부산지방법원 2025타경5779. 수영구 광안동 케이디스페이스알파231 2층 206호를 대상으로 한 임의경매입니다. 소유자는 김도형이며, 2020년 10월 27일 소유권이전등기와 함께 사상중앙새마을금고의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 공동담보로 등기되어 있습니다.

금액이 상당히 크지만 이를 곧바로 206호 한 세대의 개별 채무라고 해석하면 안 됩니다. 공동담보 근저당은 여러 부동산을 함께 담보하는 구조일 수 있으며, 실제 담보 목적물과 다른 물건의 경매·변제 상황에 따라 채권 회수관계가 달라질 수 있습니다. 또한 근저당권의 채권최고액은 실제 잔존 채무액과 동일한 개념이 아닙니다.

특히 이번 사건은 한 호실의 등기와 실제 전입·점유관계를 연결해서 확인해야 합니다. 현황조사에는 22명의 전입 관련 명의가 등장하고, 등기에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권이 별도로 기재되어 있습니다. 전입 조사자 모두가 206호의 독립적인 임차인이라는 의미는 아닙니다. 각각의 실제 거주 호실, 임대차관계, 현재 점유 여부를 구분하지 않으면 명도 비용과 권리 위험을 정확히 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유 확인은 별개

말소기준은 2020년 10월 27일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 2번 근저당권은 2021년 1월 5일 이미 말소됐습니다. 2025년 등기된 이창호의 주택임차권과 임의경매개시결정도 말소기준권리보다 후순위입니다.

② 임차인·전입 조사 — 206호 귀속 여부가 핵심

현황조사에서 확인된 전입 관련 명의는 22명이고, 별도로 이창호의 주택임차권등기 1건이 있습니다. 이 가운데 전입 조사자들은 모두 말소기준일인 2020.10.27 이후의 전입일을 갖고 있습니다. 따라서 기재된 전입일만을 기준으로 보면 선순위 근저당권보다 후순위입니다.

다만 조사자들의 보증금·확정일자·점유 부분은 확인되지 않았습니다. 전입자 22명을 곧바로 206호의 임차인 22명으로 확정하거나, 모두 현재 점유 중이라고 가정해서는 안 됩니다. 실제 임대차 성립 여부와 해당 호실에 대한 점유관계를 조사해야 합니다.

전입 조사자의 대항력은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 대한 판단입니다. 실제 점유개시, 호실 귀속, 임대차 성립, 확정일자와 배당순위는 별도로 확인해야 합니다. 배당요구 접수는 배당액 또는 우선변제권의 확정을 의미하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 감정가 1.69억의 적정성은 보류

케이디스페이스알파231은 2020년 준공된 건물로, 공동주택과 업무시설이 함께 구성되어 있습니다. 감정 이용상태에 따르면 공동주택 부분은 다세대 도시형 원룸형이고, 별도로 오피스텔 부분도 존재합니다.

그러나 206호와 정확히 대응하는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래 금액을 확인할 수 없어 169,000,000원의 감정가가 실제 매매시장보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 다른 호실의 거래가 확인되더라도 용도와 면적, 층, 내부 상태 등을 맞춘 비교가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)

위 표는 채권최고액을 기준으로 산출한 단순 추정배당입니다. 근저당권이전등기, 공동담보에 따른 다른 물건의 회수액, 실제 채권잔액, 당해세, 최우선변제, 이창호 임차권과 전입자의 권리 및 배당요구에 따른 변동 가능성을 확정적으로 반영하지 않았습니다. 법원의 실제 배당표와는 다를 수 있습니다.

이 가정에서 근저당권자가 받는 금액은 165,834,000원이고, 채권최고액 기준 미배당액은 2,474,166,000원입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하며, 채권자의 미회수액과 매수인 인수금액은 분리해서 보아야 합니다.

⑤ 회차별 배당·인수 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 일반주택, 공동주택 및 근린생활시설이 형성된 기존 주택지역으로, 감정평가상 제반 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 부산 도시철도 2·3호선 수영역과 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감 등이며 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수 설비, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 동하향 완경사지에 자체 지반을 평탄하게 조성한 세로장방형 토지입니다. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역에 해당하며, 토지 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다.
• 건물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2020년 준공 건물이라는 점은 확인되지만, 206호와 직접 비교 가능한 실거래 가격 및 거래 추세를 확인하지 못했으므로 매도 용이성이나 적정 매각가격을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 206호 실제 점유자. 현황조사에 등장하는 22명의 전입 명의 중 해당 호실의 거주자와 임차인을 확인하고, 현장 점유와 주민등록 관계를 대조하세요.
• 이창호 임차권. 보증금 120,000,000원과 임차권등기 내용을 확인하고, 매각물건명세서의 인수 여부 및 배당 관계를 점검하세요.
• 배당요구 접수자. 전상원·서정안·안예진·변기태·황민지·노세원 등 배당요구가 접수된 명의의 실제 호실, 계약과 보증금, 확정일자를 확인하세요.
• 공동담보. 공동담보목록 제2020-340호를 확인하고 다른 담보 물건의 경매·변제 현황, 현재 채권자 및 실제 채권잔액을 점검하세요.
• 민간임대주택. 민간임대주택등기의 현행 등록상태, 임대의무 및 관련 임대차관계를 확인하세요.
• 실거래 검증. 다세대주택과 오피스텔의 거래를 혼용하지 말고, 206호와 비교 가능한 면적·용도·층의 최신 거래를 확보하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자별 인도 가능성과 이사 협의, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 미확인 점유가 변수”

이 사건의 큰 근저당권은 숫자만 보면 부담스럽지만, 말소기준권리로서 매각 시 소멸하는 권리입니다. 채권최고액 2,640,000,000원을 매수인이 인수하는 구조로 해석해서는 안 됩니다.

반면 전입 조사자 22명과 임차권등기 1건은 실제 206호에 누가 거주하고 어떤 임대차관계가 있는지 확인해야 하는 과제를 남깁니다. 임차권등기상 보증금 120,000,000원은 말소기준보다 후순위인 것으로 분석되지만, 보증금이 미상인 조사자들의 권리관계와 점유상태는 추가 검증이 필요합니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 169,000,000원이 실제 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 유찰 시 가격이 하락하는 시나리오는 있으나, 이를 곧바로 투자 기회라고 판단할 수는 없습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 등기상 근저당 말소 구조는 명확하지만, 206호의 실제 임차인·점유관계와 비교 가능한 실거래 시세를 확인하기 전까지는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건에서 먼저 확보할 것은 낮은 입찰가격이 아니라 정확한 점유 조사와 권리 확인입니다.