부산지방법원 2025타경5779. 광안동 케이디스페이스알파231 3층 302호가 경매에 나왔습니다. 이 사건의 가장 중요한 기준점은 2020년 10월 27일 사상중앙새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며 공동담보로 설정되어 있습니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로서 매각 시 소멸하는 구조입니다.

2024년 11월 21일에는 고경란 명의의 130,000,000원 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임대차계약일은 2020년 12월 8일, 주민등록일과 점유개시일은 2020년 12월 28일입니다. 모두 말소기준 근저당권보다 늦으므로, 확인된 순위상 선순위 임차보증금 인수형으로 보기는 어렵습니다.

다만 현황조사에 여러 명의 전입 기록이 연결되어 있습니다. 해당 명단을 전부 302호의 독립적인 임차인이라고 판단해서도 안 되고, 반대로 모두 무관한 사람으로 제외해서도 안 됩니다. 실제 점유자, 호실별 전입 기록, 배당요구와 임대차관계의 일치 여부가 낙찰 전 가장 큰 확인 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권

핵심은 선순위 근저당과 후순위 임차권의 관계입니다. 2020년 10월 27일 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권을 기준으로, 2024년 등기된 고경란의 임차권과 2025년 임의경매개시결정은 후순위에 해당합니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸하고, 근저당권의 채권양도 및 이전등기는 종전 담보권의 순위를 새롭게 앞당기는 별개의 선순위 권리가 아닙니다.

2020년 10월 27일 설정된 주식회사엠엘제이의 130,000,000원 근저당권은 2020년 11월 23일 이미 말소되었습니다. 이를 현재 인수 대상 채권으로 계산해서는 안 됩니다. 반면 민간임대주택등기는 별도로 존재하므로, 임대사업자 등록 상태와 매각에 따른 처리 관계는 확인이 필요합니다.

② 전입·임차권 조사 — 명단 23명, 실제 점유관계는 별도 확인

현황조사상 전입·관련 신고 명단에 23명이 확인됩니다. 이 가운데 고경란은 건물전부에 관한 임차권등기와 보증금 130,000,000원이 확인된 사람입니다. 나머지 22명은 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않은 전입 조사 대상입니다. 동일 호실에 연결된 명단이라는 사실만으로 이들 모두를 실제 302호의 임차인으로 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 2020.10.27 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 것입니다. 후순위 전입이라는 사실과 실제 임차인 여부는 다른 문제입니다. 보증금·확정일자·현재 점유가 확인되지 않은 대상의 구체적 임차권 및 우선변제 여부는 미상이며, 개별 인수위험의 최종 판단은 매각물건명세서와 실제 점유관계 대조가 필요합니다. 보증기관 대위변제나 승계로 확인된 중복신고는 없습니다.

③ 시세 비교 — 감정가 172,000,000원의 적정성 미확정

케이디스페이스알파231은 2020년 10월 20일 준공된 건물로, 다세대와 오피스텔이 함께 있는 형태입니다. 본건은 다세대 물건으로 분류되어 있으므로 아파트 실거래 평균이나 업무시설 거래가격을 무조건 적용할 수 없습니다.

특히 비교를 위해서는 302호와 동일하거나 유사한 전용면적, 층, 구조, 이용상태의 최근 실거래가 필요합니다. 현재 확인 가능한 자료만으로는 최근 12개월 거래 평균, 최신 실거래가격, 가격 상승·하락 추세를 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

집행비용과 배당액은 단순 추정입니다. 근저당권 채권최고액 2,640,000,000원을 기준으로 계산하였으며, 공동담보가 설정되어 있어 실제 채권 잔액과 다른 담보물의 배당 여부에 따라 이 물건에 관한 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 및 우선순위 변동 가능성은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권자의 미회수 추정액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

유찰이 진행되면 가정 매각가격은 낮아지고 선순위 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 말소기준권리보다 후순위인 임차권이 자동으로 매수인 인수권리로 바뀌는 것은 아닙니다. 따라서 현재 권리관계가 그대로 유지된다는 전제에서는 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그렇다고 유찰된 가격을 곧바로 시세보다 저렴하다고 볼 수도 없습니다. 실제 거래와 점유관계가 확인되지 않았기 때문에 매각가격 하락과 투자 매력도 상승을 동일시할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 일반주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지역으로 감정평가상 주변 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 2·3호선 수영역 및 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 위생·급배수설비, 가스보일러 난방설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지·경보설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로에 접하는 토지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 토지는 동하향 완경사지이나 자체 지반은 평탄하게 조성된 상태입니다.
• 공부 및 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 다세대와 오피스텔이 함께 있는 소규모 복합 건물로, 일반적인 대단지 아파트와 동일한 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 개별 호실의 실거래와 임대수요를 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
• 민간임대주택. 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록 상태 및 경매 매각 후 적용되는 의무관계는 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권의 등기 순위, 공동담보 범위와 2026.01.23 근저당권 이전등기를 최신 등기부에서 대조하세요.
• 임차권등기 확인. 고경란의 보증금 130,000,000원, 임대차계약일 2020.12.08, 전입·점유개시일 2020.12.28, 임차권등기일 2024.11.21을 명세서 원본과 비교하세요.
• 조사 명단 정합성. 전입·임차권 조사 명단 23명이 각각 어느 호실과 관련되는지 확인하세요. 특히 배당요구 신고 대상자의 실제 점유 호실과 임대차계약 내용을 구분해야 합니다.
• 대항력·우선변제 확인. 확인된 전입일은 모두 말소기준권리 이후이지만, 전입일만으로 실제 임대차나 점유 상태까지 확정할 수는 없습니다. 확정일자·계약서·전입세대 관련 원본을 대조하세요.
• 명도 가능성. 임차권등기가 후순위라고 하여 현재 점유자가 곧바로 퇴거하는 것은 아닙니다. 인도명령 및 명도 절차가 필요한지 확인하세요.
• 시세 검증. 302호의 정확한 전용면적과 유사 면적·용도의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확보한 후 입찰가 상한을 산정하세요.
• 민간임대주택 상태. 민간임대주택등기에 따른 임대의무기간과 경매 매각 시 관련 의무·등록사항의 처리 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분, 당해세와 최우선변제 가능성 등 배당에 영향을 주는 사항을 따로 확인하세요.
• 매각조건 최종 확인. 특별매각조건, 매각물건명세서 정정 여부, 최종 매각기일과 법원 공고를 입찰 전에 반드시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 리스크 0”

이 사건은 선순위 근저당권을 기준으로 보면 매수인의 금전적 권리 인수가 없는 구조입니다. 고경란의 130,000,000원 임차권등기도 후순위이고, 근저당권의 거액 미배당은 낙찰자가 그대로 부담하는 채무가 아닙니다.

그러나 권리의 소멸과 명도의 용이성은 다릅니다. 전입·임차권 조사 대상 23명의 실제 호실별 관계가 정리되지 않았고, 현재 누가 302호를 점유하는지도 확정되지 않았습니다. 여기에 신건 최저가 172,000,000원을 정당화할 최근 실거래 근거까지 충분하지 않습니다.

결론은 권리 순위상 인수 0원, 점유관계는 확인 필요, 가격 판단은 보류입니다. 이 물건은 배당 미회수액의 크기보다 실제 점유자 확인과 동일 조건 시세 검증이 입찰 여부를 좌우합니다. 두 사항이 해소되기 전까지는 높은 투자 매력도를 부여하기 어렵습니다.