부산지방법원 2025타경5779. 부산광역시 수영구 광안동의 케이디스페이스알파231 3층 307호입니다. 물건종류는 다세대로 표시되어 있으며, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 다세대주택과 오피스텔이 함께 있는 건물로, 대상 호실의 구체적인 이용상태는 집합건축물대장과 감정평가 명세를 대조할 필요가 있습니다.

등기상 소유자는 김도형이며, 2020년 10월 27일 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원으로 큰 금액이지만 공동담보가 설정되어 있어 이를 307호 한 채의 개별 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 이후 주택임차권등기와 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.

권리분석에서 핵심은 후순위 임차권보다 확인되지 않은 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 나타나는 전입자들 중 실제로 307호에 거주하거나 임차권을 가진 사람이 누구인지, 보증금과 점유 범위가 어떻게 되는지를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

말소기준은 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 주택임차권자 최수진의 임대차계약일은 2022.11.14, 주민등록 및 점유개시일은 2022.11.29, 임차권등기일은 2024.11.22로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸할 후순위 권리로 분석됩니다.

2026.01.23에는 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 새로운 선순위 근저당권이 추가 설정된 것으로 해석하지 않습니다. 해당 근저당권의 말소기준일은 계속 2020.10.27입니다.

② 임차인·전입자 분석 — 가장 중요한 확인 과제

등기부에서 보증금과 임대차 내용이 구체적으로 확인되는 임차권자는 최수진 1명입니다. 그 밖에 현황조사 등에 나타나는 전입자는 22명이며, 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았습니다.

전입일을 기준으로는 모두 2020.10.27 말소기준권리 이후입니다. 다만 전입 사실만으로 각 사람의 실제 임차관계·점유 호실·보증금이 확정되는 것은 아닙니다. 우선변제 미확인은 확정일자와 배당순위가 확인되지 않았다는 뜻입니다.

배당요구 관련 문건이 확인되는 사람은 다음과 같습니다.

최수진의 2024.11.22는 임차권등기일로 표시된 날짜이며, 나머지 관련 일자는 배당요구 문건접수일입니다. 실제 배당요구의 적법성, 종기 준수 및 배당순위는 사건기록을 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 실거래 확인 전에는 할인 여부를 모른다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 141,000,000원입니다. 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 진행됩니다.

케이디스페이스알파231은 2020.10.20 준공된 건물로 확인되며, 다세대 21세대와 오피스텔 용도가 함께 표시되어 있습니다. 가격 비교에 활용할 수 있는 동일 면적 실거래 표본은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 141,000,000원이 주변 거래가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 공동담보의 실제 피담보채권액, 채권양도, 다른 담보물의 변제 내역, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당순위 변동에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 최수진의 예상배당 0원은 위 가정에서의 결과이며 배당표 확정액이 아닙니다.

현재 회차에서 집행비용 추정액 2,774,000원을 제외하면 근저당권에 138,226,000원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액을 그대로 배당 기준 채권액으로 적용하면 2,501,774,000원의 미배당액이 나타납니다.

다만 이 미배당액은 공동담보 근저당권을 채권최고액 기준으로 단순 계산한 값입니다. 실제 채권잔액 또는 매수인이 인수할 채무와 같지 않습니다. 후순위 근저당권이나 임차권에서 발생하는 미배당액은 원칙적으로 매수인이 그대로 떠안는 금액으로 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수액의 차이

회차가 내려가면 근저당권자에게 돌아갈 예상 배당액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 후순위 권리 소멸을 전제로 한 매수인의 확인된 보증금 인수액은 시나리오상 0원으로 유지됩니다.

여기서 구별해야 할 것은 채권자의 미회수금과 낙찰자의 인수채무입니다. 미배당액이 수십억 원에 이른다는 사실만으로 매수인이 그 채무를 부담하는 것은 아닙니다. 다만 실제 점유자의 법적 지위와 민간임대주택 등록에 따른 의무는 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근입니다. 일반주택, 공동주택, 근린생활시설이 형성된 기존 주택지역이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산 도시철도 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로 위생·급배수, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 459.0㎡이고 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다.
• 건축 관련 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 다세대와 오피스텔이 혼재한 건물로 동일 면적의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 거래가격 수준과 매각 용이성을 객관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 307호 실제 점유자 특정. 현황조사에 나타나는 전입자 22명 중 누가 실제 해당 호실을 점유하는지, 다른 호실 전입 내역이 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
• 임대차계약 내용. 최수진의 임차권등기 원인, 임대차계약, 보증금 반환 여부 및 인도 상태를 확인해야 합니다. 다른 전입자에게 별도의 계약이나 권리관계가 있는지도 확인 대상입니다.
• 배당요구 원본. 배당요구 관련 문건이 있는 서정안·안예진·변기태·황민지·전상원·노세원 등의 계약 내용과 적법한 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 제한, 경매 후 지위 및 관련 의무의 적용 여부를 관할 기관과 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 근저당권 양도. 공동담보목록 제2020-340호와 근저당권 이전등기, 현재 피담보채권액 및 다른 담보물의 변제·처분 내역을 확인해야 합니다.
• 307호 면적과 용도. 집합건축물대장과 감정평가 명세를 대조하여 실제 전용면적·대지권·용도를 특정해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 같은 건물 및 주변의 실제 면적·용도가 일치하는 최근 거래를 확인한 다음 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 명도 비용. 인수 보증금이 없는 것으로 분석되더라도 실제 점유자의 인도 협의, 인도명령 가능성 및 명도에 필요한 비용과 시간을 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리주체를 통해 관리비 미납액과 공용부분 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원과 안전한 입찰은 다르다”

부산 광안동 케이디스페이스알파231 307호는 말소기준권리 자체는 비교적 명확합니다. 2020년 사상중앙새마을금고 근저당이 기준이고, 최수진의 130,000,000원 임차권은 후순위입니다. 따라서 현재 확인된 권리 기준의 매수인 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

그렇다고 곧바로 안전한 경매라고 결론 내릴 수는 없습니다. 보증금·점유 범위가 미상인 전입자 22명과 민간임대주택등기가 확인되며, 실제 개별 호실의 임대차 및 점유관계가 충분히 특정되지 않았습니다. 등기상 권리가 소멸하는 것과 실제 부동산을 문제없이 인도받는 것은 서로 다른 문제입니다.

가격도 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 신건 최저가 141,000,000원에 대응하는 동일 조건의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 가격상 이익을 인정할 근거가 없습니다. 유찰 시 최저가가 112,800,000원 또는 90,240,000원으로 내려가는 시나리오도 그 자체만으로 시세 대비 저렴함을 입증하지 못합니다.

권리 기준은 비교적 명확하지만, 점유관계와 가격 검증은 미완료. 현재는 인수액 0원이라는 숫자보다 실제 점유자 확인·임대차 원본 대조·민간임대 등록 확인·동일 조건 실거래 확보가 먼저입니다. 이 항목들이 정리될 때 비로소 응찰가를 판단할 수 있습니다.