부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동의 케이디스페이스알파231 5층 504호가 경매에 나왔습니다. 물건 용도는 오피스텔이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 175,000,000원입니다. 등기부상 소유자는 김도형, 말소기준권리는 사상중앙새마을금고의 2020.10.27 근저당권입니다.

등기된 근저당권 채권최고액은 2,640,000,000원이고, 경매 청구액은 2,305,422,160원입니다. 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 이 거액을 504호 한 세대의 독립적인 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 매각대금이 채권 규모에 크게 못 미치더라도, 배당 부족액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념입니다.

이 사건에서 입찰 전 가장 중요한 것은 단순히 근저당이 말소되는지를 보는 일이 아닙니다. 실제로 누가 504호를 점유하는지, 보증금이 얼마인지, 민간임대주택 관련 등기가 매수인에게 어떤 영향을 미치는지, 그리고 오피스텔의 현재 거래가격이 어느 수준인지를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인사항이 남는다

핵심 기준일은 2020.10.27입니다. 사상중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 후순위 경매개시결정과 김영민의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인·점유관계 — 성명 확인 22건, 실제 점유는 미확정

현황조사와 관련 기록에는 성명이 확인되는 22건 및 명의 미기재 1건이 나타납니다. 다만 상당수 기록의 점유 부분이 미상이므로 이들이 전부 504호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 동일 건물 내 다른 호실과의 관계, 전입 상태와 실제 점유를 구분해야 합니다.

확인된 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 현재 확인되는 임차권은 선순위 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 이름만으로 임차관계의 실체나 보증금 규모를 확정할 수는 없습니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 사람은 우선변제 여부도 미상으로 구분합니다.

후순위는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판정입니다. 우선변제 미상은 확정일자 및 보증금·배당요건 등이 확인되지 않았다는 의미입니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 표시가 확인되지 않았다는 의미이며, 실제 임차인의 수나 점유 상태를 확정하는 표현은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 175,000,000원의 가격 메리트는 확인되지 않았다

현재 확인되는 가격은 감정가이자 신건 최저매각가인 175,000,000원입니다. 케이디스페이스알파231의 조회상 건축 규모는 21세대, 사용승인 관련 기준일은 2020.10.20이며, 조회된 면적 26.7334㎡는 이 경매 호실과 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다.

따라서 이를 504호의 전용면적이라고 단정하거나, 해당 면적의 가격 정보를 그대로 이 오피스텔에 대입할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가가 적정한지, 최근 시세보다 높은지 낮은지를 판정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

채권최고액 2,640,000,000원을 기준으로 계산한 자동 배당 시뮬레이션입니다. 공동담보 관계와 채권양도에 따른 실제 채권액·배당권자는 별도 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 시세 검증은 필요하다

주어진 시나리오에서는 유찰에 따라 최저매각가가 175,000,000원 → 140,000,000원 → 112,000,000원으로 하락합니다. 반면 채권최고액 기준 부족배당은 늘어나고, 매수인 인수 추정액은 0원을 유지합니다. 다만 후순위 임차인의 점유관계와 실제 보증금, 법정 우선배당 여부가 추가 확인되면 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근에 있으며, 일반주택·공동주택·근린생활시설이 혼재된 기존 주택지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 스톤코트·드라이비트 외벽 마감과 샷시창 구조입니다. 급배수·위생설비, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전 및 화재탐지·경보설비가 있습니다.
• 용도. 건물에는 공동주택(다세대·도시형 원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있으며, 해당 경매 물건의 표시 용도는 오피스텔입니다. 다른 호실의 면적이나 거래가격을 그대로 적용하지 않아야 합니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로에 접합니다. 토지는 동하향 완경사지에 평탄하게 조성되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지. 전체 토지면적은 459.0㎡이고, 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다. 이는 개별 504호 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 수영역 접근성은 장점이지만, 현재 이 호실과 직접 비교할 거래가격이 없어 가격 수준과 실제 매각 용이성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 실제 점유 호실 특정. 성명이 확인되는 22건 중 실제 504호와 관계있는 사람이 누구인지 현황조사 원본, 전입세대 관련 확인자료 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 김영민 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2024.05.29, 전입·점유개시일 2024.06.07, 임차권등기일 2026.06.11을 기준으로 매각에 따른 소멸과 명도 상태를 확인해야 합니다.
• 명의 미기재 기록 중복 확인. 김영민과 동일한 날짜·보증금이 기재된 기록을 별도 독립 채권으로 중복 계산하지 말고, 실제 임차인의 동일성부터 확인해야 합니다.
• 후순위 점유자 명도. 권리 인수 추정액은 0원이지만 실제 점유자에 대한 인도명령 가능성, 명도 절차 및 비용을 사전에 점검해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 의무. 2022.11.09 민간임대주택등기에 따른 등록 상태와 임대의무기간, 매각 이후의 법적 효과를 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 채권양도. 공동담보목록 제2020-340호와 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전등기를 대조하여 실제 채권·배당 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 오피스텔 504호의 정확한 면적과 대지권을 확인한 뒤, 동일 용도·면적·층에 가까운 최근 거래 및 임대가격을 비교해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 실제 내부 상태, 점유 현황, 시설 하자 및 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 매각기일 전 재확인. 2026.10.27 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건과 사건 진행 상태를 최신본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 가격의 경매”

이 오피스텔의 말소기준권리는 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 확인된 후순위 전입과 김영민의 주택임차권등기를 고려하면 매수인 인수액은 현재 시뮬레이션상 0원입니다. 거액의 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조로 해석해서는 안 됩니다.

그러나 실제 504호 점유자와 임대차 실체가 정리되지 않았고, 민간임대주택등기의 법적 효과도 검토해야 합니다. 특히 성명이 확인되는 다수의 기재를 그대로 해당 호실 임차인으로 확정하거나, 동일 조건의 보증금을 중복 계산하는 오류를 경계해야 합니다.

가격 측면에서도 175,000,000원이 현재 시세에 비해 유리한지 알 수 없습니다. 비교 가능한 거래가 확보되지 않은 상황에서 신건 감정가가 저렴하다는 평가를 내리거나 가격 가점을 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

결론은 ‘권리 인수는 낮게 추정되지만, 점유관계와 가격 검증이 끝나기 전에는 입찰 판단 보류’입니다. 입찰에 앞서 실제 호실의 점유자, 민간임대주택 의무, 정확한 면적과 최근 실거래를 확인하는 것이 우선입니다.