부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동의 케이디스페이스알파231, 4층 407호입니다. 감정평가상 공동주택과 업무시설이 혼재하는 건물이고, 본건의 용도는 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 141,000,000원인 첫 매각 회차입니다.

등기부의 출발점은 2020.10.27 사상중앙새마을금고가 설정한 채권최고액 2,640,000,000원 근저당권입니다. 공동담보가 설정된 권리이며, 2025.09.03 임의경매가 개시됐습니다. 이후 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 기존 담보권의 채권자 변경이지 별도의 채권최고액을 추가로 합산하는 권리가 아닙니다.

여기서 주의할 부분이 있습니다. 현황조사에는 22명의 전입 관련 인명이 확인되지만, 각각의 점유 부분이 미상입니다. 이들을 곧바로 407호의 실제 임차인 22명으로 볼 수는 없습니다. 반대로 모두 본건과 무관하다고 단정할 수도 없습니다. 이 물건은 말소기준은 비교적 명확하지만 점유관계가 불명확한 사건으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 점유는 불명확

말소기준권리는 2020.10.27 설정된 사상중앙새마을금고의 근저당권입니다. 이 근저당권과 후순위 임의경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 2026.01.23의 근저당권 이전도 기존 담보권에 관한 것이므로 독립된 인수채무로 계산하지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입 22명, 실제 임대차관계 확인 필요

현황조사에 나타난 인명은 22명입니다. 보증기관의 대위·승계 명의자는 없으며, 확인된 인명은 모두 개인입니다. 그러나 각자의 점유 부분과 보증금이 미상이라 본건 407호의 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 아래 표는 전입 및 문건접수에 관한 확인 내역을 정리한 것이며, 22명이 모두 407호에 거주하거나 각각 독립된 임대차계약을 맺었다는 의미는 아닙니다.

대항력 판정 기준일: 2020.10.27. 위 인명들의 전입일은 모두 이 날짜 이후입니다. 다만 점유 부분·계약 내용·보증금·확정일자 미확인 상태이므로 각 개인의 완전한 권리관계를 확정 판정한 것은 아닙니다.

특히 노세원의 전입일은 2020.11.09로, 말소기준권리 설정일과 비교적 가깝습니다. 날짜상으로는 후순위이지만 계약 체결 경위와 점유 시작 시점을 확인해야 합니다. 주수진의 과거 임차권등기 역시 실제 보증금 정산과 점유 종료 여부를 확인할 대상입니다.

배당요구가 확인된 인명은 서정안·안예진·변기태·황민지·전상원·노세원입니다. 이들 역시 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 배당요구 사실만으로 우선변제권의 성립이나 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 나머지 인명은 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태입니다.

③ 가격 분석 — 신건 1.41억, 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 141,000,000원이고 감정가와 같습니다. 인수액을 시뮬레이션처럼 0원으로 가정하면 최저가 기준 실질취득 추정액도 141,000,000원입니다. 취득 관련 부대비용과 확인되지 않은 점유·권리 위험은 별도입니다.

그러나 이 건물의 최근 12개월 평균 실거래가, 최신 거래가격, 최근 가격 추세를 확인할 수 있는 비교 거래가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 141,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율이 없는 신건이라는 사실만 확인될 뿐, 가격 메리트는 입증되지 않았습니다.

유찰 시나리오는 주어진 회차별 가격을 적용한 가정이며 실제 매각 일정이나 향후 최저가 확정을 의미하지 않습니다. 실질취득 추정액은 인수액 0원 가정에 따른 단순 합계입니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 집행비용 2,774,000원을 제외하면, 근저당권자에게 배당되는 금액은 138,226,000원입니다. 채권최고액 2,640,000,000원과 비교한 계산상 미배당액은 2,501,774,000원에 이릅니다. 소유자에게 돌아가는 잔액은 0원입니다.

위 배당은 근저당 채권최고액 기준의 단순 추정이며 당해세·소액임차인 최우선변제·확인되지 않은 임차인 채권 등을 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전에 따른 채권자 지위 및 실제 확정채권액도 원본 서류로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당액 증가, 매수인 인수는 별개

매각가격이 낮아질수록 담보권자에게 배당되는 금액은 줄고 계산상 미배당액은 증가합니다. 다만 그 증가분이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 별도의 인수권리가 확인되지 않는다는 가정에서는 매수인 부담액은 낙찰가격을 중심으로 결정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 일반주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지역이며, 감정평가상 제반 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2020.10.20 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전 및 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 공동주택(다세대·도시형 원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 본건은 다세대주택으로 분류되므로 일반 아파트 단지의 가격이나 환금성 지표를 그대로 적용하기 어렵습니다.
• 도로. 북동측 약 6m, 남동측 약 5m 폭의 포장도로와 접합니다. 토지는 완경사지에 자체 지반을 평탄하게 조성한 세로장방형입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역 중 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,758,000원이며, 토지면적은 459.0㎡입니다. 이는 건물 부지에 관한 정보로, 해당 호실의 지분가치나 시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 원룸형 다세대주택은 일반 아파트와 다른 임대·매매 수요를 가질 수 있습니다. 해당 호실과 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격과 매각 기간은 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 407호 점유자 특정. 현황조사의 22명이 본건 407호와 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 전입 인명 전체를 해당 호실의 확정 임차인으로 볼 수 없습니다.
• 임대차계약서 확인. 계약당사자·임차목적물·보증금·차임·계약일과 실제 점유개시일을 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
• 대항력·우선변제 재검토. 말소기준권리는 2020.10.27입니다. 전입일이 후순위라는 점뿐 아니라 실제 점유·임대차계약 및 확정일자까지 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 서정안·안예진·변기태·황민지·전상원·노세원의 배당요구 내역을 문건 원본과 대조하고, 보증금·우선변제 여부·배당요구 종기를 확인해야 합니다.
• 과거 임차권등기. 주수진의 보증금 130,000,000원 관련 주택임차권등기는 2024.06.18 말소됐습니다. 말소 원인과 보증금 반환 및 실제 점유 종료 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전·공동담보. 사상중앙새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전, 공동담보목록 제2020-340호 및 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 등록 상태와 매각 이후 행정적 처리, 임대사업 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래를 비교해야 합니다. 감정가 141,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자, 점유권원, 관리비 미납 및 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건, 건축물대장과 실제 점유상황을 상호 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 권리위험 0”

이 물건은 말소기준권리 자체는 비교적 명확합니다. 2020.10.27 근저당권 이후의 경매절차가 진행 중이고, 과거 주수진 명의의 130,000,000원 주택임차권등기도 이미 말소됐습니다. 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력 임차인이 드러나지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 전입 관련 인명 22명, 배당요구 확인 6명, 전원 보증금·확정일자 미상이라는 사실은 가볍지 않습니다. 이 명단이 407호에 어떻게 연결되는지조차 확정되지 않았으므로 매수인 인수 여부와 명도 부담을 충분히 검증했다고 볼 수 없습니다. 민간임대주택등기의 처리 문제도 남아 있습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 최저매각가 141,000,000원은 감정가와 동일하지만 최근 실거래 비교 근거가 없어 시세보다 저렴하다는 판단을 할 수 없습니다. 유찰에 따른 가격 하락 가능성을 곧바로 투자 매력으로 연결해서도 안 됩니다.

종합 판단은 C등급, 43점. 선순위 확정 인수권리가 확인되지 않는 점은 긍정적이나, 실제 임대차관계와 시장가격을 동시에 검증해야 하는 신건입니다. 권리·점유 확인과 시세 검증이 완료되기 전에는 적극적인 입찰 판단을 보류하는 것이 적절합니다.