부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동의 케이디스페이스알파231, 4층 404호 다세대주택입니다. 수영초등학교 서측 인근의 기존 주택지역에 자리하며, 차량 접근이 가능하고 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 인근에 있습니다. 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 172,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2020.10.27 설정된 사상중앙새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이고 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 해당 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 살펴봐야 합니다. 근저당권은 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었으므로, 배당과 관련된 현재 권리자도 함께 확인해야 합니다.
문제는 권리관계가 여기서 끝나지 않는다는 것입니다. 성주희의 주택임차권등기가 있고, 현황조사상 다수의 전입자가 확인됩니다. 특히 404호의 실제 임대차·점유관계와 각 전입 기록의 대응관계를 확정하지 않고서는 인수 위험이나 명도 난도를 단순하게 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층 404호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로40번길 11 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 5층 건물 중 4층 404호 |
| 감정상 건물 이용 | 공동주택(다세대·도시형 원룸형) 및 업무시설(오피스텔)이 혼재한 건물 |
| 소유자 | 김도형 (단독소유) |
| 소유권이전 | 2020.10.27 등기 · 매매원인일 2010.06.22 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 사상중앙새마을금고 |
| 경매청구액 | 2,305,422,160원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 2,640,000,000원 (공동담보목록 제2020-340호) |
| 근저당권 이전 | 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 등기 임차권 | 성주희 · 임차보증금 130,000,000원 |
| 현황조사 전입자 | 22명 기재 · 실제 임대차 및 점유관계 확인 필요 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.09 등기 · 등록원인일 2020.06.26 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 많다
가장 중요한 것은 을구 1번 근저당권의 설정일인 2020.10.27입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이를 기초로 후순위 권리의 소멸 여부가 판단됩니다. 임의경매개시결정은 2025.09.03 등기되었고 매각으로 소멸할 권리입니다.
② 임차인·전입자 분석 — 보증금 130,000,000원과 전입자 22명
등기부에 주택임차권이 명시된 사람은 성주희 1명입니다. 이와 별도로 현황조사에는 전입자 22명이 기재되어 있습니다. 다만 이 22명을 모두 404호의 실제 임차인으로 확정하거나, 각자가 독립적인 임대차계약을 체결했다고 단정할 수는 없습니다. 확인된 등기 임차권자와 전입 기록을 구분하여 판단해야 합니다.
| 성명 / 구분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성주희 등기 임차권자 · 건물 전부 |
2023.02.13 확정일자 2023.01.18 |
130,000,000원 | 선순위 아님 | 후순위 실제 배당 확인 |
소멸 예정 별도 승계신고 없음 |
현황조사 전입자는 모두 기재된 전입일이 말소기준일인 2020.10.27보다 늦습니다. 전입일만으로는 이 근저당권보다 선순위인 대항력을 인정하기 어렵지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유 및 임대차계약 내용은 별도로 확인해야 합니다. '미상'은 권리의 존재나 부존재가 확정되지 않았다는 뜻입니다.
보증금은 130,000,000원이지만, 후순위라는 사실만으로 전액 배당된다는 뜻은 아닙니다. 단순배당표에서는 선순위 근저당권에 매각대금이 배분되어 후순위 임차권에 돌아갈 재원이 나타나지 않습니다. 실제 배당은 우선변제 요건과 다른 법정 우선채권 등을 확인해야 합니다.
③ 가격 검토 — 신건 172,000,000원의 적정성은 미확인
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 172,000,000원입니다. 그러나 동일 호실과 비교할 수 있는 구체적인 실거래가격이 확인되지 않아 최근 거래 평균이나 최신 거래 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
| 감정가 | 172,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 172,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 137,600,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 | 110,080,000원 (감정가 64%) |
| 배당모형상 인수 | 0원 |
| 현재 실질취득 추정 | 172,000,000원 (인수 0원 전제) |
| 실거래 비교 | 동일 면적 거래가격 검증 필요 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
배당모형상의 인수액 0원을 적용하면 현재 매수대금 기준 실질취득 추정액은 172,000,000원입니다. 하지만 미확인 임대차관계, 관리비·명도비용, 취득 관련 비용 등은 이 금액에 포함되지 않습니다. 특히 예상치 못한 인수 의무가 확인되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,208,000원 |
| 1. 근저당권 · 사상중앙새마을금고 2026.01.23 근저당권 이전 등기 |
2,640,000,000원 | 168,792,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 집행비용 3,208,000원을 먼저 공제하고, 남은 168,792,000원을 근저당권에 배분하는 단순 추정입니다. 근저당권의 2,640,000,000원은 공동담보 채권최고액을 사용한 계산 기준이며, 실제 채무잔액이나 확정 배당액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제·그 밖의 우선채권은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시뮬레이션
| 매각 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 2,471,208,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 2,505,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 2,532,261,120원 | 0원 |
세 시나리오 모두 근저당권자가 배당 가능한 금액을 대부분 가져가는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 2,305,422,160원으로, 각 시나리오의 예상 배당액보다 큽니다. 다만 위 미배당액은 채권최고액을 기준으로 산술 계산한 값이므로 공동담보 전체의 실제 미회수채권이나 매수인이 인수할 채무로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근. 일반주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물입니다. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감 등이며, 샷시창이 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 건물 전체에는 공동주택(다세대·도시형 원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있습니다. 본 경매 대상의 분류는 다세대입니다.
- 토지·도로. 완경사지에 조성된 세로장방형 토지이며, 북동측 약 6미터와 남동측 약 5미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 459.0㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다.
- 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 건물 준공일은 2020.10.20로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 다세대 원룸형 주택은 개별 면적·임대수익·점유상태에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 동일 조건 실거래 검증 전까지 환금성에 높은 점수를 부여하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자별 실제 점유 확인. 현황조사에 기재된 22명의 전입 기록이 해당 호실의 현재 점유와 어떻게 연결되는지 확인하세요. 실제 임차인 수와 독립적인 임대차계약의 존재 여부를 구분해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 성주희의 보증금 130,000,000원, 계약일 2023.01.18, 전입·점유일 2023.02.13, 등기일 2025.03.05를 대조하고 배당 및 인도관계를 확인하세요.
- 배당요구자 확인. 노세원·전상원·변기태·서정안·안예진·황민지 등 배당요구 접수 기록이 있는 사람들의 실제 채권과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 검증. 임차권등기자 외의 전입 기록은 보증금 및 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 후순위라는 사실과 실제 계약내용이 확인되었다는 사실을 혼동하지 마세요.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 2,640,000,000원의 공동담보목록 제2020-340호 및 실제 피담보채무를 확인하세요.
- 근저당권 이전 대조. 사상중앙새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 권리와 경매신청·배당권자 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 등록 상태, 임대차 관련 의무 및 경매 후 처리 문제를 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 실거래 검증. 광안동의 동일 용도·면적·준공연도·입지 조건을 충족하는 최근 실거래 및 현재 매물을 비교해 응찰가격 상한을 설정하세요.
- 명도·관리비. 현장 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목, 명도 관련 비용을 확인하세요.
- 매각조건 재확인. 2026.10.27 매각기일을 기준으로 최신 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서 및 법원 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 위험 0원”
이 물건은 권리의 소멸 순서와 실제 점유·임대차관계를 구분해서 보아야 하는 경매입니다. 2020.10.27 설정된 말소기준 근저당권 이후에 임차권등기가 이루어졌고, 등기 임차권자의 주민등록일과 점유개시일도 그보다 늦습니다. 이 범위에서는 후순위 권리 소멸 및 배당모형상 인수 0원이라는 긍정적인 요소가 있습니다.
그러나 현황조사 전입자 22명의 계약과 점유 상태가 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기와 공동담보 근저당권 이전도 별도로 점검해야 합니다. 여기에 시세 비교가 확인되지 않아 감정가 172,000,000원이 적정한 매수가격인지 판단할 근거도 부족합니다.
결론은 권리 일부 확인, 실질 위험과 가격 판단은 보류입니다. 배당모형상의 인수 0원만 보고 안전한 물건으로 단정하거나, 신건 최저매각가를 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 임대차·점유 원본 확인과 실거래 검증이 끝난 뒤 입찰 판단을 내리는 접근이 적절합니다.
