부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동 케이디스페이스알파231 2층 204호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 다세대주택이며, 감정평가에서는 같은 건물의 일부를 다세대 도시형 원룸형 공동주택으로, 다른 일부를 오피스텔로 구분하고 있습니다. 따라서 아파트를 전제로 한 시세나 환금성 판단을 적용할 물건이 아닙니다.

등기상 소유자는 김도형이며, 2020년 10월 27일 사상중앙새마을금고가 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 임의경매가 개시됐고, 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 특히 이 근저당은 공동담보로 등기돼 있어, 채권최고액 전체를 해당 204호 한 세대의 독립적인 대출금으로 해석해서는 안 됩니다.

이 사건에서 권리분석의 핵심은 선순위 근저당권 자체보다 임차인의 실제 점유관계와 보증금입니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 말소기준일 후 전입했지만, 전입일이 없는 보증금 기재 사례는 대항력을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

가장 중요한 등기는 2020년 10월 27일 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026년 1월 23일에는 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으나, 이는 기존 근저당권의 이전이므로 새로운 선순위 기준일이 생기는 것은 아닙니다.

같은 날 설정됐던 주식회사엠엘제이의 채권최고액 130,000,000원 근저당권은 2021년 1월 5일 이미 말소됐습니다. 2025년 9월 3일 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 등기입니다.

② 임차인 분석 — 전입일보다 중요한 실제 점유관계

현황조사 등에서 성명이 확인된 22명과 성명 미상 1건이 확인됩니다. 다만 이들이 모두 경매 대상인 204호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 인별 점유 부분이 미상으로 기재돼 있으므로 해당 호실과의 관계, 동일 건물의 다른 호실에 대한 전입 여부, 실제 임대차계약의 존재를 구분해야 합니다.

성명이 확인된 22명은 모두 전입일이 2020년 10월 27일 이후이므로 확인된 전입일만 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 각자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 별도로 보증금 20,000,000원이 기재된 성명 미상 사례는 전입일 자체가 확인되지 않습니다.

전입일에 따른 후순위 판단은 2020.10.27 말소기준권리와의 비교입니다. 확정일자·보증금·실제 점유 부분 및 개별 호실의 임대차관계는 별도 확인 대상입니다. 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

종합하면 성명이 있는 전입자들은 전입일 기준 후순위라는 점이 유리합니다. 그러나 실제 204호와의 관련성이 불명확하고, 성명 미상 보증금이 별도 기재돼 있는 만큼 권리상 무조건 안전하거나 명도가 간단한 물건이라고 평가할 단계는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 저렴하다는 근거는 없다

신건 최저매각가는 169,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 케이디스페이스알파231은 2020년 10월 20일 준공된 것으로 확인되며, 거래 비교 대상으로 제시된 면적은 21.4233㎡입니다. 그러나 이 비교 면적이 해당 204호와 일치하는지는 확인되지 않았습니다.

따라서 해당 호실과 정확히 대응하는 실거래 평균, 최신 실거래가 및 최근 가격 추세가 검증되지 않은 상태입니다. 감정가가 곧 시장가격이라고 가정하거나, 유찰이 한 번도 없다는 이유로 적정가라고 판단할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)

집행비용 3,166,000원을 공제하면 근저당권에 배당되는 금액은 165,834,000원입니다. 채권최고액 2,640,000,000원을 비교 기준으로 적용하면 계산상 미배당은 2,474,166,000원입니다. 다만 이는 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산출한 금액으로, 실제 확정채권액이나 다른 공동담보물의 배당을 반영한 최종 부족액을 의미하지 않습니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세, 소액임차인 최우선변제, 실제 채권원리금, 공동담보 배당관계 등이 반영되지 않았으며, 배당순위와 금액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 아래 배당 모형은 임차인에게 배당되거나 매수인이 인수하는 금액을 별도로 산정하지 않은 조건부 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 증가한다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근에 소재합니다. 주변은 일반주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 도시철도 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수설비와 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
• 건물 용도. 감정평가에서는 일련번호 1~21을 공동주택(다세대·도시형 원룸형), 일련번호 22~28을 업무시설(오피스텔)로 구분합니다. 경매 대상은 사건상 다세대이며, 개별 호실과 감정 일련번호의 대응 관계는 원본 대조가 필요합니다.
• 토지·도로. 동하향 완경사지를 평탄하게 조성한 세로장방형 토지이며, 북동측 약 6미터·남동측 약 5미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 1,758,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 도시형 원룸형 다세대라는 용도와 해당 호실의 전용면적·실거래 비교 사례를 함께 검토해야 합니다. 주변 교통 여건만으로 환금성이 높거나 낙찰가격이 적정하다고 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 204호 점유자 특정. 현황조사에 등장하는 인원 가운데 실제 경매 대상 호실을 점유하는 사람이 누구인지, 다른 호실의 전입자가 혼재한 것은 아닌지 확인해야 합니다.
• 보증금 20,000,000원 확인. 성명 미상 임대차 기재의 계약 당사자·대상 호실·전입일·점유 시작일·확정일자·배당요구 여부를 확인하고 대항력 및 인수 가능성을 재판정해야 합니다.
• 배당요구 내역 확인. 서정안·안예진·변기태·황민지·전상원·노세원의 배당요구 신고와 실제 보증금, 우선변제 순위, 최우선변제 해당 여부를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 사항. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 기존 임대차계약 및 경매 매각에 따른 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보와 채권양도. 공동담보목록 제2020-340호와 근저당권 이전 등기를 확인해 실제 피담보채권 및 공동담보물의 관계를 검토해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 204호의 실제 전용면적과 이용상태를 확인한 뒤 같은 용도·유사 면적의 최근 거래 사례를 확보해야 합니다. 검증 전에는 감정가 169,000,000원을 적정 시세로 전제하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 135,200,000원, 2회 유찰 시 108,160,000원이라는 가격 시나리오는 확인되지만, 그 자체로 투자수익이나 시세 할인폭을 보장하지 않습니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 임대차관계를 확인하고, 인도 절차에 필요한 비용 및 공용부분 미납 관리비가 있는지 점검해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행 내역을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소기준이 명확하다 ≠ 모든 인수 위험이 사라졌다”

부산 광안동 케이디스페이스알파231 204호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 전입자가 다수라는 점에서 등기상 소멸 관계를 파악하기는 비교적 수월합니다. 사상중앙새마을금고 근저당권은 매각으로 소멸하고, 주식회사엠엘제이 근저당권은 이미 말소됐습니다.

하지만 임차관계는 별개입니다. 성명이 확인된 22명과 성명 미상 1건이 실제 어느 호실에 대응하는지 확인되지 않았고, 전입일이 불명확한 보증금 20,000,000원 기재도 존재합니다. 따라서 배당 모형에 표시된 인수 0원을 그대로 최종 취득비용 계산에 적용하는 것은 신중해야 합니다.

또한 최저가 169,000,000원에 대해 검증된 동일 호실 시세가 없는 만큼, 신건 가격이 싸다고 평가하거나 유찰 후 가격만으로 매수 타당성을 확정할 수 없습니다. 권리 소멸 구조는 확인됐지만 임차인 인수 위험과 가격 적정성은 보류. 입찰 판단에 앞서 실제 204호의 점유관계, 보증금과 대항력, 민간임대주택 관련 사항 및 동일 조건 실거래가를 확인하는 것이 우선입니다.