부산지방법원 2025타경5779. 수영구 광안동 케이디스페이스알파231 2층 203호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 5층 집합건물이고, 도시형 원룸형 다세대주택과 오피스텔이 함께 구성돼 있습니다. 이 사건의 용도는 다세대주택으로 분류돼 있습니다.
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 169,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 2020년 근저당권이 말소기준이므로 이후 전입한 임차인과 2025년 등기된 임차권은 원칙적으로 선순위 근저당권에 대항하기 어렵습니다. 하지만 여기서 바로 “권리가 깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 전입신고 명단의 규모와 실제 경매 대상 호실의 점유관계가 일치하는지를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층 203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로40번길 11 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형 원룸형) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 승강기 및 가스보일러 난방설비 |
| 소유자 | 김도형 (2020.10.27 소유권이전 등기, 등기상 매매원인일 2010.06.22) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 사상중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 2,305,422,160원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.27 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.11.09 등기 · 2020.06.26 등록 |
① 권리 흐름 — 근저당은 선순위, 임차권은 후순위
권리분석의 기준점은 2020.10.27입니다. 이 날짜에 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 등기된 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.23 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 설정순위 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
주식회사엠엘제이의 채권최고액 130,000,000원 근저당권은 이미 2021.01.05 말소됐습니다. 따라서 별도의 현존 인수담보권으로 계산하지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 이 사건의 핵심 확인사항
현황조사에는 21명의 전입신고 기록이 나타나며, 별도로 강승오의 임차권등기가 확인됩니다. 전입신고자 21명의 전입일은 모두 2020.10.27 이후이므로, 제시된 전입일을 기준으로는 말소기준 근저당권보다 후순위입니다.
그러나 다세대주택 한 호실에 관한 분석에서 이 명단 전체를 실제 203호 임차인으로 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 각 전입기록이 203호에 해당하는지, 다른 호실의 전입자와 혼재돼 있는지, 실제 점유자가 누구인지를 명확히 구분해야 합니다. 또한 매각물건명세서에 신원과 전입일을 확인할 수 없는 ‘기사항전’ 표기가 있어 원문 대조가 필요합니다.
| 성명 / 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 2020.10.27 말소기준권리와 확인된 주민등록·점유 관련 날짜를 비교한 것입니다. 전입일과 실제 점유개시일, 호실 일치 여부에 따라 개별 판단은 달라질 수 있습니다. 우선변제와 배당요구도 별개의 요건입니다.
③ 가격 점검 — 신건 1.69억, 저렴하다는 근거는 아직 없다
이 건물은 2020.10.20 준공된 케이디스페이스알파231입니다. 감정평가서상 도시형 원룸형 다세대와 오피스텔이 혼재하는 건물입니다. 가격을 비교하려면 동일 용도·동일 전용면적·비슷한 층의 실제 거래가 필요합니다.
이 사건에서 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가 169,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 가격 평가에는 현재 회차뿐 아니라 유찰 시나리오와 실제 취득비용을 함께 봐야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 계산상 인수 | 계산상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 169,000,000원 | 0원 | 169,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 135,200,000원 | 0원 | 135,200,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 108,160,000원 | 0원 | 108,160,000원 |
유찰 시나리오는 현재 감정가에 제시된 회차별 비율을 적용한 참고값입니다. 계산상 실질취득액은 해당 가격에 낙찰되고 추가 인수채무가 없다는 가정이며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 포함하지 않습니다. 실제 매각조건과 입찰가격은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,166,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 사상중앙새마을금고 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기 |
2,640,000,000원 | 165,834,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 169,000,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,166,000원을 제외한 165,834,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당 잔액은 2,474,166,000원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.
이 배당액은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권잔액과 다른 공동담보물의 변제상황, 배당요구 및 우선변제채권에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 배당받지 못한 채권액이 그대로 낙찰자에게 인수되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 서측 인근에 위치하며, 일반주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지역입니다. 감정평가상 주변 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2020.10.20 준공. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감 등입니다. 급배수·위생설비, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전 및 화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 혼합용도. 감정평가상 일련번호 1~21은 도시형 원룸형 다세대주택, 22~28은 업무시설인 오피스텔입니다. 주거용과 업무용 호실을 동일한 매매가격 기준으로 비교해서는 안 됩니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지에 조성된 세로장방형입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 459.0㎡, 공시지가는 1㎡당 1,758,000원입니다. 이는 대지 전체에 관한 사항으로, 해당 호실의 전용면적을 의미하지 않습니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재돼 있고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
- 환금성. 도시형 원룸형 다세대는 일반 아파트와 매수층 및 임대수익구조가 다릅니다. 해당 호실과 면적·용도·층이 일치하는 실거래 및 현재 임대수요를 확인하기 전에는 환금성이나 가격상 우위를 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 203호 점유자 확인. 현황조사에 나타난 전입신고자 21명이 각각 어느 호실에 해당하는지 대조하고, 현재 203호의 실제 점유자와 점유 원인을 특정해야 합니다.
- 신원불명 기재 확인. 명세서의 ‘기사항전’ 표기가 무엇을 지칭하는지 원본에서 확인하고, 관련된 임차인 또는 점유자가 있다면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 추가 확인해야 합니다.
- 강승오 임차권등기. 임차보증금 120,000,000원, 확정일자 2023.02.10, 전입·점유개시일 2023.02.28, 임차권등기일 2025.03.20을 원본과 대조하세요. 매각에 따른 말소와 실제 점유·인도 상태도 확인해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 배당요구가 기록된 전상원·변기태·노세원·서정안·안예진·황민지의 청구 근거와 보증금, 개별 호실을 확인해야 합니다. 나머지 전입자의 실제 임대차관계도 구분해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-340호를 확인하고, 2026.01.23 근저당권 이전 이후 실제 채권잔액과 담보권자, 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2020.06.26 등록 및 2022.11.09 등기의 현재 효력, 등록말소 가능 여부, 경매 후 임대사업 관련 의무가 남는지를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 시세와 개별 면적 검증. 203호의 건축물대장상 전용면적·대지권을 확인하고 동일 용도·동일 면적의 최근 실거래와 임대수익을 비교하세요. 최저가 169,000,000원이 적정한지 별도 판단해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 실제 점유자의 인도 가능성 및 명도 소요비용을 확인하고 총취득비용을 계산해야 합니다.
- 입찰 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 임차권은 소멸하지만, 점유 확인은 끝나지 않았다”
이 사건의 중요한 구분은 등기상 권리순위와 실제 점유관계입니다. 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 강승오의 120,000,000원 임차보증금은 그보다 후순위입니다. 따라서 확인된 권리순위만으로 계산하면 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현황조사상 21명의 전입신고 기록과 신원을 특정하지 못한 별도 기재가 있어, 누가 실제 203호를 점유하는지 확정할 수 없습니다. 여기에 공동담보 근저당권, 민간임대주택등기, 동일조건 실거래가격 검증의 필요성이 더해집니다.
현재 최저가 169,000,000원을 시세보다 싸다고 판단할 근거도 확정되지 않았습니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 적정가와 인수위험을 확인하지 않으면 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 추가 조사 우선. 강승오의 후순위 임차보증금 자체를 매수인 인수채무로 오인할 필요는 없지만, 실제 점유자·불명 기재·민간임대주택 등록·공동담보 및 실거래가격을 검증하기 전에는 안전성과 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
