부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동 케이디스페이스알파231 4층 406호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 172,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 김도형, 경매를 신청한 채권자는 사상중앙새마을금고입니다. 등기부에 설정된 근저당 채권최고액은 2,640,000,000원, 경매 청구액은 2,305,422,160원입니다. 단, 근저당에는 공동담보목록 제2020-340호가 기재되어 있으므로 이 거액을 406호 하나만의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다.

이 사건의 특이점은 근저당 금액보다 임차인과 점유관계에 있습니다. 2025년 1월 등기된 곽아름의 주택임차권에는 보증금 120,000,000원이 기재되어 있지만, 주민등록과 점유개시가 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 별도로 현황조사에는 다수의 사람이 등장합니다. 등기상 선순위 대항력이 없다는 판단과 실제 명도가 쉽다는 판단은 전혀 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

권리의 기준점은 2020.10.27 설정된 사상중앙새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 매각으로 해당 근저당권이 소멸하는 구조이고, 이후 등기된 임차권 및 경매개시결정도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2026년 1월 근저당권자가 자산관리회사로 변경된 것은 기존 근저당의 이전이지 새로운 선순위 기준일을 만드는 별개의 근저당 설정이 아닙니다.

임차인·점유자 분석 — 확인되는 실명 23명

현황조사에 등장하는 실명은 23명이며, 이 중 곽아름은 등기부와 매각물건명세서에 임차권자로 기재되어 있습니다. 나머지 실명자의 보증금, 확정일자, 점유 범위는 확인이 필요합니다. 실명 23명이 모두 406호의 현재 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 각 기록이 실제로 어느 호실에 귀속되는지 구분하는 것이 우선입니다.

확인된 모든 실명자의 전입일은 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 선순위 대항력은 없는 것으로 판단합니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 사람에게 확정적인 임대차관계나 우선변제 순위를 부여할 수는 없습니다.

대항력은 2020.10.27 말소기준권리에 대한 선순위 여부를 표시합니다. 우선변제는 배당요구 여부만으로 확정되지 않으며 확정일자·점유·전입·배당순위를 종합해야 합니다. 승계는 보증기관의 대위·승계신고 여부입니다.

② 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다

케이디스페이스알파231은 2020.10.20 준공 정보가 확인되는 집합건물이며, 감정평가상 다세대 도시형 원룸과 업무시설인 오피스텔이 함께 있는 건물입니다. 다세대와 오피스텔은 용도 및 거래 특성이 다르므로 가격을 비교할 때 구분해야 합니다.

현재 확인되는 감정가와 최저매각가는 모두 172,000,000원입니다. 그러나 406호와 면적·용도가 일치하는 최근 거래가격을 기준으로 감정가의 적정성을 검증하기 어렵습니다. 전체 건물의 거래평균이나 다른 용도 호실의 가격을 406호의 시세로 대신 사용해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 공제하고 근저당권자에게 나머지를 배당하는 단순 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액이 크기 때문에 배당재원이 부족한 구조이지만, 배당 부족액은 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되지 않습니다.

집행비용 3,208,000원은 추정치입니다. 당해세·최우선변제·실제 배당요구에 따른 배당 변동은 반영하지 않았습니다. 근저당 채권최고액 2,640,000,000원은 공동담보 설정액이며, 표의 배당 부족액은 이를 기준으로 한 계산값입니다. 실제 채권잔액 및 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 낙찰가·미배당 비교

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지역이며, 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 부산 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감 등이며, 위생·급배수, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보 설비가 기재되어 있습니다.
• 용도 구성. 감정평가상 일련번호 1~21은 다세대 도시형 원룸, 22~28은 오피스텔입니다. 대상 물건의 용도는 다세대이며 다른 용도의 거래를 그대로 비교가격으로 적용해서는 안 됩니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다. 토지는 완경사를 평탄하게 조성한 세로장방형입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가 정보는 1㎡당 1,758,000원입니다.
• 건물 하자 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실내 상태나 점유 상황까지 보장하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 원룸형 다세대는 아파트와 수요층 및 거래 특성이 다릅니다. 같은 건물 내 오피스텔이 혼재하므로 동일 용도·유사 면적의 실제 거래를 기준으로 환금성을 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 406호 실제 점유자 특정. 현황조사상 실명 23명의 주소·호수별 귀속을 확인하고, 현장 방문 및 전입세대 확인을 통해 현재 406호 점유자가 누구인지 특정해야 합니다.
• 곽아름 임차권등기 원본 대조. 보증금 120,000,000원, 전입·점유 2022.12.29, 확정일자 2022.11.28, 임대차계약일 정정 2022.11.17을 확인하고 임차권등기의 매각 후 말소관계를 검토해야 합니다.
• 기타 임차인 보증금 확인. 임대차계약서·확정일자·배당요구서·매각물건명세서 원본을 비교해야 합니다. 미상 보증금을 임의로 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 배당요구 확인. 서정안, 안예진, 변기태, 황민지, 전상원, 노세원 등 배당요구 기록이 있는 사람의 청구 내용과 해당 호실을 확인해야 합니다. 곽아름의 임차권등기 관련 서류도 함께 대조해야 합니다.
• 근저당 및 공동담보 확인. 을구 1번 근저당의 공동담보목록 제2020-340호, 2026.01.23 근저당권 이전 내역과 실제 채권잔액을 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 의무 확인. 2022.11.09 민간임대주택등기의 임대의무기간과 경매 매수 후 적용관계를 관할 기관 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 가격 상한 산정. 감정가 172,000,000원을 시세로 간주하지 말고 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래, 층·향·상태를 비교해야 합니다. 매수인 인수액 외에도 취득세·명도비용·수리비 등을 따로 고려해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 미납 공용관리비, 시설 상태, 실제 내부 구조 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각서류 최종 대조. 2026.10.27 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 특별매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 입찰 위험 0”

이 사건은 말소기준권리가 2020.10.27 근저당권으로 명확하고, 확인된 임차인의 전입일은 모두 그 이후라는 점에서 선순위 권리판단 자체는 어렵지 않습니다. 등기된 곽아름의 보증금 120,000,000원 역시 제시된 전입·점유 및 권리순위를 기준으로 매수인이 인수할 선순위 보증금으로 보지 않습니다.

그러나 현황조사상 실명 23명이라는 이례적인 점유정보, 다수의 미상 보증금, 민간임대주택등기와 공동담보 관계는 낙찰 전 확인해야 할 사항입니다. 무엇보다 최저매각가 172,000,000원이 최근 시장가격에 비해 유리하다는 근거가 아직 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.

따라서 결론은 “선순위 인수는 0원 추정, 점유 및 가격 검증은 보류”입니다. 실제 406호 점유자를 특정하고 임대차·매각조건을 확인한 뒤, 최근 동일 용도 거래가격과 실질취득 부담을 비교하는 순서가 타당합니다. 권리상 소멸하는 채무보다 현재 누가 점유하고 있고 얼마에 사는 것이 적정한지가 더 중요한 물건입니다.