부산지방법원 2024타경102320. 부산 남구 대연동의 케이디스페이스알파286 5층 505호입니다. 감정가는 209,000,000원이고 두 차례 유찰되어 최저매각가가 102,410,000원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 절반 이하에 취득할 수 있는 물건입니다. 그러나 이 사건의 진짜 쟁점은 가격이 아니라 말소기준 전부터 존재하는 임차인의 권리와 복잡한 담보권 변동입니다.

특히 505호 주소가 기재된 김동규의 주택임차권등기에는 2021.12.14. 임대차계약 및 확정일자, 2022.01.03. 점유개시, 2022.01.13. 주민등록, 보증금 120,000,000원이 기재되어 있습니다. 이는 2023.09.27. 근저당권보다 앞서는 임차관계입니다. 등기일이 2025.04.02.이라고 해서 선행 점유·전입과 확정일자를 무시해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준만 보고 끝낼 수 없다

표시된 말소기준권리는 2023.09.27. 을구 2번 주식회사오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,900,000원이고 채무자는 주식회사나우산업개발입니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상에 해당합니다.

하지만 을구 1번에는 2021.10.29. 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권 채권최고액 3,420,000,000원이 있습니다. 이 권리는 말소 처리된 것으로 표시되어 있는 반면, 2025.10.30. 근저당권 이전과 근질권 설정, 2025.11.20. 질권 설정 내역도 확인됩니다. 이와 같은 권리 변동은 기존 근저당권의 실제 말소 여부와 이전·질권의 효력 및 존속 여부를 등기사항전부증명서의 현행사항과 말소사항으로 재확인해야 하는 사안입니다.

② 임차인 분석 — 실제 인수 범위를 먼저 구분해야 한다

임차관계 조사에는 29개 명의가 등장합니다. 다만 이 사건 감정평가는 여러 개 호실을 대상으로 이루어졌고, 조사 내역에도 지하 1층 101호와 점유 부분이 불분명한 명의가 섞여 있습니다. 따라서 29명 모두가 505호 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 별도 보증기관의 대위신고로 표시된 명의는 없지만, 실제 점유호실과 계약관계를 대조하지 않은 상태에서 모든 보증금을 505호에 합산해서는 안 됩니다.

핵심 임차권 — 김동규

김동규는 단순히 임차권등기가 있다는 이유만으로 판단해서는 안 됩니다. 점유·전입·확정일자가 말소기준보다 빠르다는 사실이 핵심입니다. 한편 확정일자도 존재하므로 우선변제권의 성립과 실제 배당 가능성을 별도로 확인해야 합니다. 예상배당에서는 김동규에게 배당액을 배정하지 않고 보증금 전액 인수를 가정하고 있어, 이 부분은 실제 배당순위와 반드시 대조해야 합니다.

그 밖의 임차·점유 조사

위 표는 김동규를 제외한 임차·점유 조사 명의입니다. 전입일이 선행한다는 사실과 해당 505호에 대한 대항력 성립은 별개의 문제입니다. 우선변제권과 매수인 인수 여부가 확정되지 않은 명의에는 인수 확정 금액을 부여하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 102,410,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 예상배당에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 주식회사오케이저축은행에 100,176,260원을 배당하는 구조로 계산됩니다. 이는 표시된 배당 시나리오이며 실제 법원의 최종 배당과 다를 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 위 배당표는 임차보증금의 우선배당과 다른 담보권의 실제 권리순위가 최종 확인된 확정 배당표가 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등도 반영되지 않아 실제 배당금·미배당금·매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수위험은 별개

표시된 근저당 채권최고액 198,900,000원을 기준으로 하면 현재 회차에서도 98,723,740원의 미배당이 발생하고, 유찰이 추가될수록 미배당액이 커집니다. 하지만 근저당권 자체가 매각으로 소멸한다면 이 미배당액이 일반적으로 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

반대로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 결과가 발생할 수 있습니다. 김동규의 보증금 120,000,000원처럼 현재 최저가를 넘는 보증금이 있는 경우, 단순히 최저가가 102,410,000원, 71,687,000원, 50,180,900원으로 내려간다고 해서 실질취득 부담도 같은 비율로 줄어든다고 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저가가 감정가의 49%라는 것은 감정평가액 대비 하락 폭을 의미합니다. 그러나 해당 505호와 면적·용도가 일치하는 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았으므로 이 수치를 현재 시세 대비 할인율로 사용할 수 없습니다.

특히 비교 대상의 전용면적은 29.6㎡로 나타나지만 매각대상 505호와 면적이 일치하는 것으로 확인되지 않습니다. 505호의 정확한 용도와 전용면적, 최근 실거래 시세를 먼저 대조해야 합니다. 현재로서는 실질취득액이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.

⑥ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성

매각물건명세서 비고에는 전세사기피해자의 우선매수권은 1회에 한한다는 취지의 안내가 기재되어 있습니다. 따라서 적격 피해자가 법정 요건에 따라 우선매수권을 행사하는 경우, 일반 외부 입찰자가 최고가로 응찰하더라도 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다.

⑦ 입지·건물 상태 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 부산 남구 대연동 대연초등학교 북측 인근으로, 주변에는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 대연역이 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2021.10.25. 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보시설, 승강기, 주차장시설과 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역 및 대연초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부상 상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 505호 개별 용도는 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 건물인 만큼, 505호의 실제 공부상 용도와 거래 가능한 동일 유형을 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 505호 개별 권리 재확인. 2021년 근저당권과 2025년 권리이전·질권 설정의 현재 효력 및 경매 소멸 범위를 등기 원본으로 확인하세요.
• 김동규 임차권. 선행 전입·점유·확정일자의 효력, 보증금 120,000,000원의 배당순위와 미배당 인수액을 확인하세요.
• 다른 호실 임차인 구분. 지하 1층 101호 보증금을 505호에 합산하지 말고 매각대상 및 호실별 임대차계약서를 대조하세요.
• 미상 임차인 확인. 점유 부분이 불분명한 명의들의 실제 해당 호실, 보증금, 점유·확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 용도 확인. 505호가 공부상 근린시설·다세대주택·오피스텔 중 어떤 용도인지 건축물대장과 감정평가 물건 목록으로 확인하세요.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권자의 적격 여부와 실제 행사 여부를 확인하세요.
• 실거래 검증. 같은 용도·면적의 최근 거래와 최신 거래가격을 확인한 뒤 실질취득 부담과 비교하세요.
• 배당표 재검산. 집행비용·당해세·우선변제·최우선변제 및 공동담보 관계를 반영해 실제 배당과 인수를 다시 산정하세요.
• 현장·명도. 505호의 실점유자, 임차권등기자의 퇴거 여부, 인도 가능성과 미납 관리비를 확인하세요.

맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “권리 확인이 먼저인 경매”

케이디스페이스알파286 505호는 감정가 209,000,000원 대비 현재 최저가가 102,410,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 김동규의 선행 임차권등기와 보증금 120,000,000원이라는 구체적인 권리가 존재합니다. 현재 표시된 인수 가정에는 다른 호실의 보증금도 섞여 있어 매수인 부담을 그대로 확정할 수 없습니다.

여기에 말소 처리된 2021년 근저당권과 이후 권리이전·질권 설정의 관계, 전세사기피해자 우선매수권, 개별 호실의 용도 불명확성과 실거래 비교 부족이 겹쳐 있습니다. 2회 유찰은 투자기회를 뜻할 수도 있지만 그 자체로 좋은 가격을 보장하지는 않습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 김동규의 실제 배당·인수 구조, 505호에만 귀속하는 임차관계, 선행 담보권의 존속 여부, 우선매수권 행사 여부를 확정한 뒤 실질취득액과 동일 유형의 최근 시세를 비교해야 합니다. 지금은 최저가보다 확정 가능한 취득 부담을 먼저 알아야 하는 물건입니다.