부산지방법원 2025타경5779. 부산광역시 수영구 광안동 케이디스페이스알파231 3층 305호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김도형이며, 사상중앙새마을금고가 경매개시결정의 채권자로 등기돼 있습니다. 감정가와 최저매각가가 모두 172,000,000원인 신건으로, 아직 가격 인하가 반영되지 않았습니다.

이 사건에서 먼저 살펴야 할 것은 등기부 을구의 이지수 명의 주택임차권입니다. 임차보증금 110,000,000원, 전입일 2022.08.05, 확정일자 2022.07.27, 임차권등기일 2024.09.09로 기재되어 있습니다. 계산상 말소기준으로 제시된 2025.02.26 가압류보다 앞선 권리이지만, 그보다 앞선 2020년 근저당의 법적 상태가 명확하지 않으므로 실제 인수 여부를 단정할 수 없습니다.

여기에 여러 명의 전입 기록이 함께 확인됩니다. 동일한 305호에 관한 실제 임차인인지, 다른 호실의 전입 정보가 포함됐는지, 현재 점유자가 누구인지를 먼저 구분해야 합니다. 23명을 곧바로 동일 호실의 확정된 임차인 23명으로 보거나, 반대로 모두 인수 위험이 없다고 보는 판단은 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인

계산상 말소기준권리는 2025.02.26 주식회사에스비아이저축은행 가압류입니다. 청구금액은 136,009,726원이며, 경매개시결정은 그 후인 2025.09.03에 등기됐습니다.

또한 주식회사엠엘제이 명의 채권최고액 130,000,000원의 근저당은 2020.11.10 말소등기가 확인됩니다. 갑구에는 2022.11.09 민간임대주택등기가 존재하므로, 매각으로 인한 등록 및 임대의무 관계의 처리도 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 전입 조사 23명과 임차권등기

전입·임차 관련 조사 명단에는 23명이 기재되어 있고, 보증기관 대위변제·승계로 표시된 사람은 없습니다. 이 중 11명은 2025.02.26을 기준으로 앞선 전입일을, 12명은 이후 전입일을 가지고 있습니다. 다만 이는 계산상 기준일과 전입일을 비교한 결과이며, 실제 대항력의 성립이나 인수 여부를 확정한 결과는 아닙니다.

대항력 분류는 2025.02.26 계산상 말소기준과 전입일을 비교한 잠정 판단입니다. ‘후순위 전입’은 해당 기준일보다 늦다는 뜻이며, 법적 인수위험이 최종적으로 해소됐다는 의미가 아닙니다. 보증금 미상자는 확정일자·실제 점유·주민등록의 유효성 등을 확인해야 합니다. 승계 ‘없음’은 보증기관 승계 표시가 없다는 의미입니다.

노세원·전상원·서정안·안예진·변기태·황민지·이지수의 배당요구 관련 신고가 기재되어 있습니다. 다만 신고 사실과 실제 배당권 인정 여부는 별개입니다. 특히 이지수 이외의 전입자 대부분은 보증금 및 확정일자가 확인되지 않으므로 매수인 인수액의 상한을 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 172,000,000원의 의미

이 물건은 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 인근 실거래 평균이나 최신 거래가에 근거한 가격 비교가 확인되지 않아 172,000,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 더욱이 다세대 주택은 실제 전용면적, 호실별 구조, 임차관계, 상태에 따라 개별 가격이 달라질 수 있습니다.

위 금액은 주어진 회차별 배당 추정치입니다. 채권 미배당액 전체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 반면 임차보증금 등 매수인이 인수할 수 있는 금액은 별도로 확인해야 하며, 현재 모형에 포함되지 않은 임차관계가 발견되면 인수액은 더 커질 수 있습니다.

따라서 최저가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다. 비교 기준은 언제나 실제 인수액을 포함한 실질취득액이어야 합니다. 현재는 실거래 비교가격과 최종 인수액을 확정할 수 없어 유찰 회차별 저가매수 여부도 판단을 보류해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

현재 추정표에서는 집행비용 3,208,000원을 먼저 공제한 뒤 이지수의 임차보증금 110,000,000원이 전액 배당됩니다. 남은 58,792,000원은 주식회사에스비아이저축은행 가압류 채권에 배당되고, 해당 채권의 미배당액은 77,217,726원으로 계산됩니다.

한편 경매 신청채권자 관련 청구액은 2,305,422,160원인데, 회차별 모형에는 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 이는 앞서 확인한 근저당의 말소·이전 상태와 함께 재검증해야 할 부분입니다. 현재 예상배당표를 법원이 확정한 배당순위나 최종 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근에 소재합니다. 주변은 일반주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 기존 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 공동주택(다세대·도시형 원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있으므로 305호의 정확한 공부상 용도 및 면적을 별도로 대조해야 합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 동하향 완경사지에 평탄하게 조성된 세로장방형 토지이며, 토지면적은 459.0㎡입니다. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다.
• 공시지가. 1,758,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 수영역 접근성은 긍정적인 입지 요소이나, 소형 다세대의 환금성은 개별 호실의 구조·임차관계와 실거래가격에 좌우됩니다. 현재 가격 할인폭이나 실제 매각 성공률을 근거로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당의 말소 여부, 2026.01.23 권리이전과 경매개시결정 사이의 관계를 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-340호를 통해 담보 목적물의 범위와 305호에 대한 권리 영향을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 이지수의 임대차계약, 2022.08.05 전입·점유, 2022.07.27 확정일자, 110,000,000원 보증금 및 배당요구의 법적 효력을 확인해야 합니다.
• 선순위 가능 전입자 조사. 2025.02.26보다 앞선 전입일을 가진 11명의 실제 거주 호실, 보증금, 확정일자, 점유관계 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 305호 점유관계 확정. 조사된 23명의 명단이 해당 세대에 모두 연결되는지 확인하고 실제 임대차계약의 수와 점유자를 구분해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 확인. 2022.11.09 민간임대주택등기와 관련된 등록 및 임대의무의 현재 상태와 경매 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 입찰가뿐 아니라 인수될 수 있는 임차보증금 잔액을 포함하여 매수인 총 부담을 산정해야 합니다.
• 시세 대조. 해당 305호와 면적·용도·층·상태가 유사한 최근 실거래를 확보하고, 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 현재 점유자와 인도 가능성, 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
• 매각 전 최종 점검. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 원본과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수액 확인이 먼저”

부산지방법원 2025타경5779는 권리관계가 정리되어야만 적정 입찰가를 산정할 수 있는 사건입니다. 감정가와 최저가가 172,000,000원으로 같다는 사실만으로 가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.

등기상 임차권 보증금 110,000,000원이 존재하고, 전입·임차 조사 명단은 23명이며, 그중 11명의 전입일이 계산상 말소기준보다 앞섭니다. 게다가 2020년 근저당과 2026년 근저당권 이전 등기 사이에 정리해야 할 불일치가 남아 있습니다. 이 상태에서 인수액이 0원이라고 확정하거나, 단순 유찰을 전제로 저가매수를 추천하기는 어렵습니다.

배당 추정상 2회 유찰 시 인수액 2,261,120원이 발생하며, 다른 미확인 임대차관계가 실제로 보호되는 경우 총 부담이 늘어날 수 있습니다. 특히 낙찰가보다 큰 선순위 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면, 최저가가 떨어져도 실질취득액은 보증금 수준에서 유지됩니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 먼저 말소기준과 공동담보, 임차권등기, 전입자별 실제 임대차관계를 확인하고, 최종 인수액과 실질취득액을 확정해야 합니다. 이후 실제 거래가격과 비교해야 가격 메리트를 논할 수 있습니다.