부산지방법원 2025타경5779. 수영구 광안동 케이디스페이스알파231 2층 202호 다세대주택입니다. 사건의 출발점은 소유자 김도형 명의로 2020년 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원으로, 본건 외 부동산이 포함된 공동담보목록 제2020-340호가 기재되어 있습니다. 이후 채무 문제로 임의경매가 개시됐으며, 신청채권액은 2,305,422,160원입니다.

숫자만 보면 최저매각가 169,000,000원에 비해 채권최고액이 압도적으로 큽니다. 하지만 근저당권 채권최고액과 매수인이 떠안는 금액은 전혀 다른 개념입니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있어, 미배당 채권액 자체가 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 오히려 주의할 부분은 다수의 전입 조사 관계인과 주택임차권등기, 그리고 민간임대주택등기가 함께 확인된다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임대차는 확인

권리분석의 기준점은 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권 자체가 말소기준권리이며 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다. 2026.01.23에는 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전된 등기가 있어, 배당절차에서의 실제 권리자와 채권액은 최종 확인이 필요합니다.

같은 날 설정됐던 주식회사엠엘제이의 채권최고액 130,000,000원 근저당권은 2021.01.13 이미 말소되었습니다. 이후 2025.02.14 박현규 명의의 주택임차권등기, 2025.09.03 임의경매개시결정이 이어집니다.

② 임차인·점유자 분석 — 가장 중요한 위험 구간

전입·점유 조사 및 임차권등기에 등장하는 관계인은 총 23명입니다. 이 가운데 박현규는 보증금이 기재된 임차권등기권자이고, 나머지 22명은 전입·점유 조사 관계인입니다. 23명이 모두 202호를 실제 점유하고 있거나 각각 독립된 임대차계약을 체결했다고 확정할 수는 없습니다. 각자의 점유 호실, 계약관계, 보증금 및 실제 거주 여부를 구분해야 합니다.

주택임차권등기 — 박현규

박현규의 임대차계약일과 확정일자는 2021.01.15, 점유개시일은 2021.01.27, 주민등록일은 2021.02.01입니다. 모두 말소기준 근저당권 설정일인 2020.10.27 이후입니다. 따라서 등기 기재일 기준으로 말소기준권리보다 앞서는 대항력은 확인되지 않습니다. 임차권등기도 말소기준 이후 설정되었으며 매각소멸 대상으로 분류되어 있습니다.

다만 임차보증금 130,000,000원의 실제 배당 가능액은 다른 우선채권, 배당요구의 효력, 임차권의 성립관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 별도의 임차인 배당액이 반영되어 있지 않습니다. 130,000,000원 전액이 매수인에게 인수된다고 단정할 수도, 배당으로 모두 회수된다고 단정할 수도 없습니다.

그 밖의 전입·점유 조사 관계인 22명

위 표의 대항력 구분은 기재된 전입일과 2020.10.27 말소기준일을 비교한 것입니다. 실제 점유, 임대차 성립, 선행 권리의 존재 및 현재 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 확정일자·보증금이 미상인 사람의 우선변제 여부는 확정하지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 감정가와 시세를 혼동하지 말 것

현재 감정가와 최저매각가는 모두 169,000,000원입니다. 신건이므로 감정가가 그대로 입찰의 기준이 됩니다. 그러나 이 물건의 가격 매력을 평가할 만한 동일 호실 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다.

케이디스페이스알파231은 감정평가상 다세대주택과 오피스텔이 혼재된 건물입니다. 특히 비교 참고 면적 21.4233㎡가 본건 202호의 실제 면적과 일치하는지도 확인해야 합니다. 다른 용도·면적의 거래를 그대로 적용하면 시세가 왜곡될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 미배당액은 매각대금에서 지출되는 금액이 아니며 매수인 인수금액도 아닙니다. 공동담보 관계, 근저당권 이전, 실제 피담보채권액, 임차인 최우선변제 및 당해세 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰 시뮬레이션

유찰 시 매각가가 내려가면 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 말소되는 근저당권의 미배당 증가와 매수인의 인수액 증가는 별개입니다. 위 세 회차의 인수액 0원은 현재의 권리분석 가정에 따른 값입니다. 임차관계 확인을 통해 별도의 인수권리가 드러나면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 일반주택, 공동주택, 근린생활시설이 형성된 기존 주택지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 부산 도시철도 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로 스톤코트 및 드라이비트 외벽 마감, 샷시창 구조입니다. 가스보일러 난방과 승강기, 위생·급배수, 소화전 및 화재탐지·경보설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도. 다세대·도시형 원룸형 공동주택과 업무시설인 오피스텔이 혼재합니다. 본건은 다세대로 분류되므로 거래사례 비교 시 오피스텔과 구분해야 합니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 459.0㎡이며 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 도시철도 접근성과 주거지역 입지는 참고할 수 있으나, 개별 호실 면적·용도에 맞는 거래 표본이 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격과 유동성은 추가 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 202호 점유자 확인. 23명의 전입·임차권 관련 관계인 중 현재 202호를 점유하거나 해당 호실의 임대차계약 당사자인 사람을 특정해야 합니다.
• 박현규 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 전입일 2021.02.01, 확정일자 2021.01.15 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하고 배당 여부 및 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 관계인 조사. 다른 22명의 실제 임차관계, 보증금, 확정일자, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다. 임차관계가 확정되지 않은 사람에게 임의로 보증금을 배정해서는 안 됩니다.
• 배당요구 확인. 서정안·안예진·변기태·황민지·전상원·노세원의 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 지위. 임대의무기간과 등록 상태, 경매 후 행정상 의무 및 등록말소 가능 여부를 관할 기관과 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-340호, 근저당권 이전 내역 및 실제 피담보채권을 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 다세대 202호의 정확한 전용면적과 일치하는 최근 거래가격을 확보하고, 최저가 169,000,000원과 비교해야 합니다.
• 명도 및 부대비용. 현장 점유자 확인, 인도명령·명도 가능성, 공용부분 관리비 체납, 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기, 배당요구 서류 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 말소”와 “안전한 낙찰”은 다르다

이 사건의 말소기준 근저당권은 비교적 명확합니다. 2020.10.27 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권이 기준이고, 그 뒤의 임차권등기와 경매개시결정은 매각소멸 대상으로 분석됩니다. 따라서 거액의 채권 미배당을 매수인 인수채무로 보는 것은 잘못된 판단입니다.

그러나 권리관계가 단순하다고 평가하기는 어렵습니다. 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 다른 22명의 전입·점유 조사 관계인이 있으며, 민간임대주택등기까지 확인됩니다. 특히 다수의 조사 관계인이 실제 202호와 어떤 관계에 있는지가 확정되지 않았습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 169,000,000원이라는 최저매각가만으로 저렴한 물건이라고 결론낼 수 없습니다. 동일 조건 실거래 시세를 확보하지 못한 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 유찰 후 가격이 낮아진다고 해도 점유·임차 문제는 별도로 해결해야 합니다.

최종 판단은 권리·점유 확인 전 입찰 보류입니다. 근저당권 인수액은 현재 추정상 0원이지만, 실제 점유자와 임차보증금 관계, 민간임대주택등기의 영향을 확인한 뒤에야 가격과 실질 취득비용을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 입찰가보다 정확한 임차·점유 실사입니다.