부산지방법원 2025타경5779. 부산광역시 수영구 광안동 소재 케이디스페이스알파231 4층 402호입니다. 물건종류는 다세대주택이며, 신건 최저매각가는 172,000,000원입니다. 등기부상 소유자는 김도형이고, 경매의 출발점은 2020.10.27 설정된 사상중앙새마을금고의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

눈에 띄는 것은 채권 규모와 임차 관련 기록입니다. 근저당권의 채권최고액은 공동담보를 전제로 설정된 금액이며, 이번 사건의 청구금액은 2,305,422,160원입니다. 채권최고액을 해당 402호 한 세대의 실제 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 등기부상 후순위 임차권자와 다수의 전입 관련 명의가 확인되지만, 실제로 어느 사람이 402호를 점유하는지까지 확정된 것은 아닙니다. 따라서 등기상 인수 위험과 실제 인도·명도 위험을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계가 변수

권리분석의 기준점은 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 후순위인 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 주식회사엠엘제이의 채권최고액 130,000,000원 근저당권은 2020.11.10 이미 말소되었습니다. 기존 근저당권의 채권양도에 따른 권리이전은 별개의 새로운 선순위 근저당권이 아닙니다.

② 임차관계 — 22명 전입조사와 130,000,000원 임차권등기

현황조사에 등장하는 전입 관련 명의는 22명이며, 등기부에 별도로 나타나는 임차권자는 최영윤 1명입니다. 합계 23명의 관련 명의가 확인되지만, 23명이 모두 402호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 전입 관련 명의의 점유 부분은 확인되지 않았으므로 각 인물의 해당 호실 귀속 여부, 실제 점유 여부, 임대차계약 및 보증금 관계를 대조해야 합니다.

전입 관련 명의의 신고일은 모두 말소기준권리인 2020.10.27보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않은 사람은 대항력을 적극적으로 인정할 근거도, 모든 임대차 사실을 확정할 근거도 부족합니다. 선순위 대항력 없음이라는 등기상 판단과 임대차·점유 실태 미상이라는 조사상 판단은 구분해야 합니다.

대항력 표시는 제공된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 것입니다. 전입 관련 명의 22명의 점유 부분·보증금·확정일자는 미확정입니다. 표의 배당요구 날짜는 확인된 문건접수일이며, 배당요구의 적법성·우선순위 확정을 뜻하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 검증 없는 신건

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 172,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액에서 매각이 시작됩니다.

케이디스페이스알파231은 2020.10.20 사용승인된 건물로, 다세대주택과 오피스텔이 함께 존재합니다. 다세대 세대수는 21세대로 집계되어 있습니다. 거래가격 비교에 참고된 면적은 21.4233㎡이나 해당 402호와의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 동일 면적 실거래로 사용하거나 신건 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

매각가 172,000,000원을 기준으로 집행비용 3,208,000원을 제외하면, 근저당권 배당액은 168,792,000원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,471,208,000원, 소유자 잔여금은 0원입니다.

이 미배당액은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 부족분입니다. 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 실제 채권 잔액과 공동담보물 전체의 배당 및 변제관계에 따라 채권자의 최종 회수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 최저가와 채권 부족분

회차가 진행되어 최저가가 낮아지면 선순위 근저당권자의 배당 회수액은 줄어들고 미배당액은 커집니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 파악된 권리관계를 기준으로 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

다만 최저가가 137,600,000원 또는 110,080,000원으로 하락하더라도 그 자체만으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 적정 응찰가는 실제 매매가격, 물건 상태, 점유 해소에 필요한 비용 등을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지역으로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시 구조입니다. 위생·급배수, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전 및 화재탐지·경보설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 대지 면적 459.0㎡, 지형은 완경사이며 자체 지반을 평탄하게 조성한 세로장방형 토지입니다. 공동주택 및 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역입니다. 공시지가는 1,758,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2020.10.20 사용승인된 다세대·오피스텔 혼합 건물입니다. 동일 면적의 거래가격 검증이 되지 않아 실제 매도 가능가격과 소요기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2020.10.27 근저당권의 설정 내용과 공동담보목록 제2020-340호를 확인하고, 2026.01.23 채권양도 및 근저당권 이전 사항도 대조해야 합니다.
• 402호 실제 점유자 특정. 전입 관련 명의 22명 가운데 이 호실과 관련된 사람을 구분해야 합니다. 각자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 등을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 원본 확인. 최영윤의 보증금 130,000,000원, 주택임차권등기명령, 매각물건명세서의 소멸·인수 관련 기재를 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 우선변제. 배당요구 접수 기록이 있는 전입 관련 명의의 실제 권리내용과 배당요구 적법성, 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.09 기재된 민간임대주택 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 매각 이후의 행정·법률상 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 402호의 실제 전용면적과 같은 용도·면적의 최근 거래, 동일 건물 거래 및 인근 경쟁 물건의 매매가격을 확인해야 합니다.
• 명도와 관리비. 실제 점유자에 따른 인도 절차, 점유 이전 협의, 미납 관리비와 공용부분 관리비 부담 가능성을 점검해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”

부산 광안동 케이디스페이스알파231 402호의 말소기준권리는 비교적 명확합니다. 2020.10.27 근저당권이 기준이며, 후순위 임차권등기와 경매개시결정의 소멸을 전제로 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 현황조사에 나타난 22명의 전입 관련 명의와 130,000,000원 임차권등기를 가볍게 볼 수 없습니다. 전입자 모두가 이 호실의 임차인이라는 뜻은 아니지만, 현재 자료만으로 실제 402호의 점유·임대차 상황을 확정하기 어렵습니다. 민간임대주택등기의 처리도 확인이 필요합니다.

여기에 실거래가격 검증까지 부족합니다. 172,000,000원의 신건 최저가가 적정한지 판단하기에는 가격 근거가 충분하지 않습니다. 채권 미배당 규모가 크다는 사실도 가격 메리트를 보장하지 않습니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 임차·점유관계 확인 필수, 가격 판단 보류입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 얼마나 낮아지는지가 아니라 실제 402호의 점유관계를 명확히 하고, 그에 맞는 적정 취득가격을 산정하는 데 있습니다.