부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동의 케이디스페이스알파231, 3층 301호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김도형이며, 2020년 10월 27일 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 2,640,000,000원으로, 본건 최저매각가를 크게 웃돕니다. 다만 공동담보목록이 있는 근저당이므로, 이 금액을 301호만의 독립된 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.

이 사건에서 주의해야 할 대상은 단순히 큰 근저당금액이 아닙니다. 2024년 12월 4일 등기된 진가원의 주택임차권과 다수의 전입·배당요구 기록입니다. 등기된 임차권의 보증금은 130,000,000원이지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 제시된 권리관계상 매수인에게 보증금 전액이 자동 승계되는 선순위 임차권으로 보기는 어렵습니다. 반면 다른 점유 관련 인물의 보증금 및 실제 점유관계가 불분명하므로 권리상 소멸 여부와 현실적인 인도·명도 부담은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차 확인이 중요하다

2020년 10월 27일 주식회사엠엘제이 명의의 130,000,000원 근저당권도 설정되었지만, 2021년 1월 5일 이미 말소되었습니다. 따라서 해당 근저당권은 현재 매수인이 인수할 권리로 볼 수 없습니다.

또한 2022년 11월 9일 민간임대주택등기가 이루어져 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 사항이 등기되어 있으므로, 입찰 전 현재 임대등록 상태와 경매에 따른 관련 의무의 처리 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유 현황 — 보증금보다 먼저 실제 점유 범위를 확인

현황조사와 임차권등기 등에는 23명의 인물이 기재되어 있습니다. 이 중 진가원은 301호 건물 전부에 관한 주택임차권이 등기되어 있지만, 나머지 22명은 점유 부분이 미상입니다. 따라서 이들을 모두 301호의 독립된 실제 임차인이라고 단정할 수 없으며, 각 기록이 대상 호실에 관한 것인지 우선 확인해야 합니다.

대항력 표시는 2020.10.27 말소기준권리와 기재된 전입일을 비교한 결과입니다. 보증금·확정일자 미상 인물의 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 뜻이며, 매수인 보증금 인수 여부와는 별개의 항목입니다.

특히 서정안·안예진·변기태·황민지·전상원·노세원에게는 배당요구 관련 문건접수 기록이 있습니다. 이들의 보증금과 확정일자, 301호와의 직접적인 관계가 확인되지 않은 상태에서 배당금이나 인수액을 임의로 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 시세 근거가 없어 신건 가격 메리트는 미확인

본건 감정가는 141,000,000원이고, 유찰이 없는 신건이므로 최저매각가도 동일합니다. 반면 해당 301호와 직접 비교할 수 있는 동일 용도·동일 면적의 실거래 평균이나 최신 거래가격은 현재 확인되지 않습니다.

케이디스페이스알파231은 다세대와 오피스텔이 함께 있는 건물입니다. 그러므로 건물 전체의 매매사례나 다른 용도의 거래가격을 그대로 301호의 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 감정가 141,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

최저매각가 141,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 2,774,000원을 제외한 138,226,000원이 근저당권자에게 배당되고 소유자 잔여액은 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 2,501,774,000원으로 계산됩니다.

위 배당표는 채권최고액과 가정 매각대금에 따른 기계적 추정입니다. 공동담보에 따른 실제 피담보채무 및 다른 담보물의 배당, 근저당권 이전, 임차인 배당요구, 당해세·최우선변제 등은 별도 확정이 필요합니다. 미배당 채권액이 매수인에게 그대로 승계된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 권리 확인은 동일

현재 계산상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 임차권의 배당 부족분 역시 원칙적으로 매수인이 자동 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다. 다만 인수 추정 0원은 실제 점유관계까지 정리되었다는 의미가 아닙니다. 점유자의 지위가 불분명한 상태에서는 유찰에 따른 가격 인하만으로 위험이 해소된다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 있으며, 일반주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 위생·급배수, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전 및 화재탐지·경보설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6m, 남동측 약 5m 폭의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지에 조성된 세로장방형입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 용도 및 환금성. 다세대 주택과 오피스텔이 혼재한 건물로, 용도별 매수 수요 및 거래가격이 다를 수 있습니다. 비교 거래와 실제 전용면적을 확인해야 환금성 판단이 가능합니다.
• 민간임대 등록. 민간임대주택등기가 존재하므로 임대등록 관련 현황과 낙찰 이후 처리 절차를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 301호 실제 점유자 확인. 기재된 23명 중 301호에 실제 거주하거나 점유권원을 주장하는 인물을 구분해야 합니다. 점유 부분이 미상인 22명의 호실 관련성을 특히 확인하세요.
• 진가원 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2022.11.11, 전입일 2022.11.28, 임차권등기 2024.12.04를 매각물건명세서 및 등기부 원본과 대조해야 합니다.
• 배당요구 및 미상 보증금. 문건접수된 배당요구의 대상 호실, 임대차계약, 확정일자, 채권금액을 확인하고 미상 보증금을 임의로 0원 처리하지 마세요.
• 근저당권 이전·공동담보. 2026.01.23 근저당권 이전과 공동담보목록을 확인하고, 실제 피담보채무 및 배당관계를 별도로 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 현재 등록 상태와 임대의무 관련 제한, 경매에 따른 등록·의무 처리 여부를 확인하세요.
• 실거래 비교. 301호와 같은 용도·유사 면적·유사 층의 거래를 확인한 뒤, 141,000,000원 신건 가격이 합리적인지 판단해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 사건 진행 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소 가능”과 “안심 입찰”은 다르다

이 사건은 2020년 근저당권이 말소기준이고, 후순위 임차권은 매각으로 소멸하는 구조라는 점에서 등기상 권리의 우선순위가 비교적 명확합니다. 현재 예상배당에 반영된 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 진가원 보증금 130,000,000원에 관한 임차권등기가 존재하고, 현황조사상 다수의 점유 관련 인물이 등장합니다. 이들이 실제 301호와 어떤 관계인지 확인되지 않은 상태에서 명도 부담이 작다고 단정할 수 없습니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 141,000,000원이지만, 해당 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 신건이라서 저렴한 것도 아니고, 유찰 시 최저가가 낮아진다고 자동으로 시세 메리트가 생기는 것도 아닙니다.

결론은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 점유관계와 가격 검증은 보류입니다. 특히 301호 실제 점유자, 임차권등기 관련 배당, 민간임대 등록 상태 및 비교 실거래가격을 확인한 이후 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.