부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동의 케이디스페이스알파231 5층 502호입니다. 물건의 용도는 오피스텔이며, 해당 건물에는 다세대주택과 오피스텔이 함께 있습니다. 신건 감정가는 175,000,000원, 최저매각가 역시 175,000,000원입니다. 매각기일은 2026년 10월 27일입니다.

경매를 신청한 곳은 사상중앙새마을금고입니다. 2020년 10월 27일 설정된 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이고, 해당 근저당권에는 공동담보목록 제2020-340호가 기재되어 있습니다. 경매 신청 청구액은 2,305,422,160원입니다. 2026년 1월 23일에는 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다.

이처럼 채권 규모가 감정가보다 훨씬 크지만, 채권의 미배당액과 매수인의 인수액은 다른 개념입니다. 말소되는 근저당권의 채권자가 배당받지 못하는 금액을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 이 물건의 주요 위험은 그 미배당액보다 다수 임차인의 실제 점유관계와 계약 내용이 확인되지 않았다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 별도 확인

특히 2026.01.23 근저당권 이전등기는 주의해서 읽어야 합니다. 원래 근저당권의 채권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 바뀐 것이지, 같은 금액의 새로운 별도 근저당권이 추가된 것은 아닙니다. 따라서 채권최고액을 중복 합산하면 안 됩니다.

또한 등기부에는 민간임대주택등기가 있습니다. 등록 원인은 2020.06.26이고 등기일은 2022.11.09입니다. 해당 등기에는 민간임대주택 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 이는 단순한 후순위 금전채권과 달리 임대사업자 등록 상태, 임대의무 및 매각 후 처리를 별도로 확인할 사항입니다. 근저당권 이후 등기라는 이유만으로 모든 임대 관련 의무가 자동으로 없어지는 것으로 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 22명 전원 후순위 전입, 그러나 계약내용 미확인

현황조사 및 관련 문건에 등장하는 인원은 22명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 채권승계자로 분류된 인원은 없으므로 보증금 승계기관을 임차인으로 중복 계산한 결과는 아닙니다. 다만 이들 22명 모두가 실제 502호의 임차인 또는 현재 점유자라고 확정할 수는 없습니다. 각각의 임대차 목적물과 점유 부분을 대조해야 합니다.

확인된 전입일 중 가장 빠른 날짜는 2020.11.09이고, 말소기준 근저당권 설정일은 2020.10.27입니다. 따라서 제시된 전입신고일 기준으로는 선순위 대항력자가 확인되지 않습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 우선변제 순위, 실제 배당액, 다른 선순위 권원 또는 임대차 특약의 존재 여부까지 확정할 수는 없습니다.

대항력 표시는 확인된 전입신고일과 2020.10.27 말소기준일을 비교한 결과입니다. 대항력의 최종 인정 여부는 실제 주택 인도·전입·임대차 목적물·기타 권원 등을 종합해 판단해야 합니다. 우선변제는 확정일자와 보증금 등이 확인되지 않아 미상이며, 배당요구 미확인은 배당요구를 하지 않았다는 확정적 의미가 아닙니다.

③ 가격 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 175,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 시작합니다. 다만 이 오피스텔과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 건물 전체에는 다세대주택과 오피스텔이 혼재합니다. 따라서 다세대주택 거래가격을 502호 오피스텔의 시장가로 그대로 대입하거나, 면적·용도·층이 다른 거래를 단순 평균해서 적정가를 판단하는 것은 위험합니다. 정확한 가격 판단에는 오피스텔 용도와 실제 면적이 일치하는 거래사례가 필요합니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정이며 실제 매각기일과 입찰가격은 법원 공고 확인이 필요합니다. 산정상 인수액 0원은 미확인 임차보증금, 민간임대주택 관련 의무 및 취득·명도비용까지 보증하는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,250,000원을 제외한 171,750,000원이 근저당권 배당재원으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,468,250,000원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여대금은 0원입니다.

다만 근저당권의 2,640,000,000원은 채권최고액이며 실제 확정 채무액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 공동담보 관계, 실제 채권신고액, 조세채권 및 임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당액과 배당순위는 달라질 수 있습니다.

미배당액은 채권최고액 기준 산술 결과로서 채무자의 실제 잔존채무나 매수인의 인수금액을 나타내지 않습니다. 임차인의 우선변제 및 최우선변제, 당해세 등은 이 추정배당에 반영되지 않았으며 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근입니다. 일반주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지역이며 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 2·3호선 수영역 및 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 건물에는 다세대주택(도시형·원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 혼재합니다. 경매 대상은 오피스텔로 분류되므로 다세대주택과의 가격·대출·임대수요 비교에는 주의가 필요합니다.
• 토지. 토지면적 459.0㎡, 세로장방형의 동하향 완경사지이며 공동주택 및 업무시설 부지로 이용되고 있습니다. 공시지가 기준은 1,758,000원/㎡입니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다.
• 도시계획. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역 중 상대보호구역에 해당합니다.
• 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 소형 오피스텔이라는 점을 감안해 실제 오피스텔 거래량과 임대수요를 확인해야 합니다. 최근 비교 거래를 확인하지 못한 상태에서 환금성이 높다거나 175,000,000원이 적정한 가격이라고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 22명의 목적물 확인. 임차인별 전입세대정보와 임대차 목적 호실을 대조해 실제 502호 관련 인원을 특정해야 합니다. 다른 호실과 혼재된 경우에는 502호 임차인만 분리해 재분석해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 22명 모두 보증금과 확정일자가 미상이므로 임대차계약서와 확정일자 부여현황을 확인해야 합니다. 특히 최우선변제 해당 여부는 배당 결과에 영향을 줍니다.
• 배당요구 6명 확인. 서정안, 안예진, 변기태, 황민지, 전상원, 노세원의 배당요구 관련 문건과 실제 배당요구금액, 적법한 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준 전 권원 여부. 전입신고일은 모두 말소기준일 이후지만, 임대차계약의 실제 목적물, 점유 경위, 승계된 권원이나 별도 선순위 권리가 있는지 원본으로 점검해야 합니다.
• 민간임대주택 등록상태. 임대사업자 등록의 유지·말소 여부와 임대의무기간·임대차계약 신고사항 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 의무를 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 공동담보목록 제2020-340호와 근저당권 이전등기, 실제 채권잔액 및 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 오피스텔 실거래가 대조. 502호와 용도·면적·층이 유사한 오피스텔의 최근 실거래가격을 확인해 응찰 상한을 결정해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 점유 및 명도. 실제 점유자, 사용 중인 호실, 임대차 관계와 인도명령·명도 가능성을 확인하고 별도 비용을 고려해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세, 취득 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당은 명확하지만, 임차인 확인 없이는 안전하다고 할 수 없다”

이 사건의 말소기준은 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권으로 명확합니다. 기존 후순위 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 확인된 전입신고일 역시 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 표면적인 금전권리 구조만 보면 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.

하지만 임차인 관련 인원 22명, 전원 보증금·확정일자 미상, 배당요구 6명이라는 점은 단순한 권리관계로 끝낼 수 없는 이유입니다. 동일 502호와 관계되는 실제 점유자를 특정하지 못하면 명도 부담은 물론 실질취득비용을 확정하기 어렵습니다. 민간임대주택등기와 공동담보 근저당권도 추가 확인이 필요합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 175,000,000원은 현재 최저매각가일 뿐, 오피스텔의 최근 실거래가격보다 저렴하다는 의미가 아닙니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 적정 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

결론은 권리구조 조건부 양호, 점유관계 확인 필수, 가격판단 보류입니다. 임차인별 목적물·보증금과 오피스텔 실거래가를 검증하기 전에는 입찰을 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.