부산지방법원 2025타경5779. 부산광역시 수영구 광안동 케이디스페이스알파231 2층 205호에 관한 임의경매입니다. 물건 용도는 다세대주택이며, 감정평가상 공동주택 중 도시형 원룸형으로 구분되는 유형입니다. 현재 소유자는 김도형이고, 경매신청채권자는 사상중앙새마을금고입니다. 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 말소기준으로 작용합니다. 다만 해당 근저당권에는 공동담보목록이 연결되어 있으므로, 이 채권최고액 전체를 205호만의 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다.

등기상 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이고, 다른 근저당권은 이미 말소되었습니다. 하지만 일반적인 소유자 점유 아파트 경매와 달리, 이 사건에는 다수 전입자와 민간임대주택등기가 함께 확인됩니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 단순히 말소기준권리만 확인하는 것이 아니라, 205호의 실제 점유자와 임대차계약 내용을 정확히 특정하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

가장 중요한 권리는 2020.10.27 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되며, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 같은 날 주식회사엠엘제이 명의로 설정되었던 채권최고액 130,000,000원의 근저당권은 2021.01.05 이미 말소되었습니다.

2026.01.23에는 기존 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 권리이전으로, 말소기준일이 새롭게 바뀌는 것은 아닙니다. 2025.09.03의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차관계 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사 등에 기재된 인원은 22명입니다. 보증기관의 대위·승계신고로 표시된 인원은 없으며, 배당요구 사실이 확인된 인원은 6명입니다. 다만 이 명단만으로 22명 전원이 현재 205호에 실제 거주하거나, 205호에 각각 독립된 임대차계약을 체결했다고 단정할 수는 없습니다. 호실별 점유관계와 실제 임차인 수를 대조하는 절차가 필요합니다.

명단에 기재된 모든 전입일은 말소기준일인 2020.10.27 이후입니다. 따라서 제시된 전입일 기준으로는 선순위 대항력 있는 임차인이 확인되지 않습니다. 그러나 모든 인원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 점유 부분도 특정되지 않아 우선변제 순위와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.

대항력의 '후순위' 표시는 기재된 전입신고일이 2020.10.27 말소기준권리보다 늦다는 뜻입니다. 확정일자 및 실제 점유·계약 내용이 확인되지 않아 우선변제권은 미상으로 표기했습니다. '배당요구 미확인'은 배당요구가 없다고 확정한 의미가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 제외한 매각대금은 말소기준 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액이 매각대금을 크게 초과하므로 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 다만 이는 공동담보 전체의 배당관계 및 임차인 최우선변제액을 별도로 확정하지 않은 시뮬레이션입니다.

채권최고액 기준 미배당 2,474,166,000원은 배당 모형상의 차액입니다. 공동담보 관계 및 실제 채권잔액이 반영된 최종 미회수 채권액을 뜻하지 않으며 매수인이 인수할 금액도 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당

유찰되면 최저매각가가 낮아지고, 반대로 채권최고액 기준 미배당은 증가합니다. 하지만 주어진 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원으로 산정되어 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.

⑤ 시세와 환금성 — 비교거래 검증이 먼저

케이디스페이스알파231은 준공일이 2020.10.20로 기재되어 있고, 관련 공동주택 규모는 21세대로 파악됩니다. 다만 205호와 면적·용도가 일치하는 실거래 표본은 확인되지 않았습니다. 따라서 최근 실거래 평균가격, 최신 거래가격 및 거래가격 추세를 이용한 정량적 시세 비교는 할 수 없습니다.

다세대 원룸형은 동일 건물 안에서도 전용면적, 호실의 위치와 상태, 임대차관계에 따라 거래가격의 차이가 나타날 수 있습니다. 특히 이 건물은 감정평가상 공동주택(다세대)과 업무시설(오피스텔)이 함께 구분되어 있어, 다른 용도의 호실 거래가격을 205호 시세에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물 현황 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 일반주택과 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지역으로, 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 부산도시철도 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통을 포함한 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 동하향 완경사지를 평탄하게 조성한 세로장방형 토지입니다. 토지면적은 459.0㎡이며, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다.
• 건물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사상 전입자가 다수 확인되는 만큼 실제 임대차관계는 추가 확인 대상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 205호 실제 점유자 특정. 현황조사상 등재된 22명 가운데 이 호실에 실제 점유하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 다른 호실 관계자가 포함되어 있는지도 구분해야 합니다.
• 임대차계약 원본 대조. 임차인별 보증금, 차임, 계약일, 확정일자, 점유개시일을 확인해야 합니다. 전입일만으로 모든 배당·명도 문제를 종결해서는 안 됩니다.
• 배당요구 확인. 서정안·안예진·변기태·황민지·전상원·노세원에 관하여 확인되는 배당요구 내역과 매각물건명세서 및 접수문건을 대조해야 합니다.
• 소액임차인 여부. 보증금이 알려지지 않았으므로 최우선변제 가능성과 그에 따른 배당 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-340호의 대상 물건과 실제 채권잔액, 근저당권 이전 내용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.09 등기와 관련된 임대사업자 등록상태, 임대의무 및 매각 후 처리사항을 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 적정 입찰가. 동일 조건 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 신건 감정가 169,000,000원을 시세의 기준으로 단정하지 말아야 합니다.
• 점유와 명도. 실제 점유자의 지위에 따라 인도명령·명도소송 및 이사 협의가 필요할 수 있으므로 별도 비용과 일정을 검토해야 합니다.
• 체납 관리비. 관리비 및 공용부분 미납 내역을 확인하고 매수인이 부담할 수 있는 항목을 구분해야 합니다.
• 매각 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각 진행상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소기준은 명확하지만, 안전한 낙찰 여부는 아직 확인이 필요하다”

부산 광안동 케이디스페이스알파231 205호는 2020.10.27 근저당권을 기준으로 권리 순위가 비교적 명확한 경매물건입니다. 현황조사에 등재된 22명의 전입일은 모두 말소기준권리 이후이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그렇다고 임차관계가 단순하다고 볼 수는 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원이 다수 존재하며, 배당요구가 확인된 인원도 6명입니다. 여기에 민간임대주택등기와 공동담보 근저당권까지 있어 입찰 전 검토해야 할 사항이 적지 않습니다.

가격 측면에서도 신건 최저매각가 169,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 판단할 만한 동일 조건 거래자료가 확인되지 않습니다. 다세대 원룸형이라는 용도 특성까지 고려하면, 단순히 감정가가 정해졌다는 이유로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

최종 판단은 임차관계 확인 후 조건부 접근입니다. 등기상 인수액은 0원으로 추정되지만 실제 임차인·점유관계는 미확정이고, 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 권리 순위는 확인, 임차관계는 재검증, 가격은 보류. 이 세 가지를 구분하는 것이 이 사건의 핵심입니다.