부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동의 케이디스페이스알파231 5층 506호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 175,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 경매신청채권자는 사상중앙새마을금고이며 신청채권액은 2,305,422,160원입니다. 2020년 설정된 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당에는 공동담보가 설정돼 있으므로 거액의 채권최고액을 이 호실만의 독립적인 채무로 해석해서는 안 됩니다.

등기된 근저당권과 후순위 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기권리의 소멸과 현실의 점유·명도 문제가 해결되는 것은 별개입니다. 전입 기록이 다수이고 상당수의 보증금·확정일자·점유 부분을 확인할 수 없어, 실제 506호에 관한 임대차가 어디까지인지 먼저 특정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

노세원은 2020.11.07 점유를 개시하고 2020.11.09 전입신고와 확정일자를 갖춘 것으로 등기돼 있습니다. 그러나 이 날짜는 2020.10.27 말소기준권리보다 늦습니다. 제시된 전입·점유일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 후순위 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 판단됩니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 확인 대상

현황조사상 다수의 전입자가 확인됩니다. 실명이 확인되는 기록은 22명으로, 그중 노세원 1명은 등기된 임차권자입니다. 이와 별도로 이름이 기재되지 않은 임대차 기록이 1건 존재합니다.

다만 이 숫자는 506호에서 실제로 독립된 임대차계약을 맺고 거주하는 사람의 수로 확정된 것이 아닙니다. 전입자의 해당 호실과의 관계, 실제 점유 여부, 임대차계약의 동일성 및 중복 기재 가능성을 확인해야 합니다.

실명 기재 22명과 명의 미기재 1건의 기록을 구분했습니다. 표의 후순위 판정은 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 한정됩니다. 보증금·확정일자 미상자의 우선변제권과 실제 점유관계까지 확정한 의미는 아닙니다.

③ 노세원 임차권의 배당·인수 분석

노세원은 2020.10.27 설정된 근저당권보다 늦게 점유 및 주민등록 요건을 갖췄습니다. 따라서 제시된 사실관계상 선순위 대항력에 의한 보증금 인수형 사건은 아닙니다. 매각으로 후순위 임차권이 소멸한다면 미배당 보증금이 남더라도 원칙적으로 이를 매수인이 승계하는 구조로 판단되지 않습니다.

배당받을 금액과 매수인이 인수할 금액은 서로 다른 문제입니다. 이 사건의 근저당 채권최고액이 매각대금보다 크다고 해서 후순위 임차보증금의 미배당액을 매수인 인수액으로 자동 전환해서는 안 됩니다. 다만 실제 점유자, 선순위 권리 성립에 영향을 주는 별도 사실 또는 특별한 매각조건은 원본 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

집행비용 3,250,000원을 먼저 공제하고, 나머지 171,750,000원을 근저당 채권에 배당하는 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·배당액·수령권리자는 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액 2,640,000,000원은 공동담보와 관련된 금액으로, 미배당액을 낙찰자가 떠안는다는 뜻이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 및 미배당 시나리오

⑥ 시세·가격 판단 — 현재는 적정가 확인이 먼저

케이디스페이스알파231은 2020.10.20 준공된 건물로 기록돼 있으며, 감정평가상 다세대주택과 오피스텔이 함께 존재합니다. 그러나 대상 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 면적이나 용도가 다른 호실의 가격을 그대로 대입해 신건 최저가가 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

1회 유찰 시 가정 최저가 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원이 되지만, 이 역시 감정가에 정해진 비율을 적용한 시나리오일 뿐입니다. 실거래 비교 없이 낮아진 금액만 보고 시세보다 싸다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수영초등학교 서측 인근으로 일반주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지역입니다. 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·가스보일러 난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6m, 남동측 약 5m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 상대보호구역에 속하며 토지면적은 459.0㎡로 기록돼 있습니다. 개별공시지가 기준값은 1,758,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당 사항이 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔로 분류되는 소형 업무시설입니다. 동일 유형의 실거래 비교가 없어 실제 매도 소요기간과 환금성을 확정하기 어렵습니다. 주거용 이용 및 임대차 현황도 함께 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 대상 호실 확인. 506호의 건축물대장상 용도·전유면적·대지권을 등기부 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다. 다른 다세대·오피스텔 호실의 면적이나 가격을 혼용하지 않아야 합니다.
• 전입자 실제 관계. 실명 기록 22명과 명의 미기재 기록이 실제 506호에 각각 어떤 관계로 존재하는지 확인해야 합니다. 실명 기록 수가 곧 실제 독립 임차인 수는 아닙니다.
• 노세원 임차권. 보증금 160,000,000원, 전입·확정일자 2020.11.09, 임차권등기 2026.05.27의 내용을 명세서 원본과 대조하고, 명의 미기재 기록과 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 서정안·안예진·변기태·황민지·전상원 등의 배당요구 접수 사실과 각자의 실제 임대차·점유 여부를 확인해야 합니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 우선변제권이 확정되지는 않습니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 협의 가능성, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 항목을 사전 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 사상중앙새마을금고 근저당권의 공동담보목록과 주식회사새마을금고자산관리회사로의 권리 이전, 실제 배당수령권자를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 등록 임대주택 관련 의무·등기 처리 및 매각 후 적용 여부를 관할기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 인근에서 용도·전유면적·층·상태가 유사한 최근 실거래를 확보한 뒤 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 매각조건. 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 대조하고, 특별매각조건과 절차 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”만으로는 입찰할 수 없다

이 사건의 가장 명확한 부분은 말소기준권리입니다. 2020.10.27 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권이 기준이고, 노세원 임차권은 그 뒤에 성립한 후순위 권리입니다. 제시된 배당모형에서 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 근거도 여기에 있습니다.

반면 실제 입찰을 결정하기 위해 필요한 두 가지는 아직 확정되지 않았습니다. 첫째, 다수의 전입 기록과 506호의 실제 임차·점유관계입니다. 둘째, 최저가 175,000,000원이 동일 유형의 최근 실거래 시세에 비해 합리적인지 여부입니다.

거액의 공동담보 근저당이 존재한다는 사실만으로 낙찰자가 채무를 인수하는 것은 아닙니다. 그러나 임대차·명도 문제와 시세 검증의 불확실성까지 해소됐다는 뜻도 아닙니다. 등기상 주요 금전권리는 소멸형이지만, 임차관계와 가격 검증은 보류형입니다. 따라서 본건은 신건에 적극 응찰하기보다는 실제 점유자·임차인 중복 여부와 거래시세를 확인한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.