부산지방법원 2025타경5779. 부산광역시 수영구 광안동의 케이디스페이스알파231 5층 501호가 경매에 나왔습니다. 최저매각가는 175,000,000원이고, 현재 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 김도형이며, 경매개시결정 당시 채권자는 사상중앙새마을금고입니다. 이 사건의 특징은 최저매각가보다 훨씬 큰 담보권 채권최고액과 다수의 전입·점유 관련 기재가 함께 존재한다는 점입니다.
등기부상 가장 앞선 근저당권은 2020.10.27 설정된 사상중앙새마을금고 명의의 권리로, 채권최고액은 2,640,000,000원입니다. 이후 해당 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 경매에 따른 배당에서 대규모 미배당이 발생하는 것으로 추정되지만, 채권자의 미배당과 매수인의 채무 인수는 별개입니다. 담보권의 매각 소멸 여부와 임차인의 대항력 여부를 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 5층 501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로40번길 11 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 김도형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 사상중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 2,305,422,160원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계 확인 필요
말소기준권리는 2020.10.27 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 주택임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 2번 주식회사엠엘제이 근저당권은 2021.01.05 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
주식회사새마을금고자산관리회사가 2026.01.23 이전받은 권리는 기존 을구 1번 근저당권에 관한 것입니다. 근저당권자가 변경되었다고 말소기준일이 새로 설정되는 것은 아닙니다. 판단 기준은 최초 근저당권 설정일인 2020.10.27입니다.
임차인 및 점유관계 — 실명 22명, 계약관계 확인 필요
현황조사 및 등기부·매각물건명세서에는 보증기관 중복신고를 제외한 실명 기재자 22명이 확인됩니다. 이 가운데 김준영의 보증금 50,000,000원은 등기부에 기재되어 있으나, 나머지 21명은 보증금이 미상입니다. 실명 기재 인원과 실제로 독립된 임대차계약을 체결한 임차인 수가 반드시 같다는 의미는 아닙니다. 각 사람의 계약 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
대항력 표시는 2020.10.27 말소기준권리와 전입신고일의 선후관계를 중심으로 정리했습니다. 우선변제권은 배당요구 여부만으로 확정할 수 없으며, 확정일자·계약관계·배당요건의 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노세원 | 2020.11.09 | 미상 | 후순위 | 미상 | 배당요구 2025.12.08 |
| 정희정 | 2022.11.01 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 강승오 | 2023.02.28 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 박원식 | 2023.04.20 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 김준영 주택임차권등기 |
2023.08.17 | 50,000,000원 | 후순위 | 확정일자 있음 | 임차권등기 2025.09.16 |
| 고재희 | 2023.10.25 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 이지예 | 2023.11.07 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 박수빈 | 2023.11.24 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 김영민 | 2024.06.07 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 전상원 | 2024.09.27 | 미상 | 후순위 | 미상 | 배당요구 2025.11.14 |
| 김광현 | 2025.03.17 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 박지민 | 2025.05.26 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 민하윤 | 2025.06.24 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 서정안 | 2025.07.04 | 미상 | 후순위 | 미상 | 배당요구 2025.12.30 |
| 김영현 | 2025.07.30 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 정성연 | 2025.08.04 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 김진아 | 2025.08.08 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 안예진 | 2025.08.13 | 미상 | 후순위 | 미상 | 배당요구 2026.01.12 |
| 김운수 | 2025.08.28 | 미상 | 후순위 | 미상 | — |
| 김종욱 | 2025.11.06 | 미상 | 후순위 | 미상 | 보증기관 승계 관련 |
| 변기태 | 2025.11.10 | 미상 | 후순위 | 미상 | 배당요구 2025.12.04 |
| 황민지 | 2025.11.10 | 미상 | 후순위 | 미상 | 배당요구 2026.01.12 |
| 시보증 보증기관 관련 신고 |
2023.08.17 | 별도 합산 제외 | 후순위 | 미확인 | 승계·중복 김종욱 관련 · 2026.03.26 신고 |
| 성명 미기재 주거 관련 기재 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
특히 김준영 임차권등기에는 보증금 50,000,000원, 차임 470,000원, 임대차계약일 2023.08.16, 주민등록일과 확정일자 2023.08.17, 점유개시일 2023.08.20이 기재되어 있습니다. 모두 말소기준권리 설정 이후의 임차관계이므로 선순위 보증금 인수형으로 단정할 근거는 없습니다. 다만 실제 점유·배당·명도 과정에서 확인해야 할 임차관계입니다.
② 가격 분석 — 신건 175,000,000원, 시세 검증은 보류
감정가와 최저매각가는 모두 175,000,000원입니다. 현재까지 유찰이 없어 감정가 전액이 최저매각가로 설정되어 있습니다. 다만 본건과 면적이 일치하는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 175,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 175,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 140,000,000원 | 감정가 80% · 가정치 |
| 2회 유찰 가정 | 112,000,000원 | 감정가 64% · 가정치 |
| 실거래 비교 시세 | 확인 필요 | 가격 평가 보류 |
해당 건물에 관하여 제시된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 이를 신건 낙찰 가능성이 높다는 증거로 해석하기에는 개별 낙찰 실적과 할인율 자료가 충분하지 않습니다. 따라서 특정 회차에서 낙찰될 것으로 예측하기보다 실제 시세와 임차관계가 확인되는 시점에 가격을 다시 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,250,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 사상중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 171,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당액 | — | 2,468,250,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·당해세·최우선변제 및 다른 우선채권에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
매각대금 175,000,000원 중 집행비용 추정 3,250,000원을 공제하면, 근저당권 관련 예상배당액은 171,750,000원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,468,250,000원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 계산됩니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 2,468,250,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 2,502,760,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 2,530,368,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 일반주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감 등이며 샷시창 구조입니다. 급배수·위생설비, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전 및 화재탐지·경보설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 세로장방형입니다.
- 토지 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,758,000원/㎡이고, 토지면적은 459.0㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표에 공부와의 차이는 해당사항이 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 수영역 접근성이 있다는 입지상 장점은 있으나, 본건과 면적·용도가 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않았습니다. 임대수익률이나 재매각 가능성을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 매각물건명세서 확인. 임차인별 점유, 보증금, 배당요구 및 매수인이 인수할 수 있는 권리의 기재를 확인하세요. 특히 성명 미기재 주거 관련 기록의 실제 의미를 확인해야 합니다.
- 실명 기재자 22명 관계 확인. 해당 호실의 실제 계약당사자, 점유자, 전입자와 타 호실 관련 기재가 혼재되어 있는지 대조하세요. 인원이 많다는 이유만으로 모두 독립된 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 김준영 주택임차권등기 확인. 보증금 50,000,000원, 확정일자 2023.08.17 및 임차권등기명령의 효력을 검토하고, 배당 후 등기 말소와 점유 정리가 가능한지 확인하세요.
- 보증기관 승계 중복 확인. '시보증' 신고는 김종욱 관련 대위·승계 건이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 마세요. 실제 대위변제액과 승계 범위는 원본으로 확인해야 합니다.
- 후순위 전입과 미상 점유 구분. 전입일이 말소기준보다 늦은 사람과 전입·점유개시일 자체가 확인되지 않는 사람을 구별하세요. 미상 점유관계는 대항력 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 처리 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 등록 상태, 매각 후 처리 및 임대 관련 규제의 적용 여부를 확인하세요.
- 공동담보 및 채권잔액 확인. 말소기준 근저당권의 채권최고액은 2,640,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 실제 피담보채권 잔액과 공동담보 배당관계를 채권최고액 자체와 혼동하지 마세요.
- 실거래 시세 재검증. 케이디스페이스알파231 내 동일 용도·면적·층별 거래가격을 확인하고, 최근 거래 시점과 가격 추세를 비교한 뒤 응찰 상한을 결정하세요.
- 명도 및 관리비 확인. 실제 점유자의 인도 협의 가능성과 명도 절차를 확인하고, 체납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 공용부분 비용을 점검하세요.
- 입찰 직전 등기 재확인. 근저당권 이전, 주택임차권등기, 민간임대주택등기 및 경매기록의 최신 변동사항을 확인하세요.
맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 검증 완료”
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권을 기준으로, 이후 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
그러나 이 사건을 단순한 안전형 경매로 분류하기에는 확인되지 않은 점유·임차관계가 많습니다. 보증기관 중복신고를 제외한 실명 기재자 22명 중 21명의 보증금이 미상이고, 성명·전입일이 없는 주거 관련 기록도 있습니다. 또한 민간임대주택등기의 사후 처리 여부를 검토해야 합니다.
가격 측면에서도 마찬가지입니다. 최저매각가 175,000,000원이 실제 시세보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오는 있지만, 시장가격과 비교하지 않은 할인율에는 투자상 이점을 부여할 수 없습니다.
결론은 권리 구조상 조건부 검토 가능, 임차관계 및 가격 판단은 보류입니다. 이 물건은 신건에 서둘러 응찰하기보다 임차인별 권리와 실제 거래가격을 먼저 검증하는 것이 합리적입니다. 낙찰가의 크기보다 중요한 것은 그 가격으로 취득했을 때 남는 위험과 실제 시장가치입니다.
