부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동의 케이디스페이스알파231 2층 201호입니다. 감정가와 최저매각가가 동일한 138,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 겉으로는 소규모 도시형 주택의 일반적인 임의경매처럼 보이지만, 등기와 임대차를 함께 검토하면 이야기가 복잡해집니다. 말소기준권리의 정합성, 실제 해당 호실의 점유자, 임차보증금의 존부와 규모를 먼저 확인해야 합니다.

특히 현황조사의 여러 전입자는 각각 어느 호실을 점유하는지 특정되지 않았습니다. 이 건물은 공동주택과 업무시설이 함께 평가된 건물로, 건물 전체의 전입·임대차 정보와 경매 대상인 201호의 권리를 구별하는 작업이 중요합니다. 조사상 명의자 22명 전부가 201호의 임차인이라고 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인이 필요하다

등기상 확인되는 또 다른 근저당권은 주식회사엠엘제이의 채권최고액 130,000,000원 설정등기입니다. 이 권리는 2021.01.13 말소등기가 확인됩니다. 반면 2020년 설정된 1번 근저당권은 그보다 훨씬 큰 채권최고액이 기재되어 있고, 이후 권리이전 내역도 존재하여 별도 검증이 필요합니다.

2025.02.26에는 주식회사에스비아이저축은행의 136,009,726원 가압류가 접수됐으며, 2025.09.03에는 사상중앙새마을금고의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 경매개시결정과 가압류는 매각에 따라 소멸할 수 있는 권리로 분류되어 있지만, 그 사실만으로 모든 임차보증금의 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 전입자 22명, 대항력은 미확정

현황조사에 이름이 확인되는 사람은 22명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 각각의 점유 부분이 미상이라 22명이 모두 201호의 실제 임차인이라고 확정할 수 없습니다.

2025.02.26을 임시 기준일로 비교하면 그 이전 전입자는 10명, 이후 전입자는 12명입니다. 기준일 이전 전입자는 대항력 검토가 필요하나, 전입일만으로 대항력이 확정되지는 않습니다. 주택 인도와 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 해당 호실과의 일치 여부가 확인되어야 합니다. 확정일자와 보증금도 미상으로, 우선변제권 및 인수액을 판단할 수 없습니다.

대항력 표시는 2025.02.26 가압류를 임시 기준으로 한 전입일 비교입니다. '가능·미상'은 대항력이 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 모든 명의자의 점유 부분과 보증금·확정일자는 확인이 필요합니다. 승계 '없음'은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되지 않았다는 의미입니다.

배당요구 접수가 확인되는 사람은 6명으로, 전상원·노세원·서정안·안예진·변기태·황민지입니다. 이 가운데 전상원과 노세원은 임시 말소기준일 이전 전입자입니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받거나 매수인 인수 위험이 소멸하는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 신건 최저가가 곧 취득원가는 아니다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 138,000,000원입니다. 케이디스페이스알파231은 2020.10.20 준공된 소규모 집합건물이며, 감정상 다세대 도시형 원룸형과 오피스텔이 함께 존재합니다. 따라서 이 사건의 가격을 일반 아파트 시세와 직접 비교해서는 안 됩니다.

가격 경쟁력은 동일 용도·면적대의 최근 거래와 비교해야 합니다. 현재 201호와 직접 비교 가능한 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 138,000,000원이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 여기에 임차보증금 인수 가능성까지 반영하면 최저매각가만을 기준으로 한 할인율은 더욱 의미가 제한됩니다.

회차별 가격은 매각가 시나리오이며 실제 유찰 또는 향후 최저가 확정을 의미하지 않습니다. 미배당 추정액은 에스비아이저축은행 가압류 채권에 한정한 계산값으로, 임차보증금 인수액과 다릅니다. 다른 담보권·임차인·조세채권의 실제 배당순위는 확정되지 않았습니다.

가압류 채권의 미배당 추정액은 낙찰가가 하락할수록 증가합니다. 하지만 가압류 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 가압류의 소멸 여부와 임차보증금의 인수 여부는 구분해야 합니다. 따라서 위 회차별 가격표만으로 유찰 후 투자수익이 개선된다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정 · 일부 채권 산식)

위 표는 집행비용과 에스비아이저축은행 가압류 채권을 중심으로 계산된 제한적 배당 예시입니다. 2020년 근저당권의 존속·이전 관계, 사건 청구금액 2,305,422,160원에 대응하는 채권, 임차보증금 및 조세채권의 실제 배당순위가 확정되지 않아 최종 배당표로 사용할 수 없습니다. 산식상 소유자 잔여 0원과 매수인 인수 0원은 서로 다른 개념입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지역으로, 감정평가상 제반환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 위생·급배수시설, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비 등이 설치되어 있습니다. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감 등입니다.
• 용도. 경매 대상은 다세대주택이며, 감정상 공동주택은 도시형 원룸형으로 이용되고 있습니다. 같은 건물에는 오피스텔 용도의 구분건물도 포함됩니다. 일반 아파트와 동일한 환금성이나 매수 수요를 전제해서는 안 됩니다.
• 도로. 북동측 약 6m, 남동측 약 5m의 포장도로와 접합니다. 토지는 완경사지에 자체 지반을 평탄하게 조성한 세로장방형입니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역입니다. 토지면적은 459.0㎡이며, 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다. 이는 개별 201호의 대지지분 면적이나 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 현장 상태와 건축물대장은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 소규모 도시형 주택으로, 대단지 아파트와는 거래 특성이 다를 수 있습니다. 해당 호실과 용도·면적이 일치하는 최근 거래를 확보해야 합리적인 매수가격과 재매각 가능성을 평가할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2020년 근저당권 원본 확인. 사상중앙새마을금고의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당권이 실제 말소됐는지 확인하세요. 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사로의 이전등기와 양립하는 권리 상태를 반드시 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 재판정. 2025.02.26 가압류를 최종 말소기준으로 사용해도 되는지, 앞선 근저당권의 존속 여부와 함께 검증해야 합니다. 말소기준이 달라지면 임차인의 선후순위 해석에도 영향이 생길 수 있습니다.
• 201호 실제 임차인 특정. 현황조사에 기재된 22명의 이름을 해당 호실별로 구분하고, 201호의 실제 점유자와 임대차계약 당사자를 확인하세요. 건물 전체 전입자 명단을 201호의 임차인 명단으로 취급하면 안 됩니다.
• 보증금과 대항력 확인. 임대차계약서, 전입세대 확인자료, 확정일자, 실제 인도·점유 시점을 확인해야 합니다. 보증금이 미상이므로 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 안 됩니다.
• 배당요구 및 미배당 검토. 배당요구가 확인된 6명의 실제 청구 내용과 배당요구 종기, 배당순위, 보증금 전액 회수 여부를 확인하세요. 배당요구만으로 인수 위험이 사라지지는 않습니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-340호에 포함된 부동산과 이 사건 201호의 담보 관계를 확인하세요. 사건 청구금액 2,305,422,160원을 개별 호실의 인수채무로 단순 해석하지 마세요.
• 시세 검증. 도시형 원룸형 다세대라는 용도에 맞는 최근 실거래 및 동일 면적대 거래를 확인하세요. 권리 문제 해결 전에는 신건 가격이나 유찰 후 가격만 보고 할인 매수라고 판단하기 어렵습니다.
• 관리비·조세·명도. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 점유자의 명도 가능성과 관련 비용을 확인하세요. 현재 배당 산식에 이러한 항목들이 확정적으로 반영된 것은 아닙니다.
• 입찰 전 원본 대조. 2026.10.27 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 감정평가서 및 사건 기록을 직접 대조하세요. 정정·변경된 권리 또는 매각 조건도 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.38억에 낙찰받는다고 1.38억에 취득하는 것은 아니다”

부산 광안동 케이디스페이스알파231 201호는 권리관계가 명확하게 정리되기 전에는 가격의 매력을 평가하기 어려운 물건입니다. 신건 최저매각가 138,000,000원만 보면 단순해 보이지만, 확인해야 할 쟁점은 크게 세 가지입니다.

첫째, 2020년 근저당권의 실제 존속 여부입니다. 2026년 근저당권 이전등기가 존재하므로 2025년 가압류가 최종 말소기준이라는 산정 결과를 그대로 확정하면 안 됩니다. 둘째, 현황조사상 22명의 전입자를 201호의 실제 점유자와 구분하는 문제입니다. 임시 기준일 이전 전입자 10명의 대항력은 가능·미상 상태이며, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 셋째, 실제 매수인 인수액과 적정 시세를 아직 확정할 수 없다는 점입니다.

유찰로 최저매각가가 110,400,000원 또는 88,320,000원으로 내려가는 시나리오가 있더라도, 인수보증금과 실제 시세가 확인되지 않으면 가격 메리트가 생겼다고 평가할 수 없습니다. 배당 계산상 가압류 채권의 미배당액이 증가한다는 사실 역시 매수인의 임차보증금 인수액과는 별개입니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 원본 재확인입니다. 말소기준을 확정하고 201호의 실제 임차인과 보증금을 특정한 뒤, 미배당 인수액을 반영한 실질취득비용을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 현재 단계에서 최저가만으로 투자매력을 부여하는 것은 적절하지 않습니다.