부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동 케이디스페이스알파231의 5층 505호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 175,000,000원으로, 유찰 없이 첫 매각을 진행하는 신건입니다. 소유자는 김도형이며, 2020.10.27. 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 사상중앙새마을금고 명의의 근저당권이 설정되었고, 그 채권최고액은 2,640,000,000원입니다. 공동담보목록이 기재된 근저당으로, 이 금액을 본 호실 하나의 독립된 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 주택임차권등기와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기된 임차권의 보증금이 160,000,000원이라는 사실만 보고 매수인이 그 금액을 반드시 인수한다고 판단하는 것은 잘못입니다. 핵심은 임차인의 권리가 선순위 근저당권보다 앞서는지입니다. 정성준의 전입일과 점유개시일은 모두 2020.10.27.보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 후순위로 분석되며, 제시된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 현황조사에는 다른 전입자들이 다수 기재되어 있고, 일부는 배당요구 관련 문건도 접수했습니다. 이들이 모두 본 호실에 실제 거주하는 별개의 임차인이라는 뜻은 아니지만, 505호의 실제 점유자, 임대차계약 상대방, 명도 대상을 확인하기 전에는 안전한 인도를 전제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 임차권

② 임차인·전입자 분석 — 숫자보다 실제 점유관계

등기부에 임차보증금과 확정일자가 확인되는 임차권자는 정성준 1명입니다. 이와 별도로 현황조사에는 22명의 전입기록이 확인됩니다. 따라서 분석 대상은 총 23명의 이름이지만, 22명 모두를 독립된 임대차계약의 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 중복 점유·실제 거주 여부·호실별 관계에 대한 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 신고인은 없습니다.

대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자·실제 점유개시일이 확인되지 않은 사람에 대해서는 별도의 우선변제권을 확정하지 않았습니다. 배당요구 기재는 최종 배당 적격 및 실제 배당액을 보장하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 신건 175,000,000원의 판단

본건은 아직 유찰되지 않았으므로 감정가와 최저매각가가 모두 175,000,000원입니다. 동일 면적·동일 이용형태의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 이 가격이 현재 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 단지 전체 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시되어 있지만, 이것만으로 신건 낙찰 가능성이나 가격 적정성을 판단하기는 어렵습니다.

케이디스페이스알파231은 감정평가상 다세대주택과 오피스텔이 함께 있는 건물입니다. 단지 관련 면적 정보에는 26.7334㎡가 표시되어 있으나, 본 경매 호실과 동일한 면적임이 확인되지 않았으므로 이를 505호의 확정 전용면적이나 비교 거래 표본으로 사용하지 않습니다. 정확한 전유면적과 동일 유형 거래사례를 먼저 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

집행비용은 3,250,000원으로 추정한 배당 모형입니다. 근저당권은 2026.01.23. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 표의 선순위 채권자 명칭은 최초 근저당권 설정명의를 기준으로 하며, 실제 배당권자와 배당금액은 이전등기 및 배당절차를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제와 미확인 권리는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근. 주변은 일반주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지역으로, 감정평가상 제반 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물입니다. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 세로장방형 토지로, 동하향 완경사지에 자체 지반을 평탄하게 조성한 상태입니다. 토지면적은 459.0㎡이며 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역입니다. 토지 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 2020.10.20. 사용승인 관련 준공일이 기재된 건물이며, 다세대와 오피스텔이 혼재되어 있습니다. 동일 유형의 최근 거래가격이 확인되지 않아 실제 매각 소요기간이나 시장 유동성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 현황조사에 기재된 추가 전입자 22명의 현 거주 여부와 505호 점유관계를 확인하세요. 전입기록의 인원수와 실제 명도 대상 인원수는 다를 수 있습니다.
• 임차권 원본 대조. 정성준의 임차보증금 160,000,000원, 전입일·점유개시일·확정일자 및 임차권등기명령의 내용을 원본으로 확인하세요. 배당요구 관련 기재와 실제 배당 적격도 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 전입자. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자에 대해서는 계약서, 점유개시일, 배당요구종기 및 매각물건명세서 기재사항을 확인하세요.
• 공동담보·채권양도. 공동담보목록 제2020-340호와 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전관계를 확인하세요. 채권최고액을 본 호실 단독 채무로 해석하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.11.09. 민간임대주택등기에 따른 등록상태 및 임대 관련 의무가 경매 후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
• 용도와 면적. 본건의 오피스텔 용도, 건축물대장상 전유면적, 주거 사용 여부 및 동일 면적 거래사례를 대조하세요. 다른 면적이나 다세대주택 거래를 그대로 본 호실의 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 거래 추세, 임대수요 및 현재 매물가격을 비교한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
• 관리비·인도비용. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 실제 점유자에 따른 명도·인도 절차 비용을 별도로 고려하세요.
• 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 단순한 경매는 아니다”

이 사건의 선순위 근저당권은 2020.10.27. 설정된 사상중앙새마을금고의 근저당권입니다. 후순위인 정성준의 임차권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 확인된 권리관계에서 낙찰자가 보증금 160,000,000원을 추가로 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. 이 점은 분명한 긍정 요소입니다.

그러나 실제 입찰 위험은 별도로 남아 있습니다. 추가 전입기록 22명의 계약·점유 실체, 민간임대주택 등록 관련 사항, 공동담보 관계와 동일 유형 실거래 시세가 충분히 확인되어야 합니다. 특히 전입기록을 모두 실제 임차인으로 해석하는 것도, 반대로 모두 명도 부담이 없다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

현재 최저매각가 175,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 유찰 시 매각가격은 낮아지는 시나리오가 제시되어 있지만, 가격 인하만으로 점유관계의 불확실성이 해결되는 것은 아닙니다. 결론은 후순위 권리 소멸 구조는 긍정적이나, 점유 확인과 가격 검증 전에는 입찰 판단 보류입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 최저가를 낮춰 받는 것이 아니라 인도 가능성과 실제 시장가격을 함께 확인하는 데 있습니다.