부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근에 있는 케이디스페이스알파231의 4층 405호입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 공동주택인 다세대 도시형 원룸형과 오피스텔이 함께 구성되어 있습니다. 본 경매 대상의 용도는 다세대주택입니다.

등기상 말소기준권리는 2020.10.27 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원으로, 공동담보가 설정된 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 전상원의 주택임차권등기가 존재합니다. 근저당권은 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으나 말소기준의 기준일은 바뀌지 않습니다.

문제는 등기부보다 실제 임대차와 점유관계에 있습니다. 전상원의 임차권등기에는 보증금 10,000,000원, 월 차임 600,000원이 명시되어 있습니다. 다른 다수의 전입 인명은 405호 점유자인지 확정되지 않았고, 임대차 보증금도 확인되지 않습니다. 다수 인명이 나타난다는 이유만으로 모두 405호 임차인이라고 볼 수 없지만, 반대로 405호가 비어 있거나 명도가 간단하다고 볼 근거도 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

권리의 출발점은 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권은 공동담보목록 제2020-340호에 연결돼 있으며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026년 근저당권이 자산관리회사로 이전된 것은 기존 담보권의 이전이지 별도의 선순위 근저당권 신설이 아닙니다.

2025.09.29 등기된 전상원의 임차권은 말소기준권리보다 늦습니다. 실제 임대차 계약일과 전입·점유개시일 역시 말소기준보다 뒤이므로, 기재된 내용에 따르면 선순위 대항력으로 보증금 잔액을 매수인에게 승계시키는 구조는 아닙니다. 다만 임차권등기 소멸 여부와 실제 점유자의 인도 문제는 구분해야 합니다.

② 임차·점유 분석 — 실제 405호 점유자를 구분해야 한다

현황조사에는 성명이 확인되는 인명 22명이 나타납니다. 그중 전상원은 405호 주소가 명시된 등기 임차권자입니다. 나머지 21명은 호실이 특정되지 않았으므로 모두 405호의 별도 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 405호의 실제 임차인 수와 현재 점유자는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 2020.10.27 말소기준권리와 확인된 전입일을 기준으로 표시했습니다. 전입만 확인되는 인명은 우선변제 및 실제 해당 호실 점유 여부를 별도로 검토해야 합니다. 배당요구가 확인된 사람은 아래에 구분해 표시했습니다.

배당요구가 확인된 인명 중에는 서정안(2025.12.30), 안예진(2026.01.12), 변기태(2025.12.04), 황민지(2026.01.12), 노세원(2025.12.08)이 있습니다. 이들의 보증금과 해당 호실은 확인되지 않았습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되거나 405호에 관한 매수인 인수채무가 발생하는 것은 아닙니다.

③ 배당 구조 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다

현재 최저매각가 172,000,000원에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용 3,208,000원을 제외한 168,792,000원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 2,471,208,000원입니다.

위 금액은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 공동담보 채권최고액 전체를 405호 한 채의 실제 확정채무로 보아서는 안 됩니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 더 커진다

유찰이 진행되면 매각대금이 낮아지는 만큼 채권자의 미회수 금액이 증가합니다. 그렇다고 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 다만 낙찰가가 낮아진다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 전혀 다릅니다. 현재 동일 조건의 검증된 실거래 비교가격이 없어 어느 회차에서 가격 메리트가 발생하는지는 판단할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 부산 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 일반주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지역으로, 감정평가상 제반 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2020.10.20 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
• 복합 구성. 감정평가상 다세대 도시형 원룸형 21개 호실과 업무시설 오피스텔 7개 호실로 구성된 건물입니다. 용도가 다른 호실의 거래가격을 그대로 405호 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다. 토지는 완경사지에 평탄하게 조성된 세로장방형입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 속합니다. 토지 전체 면적은 459.0㎡이며, 공시지가 자료는 1,758,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당 사항이 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 도시형 원룸형 다세대주택으로, 실제 거래 표본과 임대수익·공실·점유 상태가 매수자 판단에 중요합니다. 검증된 비교 거래가 없어 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 405호 실제 점유자 확인. 전상원의 현재 점유 여부 및 호실 미상의 인명 21명 중 405호와 관련되는 사람이 있는지 현황조사·전입세대 열람·관리주체 확인 등을 통해 구분해야 합니다.
• 임대차 보증금 원본 대조. 전상원 보증금 10,000,000원과 성명 미기재 보증금 10,000,000원이 동일 임대차의 중복 기재인지, 별도 계약인지 확인해야 합니다.
• 우선변제·배당요구 검토. 전상원 및 배당요구 사실이 확인된 전입 인명의 확정일자·계약 내용·최우선변제 가능성 등을 검증해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 근저당 채권최고액 2,640,000,000원은 공동담보에 연결되어 있습니다. 공동담보목록 제2020-340호와 실제 채권계산서, 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 경매 후 등록·등기 처리 및 낙찰자에게 남을 수 있는 의무를 확인해야 합니다.
• 시세 기준 재검토. 405호와 동일한 용도·면적대의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 임대료 및 거래 추세를 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자를 확정하고 인도 절차 및 이사 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 점검해야 합니다.
• 매각서류 최신본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 말소”와 “안전한 취득”은 다르다

이 물건은 말소기준권리의 구조 자체는 명확합니다. 2020.10.27 근저당권이 기준이고, 이후 경매개시결정 및 전상원의 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 예상배당 산식에서도 매수인 인수금은 0원입니다.

그러나 입찰 판단의 핵심은 별도로 남아 있습니다. 405호와 직접 연결되는 실제 임차인·점유자의 확정, 성명 미기재 보증금의 동일성 확인, 민간임대주택등기의 법적 처리, 실거래 시세 검증입니다. 특히 많은 전입 인명이 등장한다고 모두 해당 호실 임차인인 것은 아니지만, 호실을 구분하지 않은 채 인수 위험이 완전히 해소됐다고 평가해서도 안 됩니다.

현재 최저가 172,000,000원에 시세상 이점이 있는지도 검증되지 않았습니다. 따라서 권리상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유·임대차 확인과 가격 판단은 보류하는 것이 적절합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 405호의 실제 권리관계를 정확히 특정한 다음 적정 입찰가격을 정하는 것입니다.