부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동 케이디스페이스알파231 4층 401호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 141,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2020.10.27 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 2,640,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보목록이 기재된 권리이며, 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다.
눈에 띄는 점은 2024.12.18 등기된 정희정의 주택임차권입니다. 보증금은 130,000,000원으로 최저매각가와 가까운 규모지만, 주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.11.01로 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 날짜와 권리순위상 선순위 대항력 임차보증금으로 판단되지 않으며, 이 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리에 해당합니다. 보증금이 크다는 사실만으로 매수인이 130,000,000원을 인수하는 것은 아닙니다.
다만 다른 전입 명의자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이들이 모두 401호에 관계된 실제 임차인인지도 명확히 구분해야 합니다. 가격 측면에서도 동일 호형의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 141,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층 401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로40번길 11 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 도시형 원룸형 공동주택 · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 건물 규모 | 공동주택 21세대 · 2020.10.20 준공 · 건물 내 업무시설(오피스텔) 호실 병존 |
| 소유자 | 김도형 (2020.10.27 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 사상중앙새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 2,305,422,160원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.27 근저당권 · 사상중앙새마을금고 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.09 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
별도로 2022.11.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 포함되어 있습니다. 이는 단순한 금전채권 말소 문제와 구별해야 하므로, 매각 후 등록 상태·말소 절차와 임대사업자 관련 의무의 적용 여부는 관계기관과 원본 서류를 통해 확인할 사항입니다.
② 임차인 분석 — 후순위 임차권과 다수 전입 명의
전입·임차권 관련 기록에는 이름이 확인된 22명이 나타납니다. 이들 모두의 기록상 전입일은 말소기준일인 2020.10.27보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일과 권리순위를 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 하지만 이 명단이 모두 401호의 실제 임차인 또는 점유자를 뜻하는지는 별도로 확인해야 합니다. 이름이 확인되지 않는 기재도 있어 실제 임차인 수와 현재 점유관계는 확정할 수 없습니다.
임대차계약일 2022.10.18 · 전입·점유개시·확정일자 2022.11.01
임차권등기 2024.12.18 · 등기상 범위 건물 전부
대항력 없음 후순위 우선변제 보증기관 승계 아님
말소기준 근저당권보다 후순위이므로 등기상 매각으로 소멸합니다. 보증금 130,000,000원은 배당 부족 가능성이 있지만, 이를 그대로 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다. 실제 배당 여부와 임차권 말소·점유 해소는 반드시 확인해야 합니다.| 성명 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정희정 | 2022.11.01 / 2022.11.01 | 130,000,000원 | 없음 | 후순위 | 아님 | 확인 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금·확정일자 미상인 명의자의 우선변제권은 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우는 배당요구가 없었다는 뜻이 아닙니다.
특히 서정안, 안예진, 변기태, 황민지, 전상원, 노세원, 정희정은 배당요구 관련 접수가 확인됩니다. 배당요구 사실이 곧 우선배당 또는 대항력을 의미하는 것은 아니며, 각자의 실제 임차 부분·보증금·확정일자·배당 순위를 별도로 확인해야 합니다.
시세 점검 — 신건 가격의 저평가 여부는 미확인
케이디스페이스알파231은 2020.10.20 준공된 집합건물로, 감정요항표상 도시형 원룸형 다세대주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 존재합니다. 이 때문에 동일 건물 거래라도 용도·전용면적·층·호실 조건을 맞춘 비교가 중요합니다.
현재 401호와 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균 및 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 141,000,000원이나 유찰 시 예상 최저가만으로 시세 대비 할인율을 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 대비 가격이 내려가는 것과 실제 시세보다 저렴하게 매수하는 것은 서로 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,774,000원 |
| 1. 근저당 · 사상중앙새마을금고 설정 | 2,640,000,000원 | 138,226,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 141,000,000원 |
근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기되어 있으므로 실제 배당채권자와 채권액은 이전등기 및 채권계산서를 대조해야 합니다. 위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 정희정 임차보증금 130,000,000원과 다른 임차인의 배당, 당해세·최우선변제 등이 반영된 확정 배당표는 아닙니다.
회차별 매각·배당 시나리오
| 구분 | 최저가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당액 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 141,000,000원 | 138,226,000원 | 2,501,774,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 112,800,000원 | 110,420,800원 | 2,529,579,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 90,240,000원 | 88,215,680원 | 2,551,784,320원 | 0원 |
각 회차는 제시된 매각가를 가정한 시뮬레이션이며 실제 유찰·매각 결과를 뜻하지 않습니다. 미배당액은 채권최고액 기준, 추정 인수액은 확인된 후순위 권리 기준입니다. 보증금 미상 명의자 등의 미확인 권리와 실제 배당 순위는 별도 검증이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 일반주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지역이며, 감정요항표상 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정요항표상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지·경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 접도. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 세로장방형 부지입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 459.0㎡, 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다. 토지면적과 공시지가는 개별 401호만의 전용면적이나 평가금액을 뜻하지 않습니다.
- 공부 및 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 도시형 원룸형 다세대와 오피스텔이 혼재하는 소규모 집합건물로, 일반적인 대단지 아파트와 동일한 시세·거래량 기준을 적용하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 거래를 확보한 뒤 매도 가능 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유자 확인. 전입·임차권 관련 명의자 22명 중 해당 호실의 실제 임차인·점유자가 누구인지, 각 명의자의 점유 부분 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 신원 미확인 기재 재확인. ‘기사항전’으로 표시된 기재의 원문과 인적 사항을 확인하고 전입일·보증금·확정일자·대항력 판단을 보완해야 합니다.
- 정희정 임차권 검증. 임차보증금 130,000,000원, 2022.11.01 전입·확정일자, 2024.12.18 임차권등기와 배당요구의 관계를 원본과 대조해야 합니다. 임차권 말소와 점유 해소 가능성도 확인해야 합니다.
- 나머지 명의자의 권리 조사. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않은 명의자에 대해 실제 임대차계약, 배당요구, 점유 및 명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 사상중앙새마을금고의 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 사항과 실제 채권계산서·배당권리자를 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2020-340호를 확인해 다른 담보 목적물과의 관계 및 실제 채권잔액을 구분해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기의 등록 상태와 매각 이후 등록말소 가능성, 관련 행정절차 및 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 다세대주택인 401호와 용도·전용면적이 유사한 최근 실거래를 확인해야 합니다. 같은 건물의 오피스텔 거래를 무조건 동일한 비교 대상으로 사용해서는 안 됩니다.
- 명도·체납 비용. 점유자와 인도 가능 시점, 미납관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 취득 부대비용을 확인하고 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 법원 원본 최종 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다
이 사건에서 가장 먼저 정리해야 할 사실은 근저당권의 거액 미배당과 매수인의 권리 인수는 별개의 문제라는 점입니다. 2020.10.27 근저당권이 말소기준이며, 2024.12.18 정희정의 임차권등기는 후순위입니다. 확인된 권리를 기준으로 계산한 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 그것만으로 입찰 위험이 낮다고 단정할 수 없습니다. 전입·임차권 관련 명의자가 다수이고, 그중 누가 실제 401호를 점유하는지와 보증금·확정일자 관계가 명확하지 않습니다. 민간임대주택등기와 공동담보 권리관계도 별도로 확인해야 합니다. 더욱이 최저매각가 141,000,000원을 최근 실거래 시세와 비교할 근거가 부족합니다.
따라서 이 물건의 평가는 “확인된 후순위 권리는 소멸하지만, 점유·임대차·가격 검증은 보류”입니다. 신건이라는 사실이나 감정가 대비 향후 유찰 할인만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 401호 실제 임차관계 확인과 최근 실거래 비교가 끝난 이후에 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.
