월 27일 을구 2번 근저당권이 설정됐습니다. 이 중 2023년 9월 27일 주식회사오케이저축은행의 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
문제는 임차인입니다. 현황조사상 전입신고가 말소기준권리보다 이른 임차인이 다수 확인되고, 일부는 보증금이 명시되어 있습니다. 현재 회차의 배당표에는 이성훈 20,000,000원, 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원, 김동규 120,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 총 160,000,000원이 확인됩니다. 이 금액은 최저매각가 146,300,000원보다 큽니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102320 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 5층505호 (대연동,케이디스페이스알파286) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 등기 목적물 | 케이디스페이스알파286 |
| 소유자 | 우용길 |
| 감정가 / 최저매각가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,901,207,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 권리증명서 발행 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 임차인 인수는 별개
② 임차인 분석 — 실제 임차인 29명, 확인된 인수만 1.60억
현황조사와 문건접수, 등기부 임차권등기에서 총 실제 임차인 29명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않았습니다. 이 중 보증금이 확인된 인수 항목은 이성훈 20,000,000원, 나우유컴퍼니주식회사 20,000,000원, 김동규 120,000,000원으로 총 160,000,000원입니다.
보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 전입 점유자는 아래 표에서 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 김동규는 등기부상 을구 3번 임차권등기가 확인됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 점유범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|
③ 가격 분석 — 최저가 1.463억보다 ‘실질취득’이 중요
감정가는 209,000,000원이고 현재 최저매각가는 146,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 대항력 있는 것으로 확인된 임차인 중 보증금이 확인된 160,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있으므로, 현재 회차에서 최저매각가만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 이성훈 보증금 · 매수인 인수 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 임차인 나우유컴퍼니주식회사 보증금 · 매수인 인수 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 임차인 김동규 보증금 · 매수인 인수 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 198,900,000원 | 143,451,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주식회사오케이저축은행 채권최고액 198,900,000원 중 143,451,800원이 배당되고 55,448,200원이 미배당입니다. 임차인 3건의 확인된 보증금 160,000,000원은 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당과 잔여는 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 임차인 인수는 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 146,300,000원 | 143,451,800원 | 55,448,200원 | 160,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 102,410,000원 | 100,176,260원 | 98,723,740원 | 160,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 71,687,000원 | 69,996,634원 | 128,903,366원 | 160,000,000원 |
⑥ 입지·이용상태 · 상품 자체는 혼합형
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장 및 도시철도2호선 대연역이 소재해 제반교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 해당 건물에는 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호가 존재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층, 2021년 10월 25일 사용승인된 건물입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 총 14세대이며 최근 매매자료상 거래완료 0건, 평균 유찰횟수 1.0회로 확인됩니다.
⑦ 임차인·우선매수권 체크
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액을 먼저 계산. 현재 최저매각가 146,300,000원보다 확인된 인수액 160,000,000원이 더 큽니다.
- 미상 보증금 보완. 대항력 가능·미상 임차인의 보증금과 확정일자, 실제 점유범위를 매각물건명세서와 현황조사로 재확인해야 합니다.
- 김동규 임차권등기 확인. 을구 3번 주택임차권, 임차보증금 120,000,000원, 건물 전부가 등기돼 있습니다.
- 기존 근저당 구조 확인. 을구 2번 오케이저축은행 채권최고액 198,900,000원 중 현재 회차 143,451,800원이 배당됩니다.
- 우선매수권 조건 점검. 전세사기피해자 해당 여부와 우선매수권 1회 적용 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리·운영상태 확인. 근린시설 용도인 만큼 실제 사용현황과 임대차 관계를 현장 및 서류로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석의 인수액은 확인된 금액 기준이며, 미상 보증금까지 합쳐 최종 인수액을 확정하려면 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아니라 “인수 구조”가 승부처
이 사건은 등기부만 보면 2023년 9월 27일 오케이저축은행 근저당이 말소기준권리이고, 2024년 3월 6일 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 다수 임차인이 말소기준권리보다 이른 전입을 갖고 있어 매수인 인수 리스크가 사건의 핵심이 됩니다.
확인된 임차인 인수액은 160,000,000원으로 현재 최저매각가 146,300,000원보다 큽니다. 따라서 최저가가 102,410,000원, 71,687,000원으로 내려가더라도 확인된 인수액이 그대로인 이상 가격 하락만으로 실질취득이 줄어드는 구조가 아닙니다. 더구나 미상 보증금 임차인이 다수이므로 160,000,000원은 확정 상한이 아니라 확인된 기준액에 가깝습니다.
결론적으로 이 물건은 권리상 안전형이 아니라 임차인 인수형입니다. 실질취득 160,000,000원과 미상 보증금 추가 가능성을 먼저 계산하고, 전세사기피해자 우선매수권 적용 여부까지 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
