부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동 케이디스페이스알파231 4층 403호는 다세대주택으로 분류된 경매물건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 172,000,000원으로, 유찰 없이 첫 매각을 진행하는 신건입니다. 건물은 2020년 준공된 철근콘크리트조 5층 건물이며, 감정평가상 공동주택(다세대·도시형 원룸형)과 오피스텔이 혼재하는 구조입니다.
권리관계의 출발점은 소유자 김도형 명의로 설정된 사상중앙새마을금고의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 공동담보목록에 포함되어 있으며, 2025년 임의경매가 개시된 뒤 2026년 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 그러나 근저당권자의 변경은 새로운 선순위 권리가 생겼다는 뜻이 아닙니다. 2020.10.27이라는 기존 근저당권의 순위가 유지되는 구조입니다.
핵심은 그 이후 등장한 임차권과 수많은 전입 기록입니다. 임차권등기자 김동훈의 보증금은 130,000,000원이지만, 점유개시·전입신고와 확정일자가 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 선순위 근저당권에 대항하는 보증금 인수형으로 보기는 어렵습니다. 반면 나머지 전입 관련자들은 실제 임대차계약과 점유 범위가 명확히 확인되지 않아 별도의 현장 및 서류 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층 403호 도로명: 부산광역시 수영구 광서로40번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(도시형 원룸형) · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김도형 (단독소유) |
| 준공 / 규모 | 2020.10.20 · 공동주택 21세대 · 감정평가상 건물 내 총 28개 호 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 사상중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 2,305,422,160원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 임차권등기 | 김동훈 · 임차보증금 130,000,000원 · 2024.12.10 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권
② 임차인 분석 — 130,000,000원 임차권과 다수 전입자
등기부에 의해 임대차 보증금과 임차권이 구체적으로 확인되는 사람은 김동훈 1명입니다. 그 밖에 현황조사에서 확인되는 전입·점유 관련 기록은 22명입니다. 이 22명을 모두 별도의 실제 임차인으로 확정하거나 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력·순위 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동훈 임차권등기 |
2020.11.30 | 130,000,000원 | 후순위 | 근저당 후순위 | 해당 없음 |
| 김종욱 | 2025.11.06 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 강승오 | 2023.02.28 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 박원식 | 2023.04.20 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광현 | 2025.03.17 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수빈 | 2023.11.24 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정안 배당요구 2025.12.30 | 2025.07.04 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 안예진 배당요구 2026.01.12 | 2025.08.13 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 김운수 | 2025.08.28 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 민하윤 | 2025.06.24 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 정희정 | 2022.11.01 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진아 | 2025.08.08 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 변기태 배당요구 2025.12.04 | 2025.11.10 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 황민지 배당요구 2026.01.12 | 2025.11.10 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 전상원 배당요구 2025.11.14 | 2024.09.27 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지민 | 2025.05.26 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준영 | 2023.08.17 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지예 | 2023.11.07 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 정성연 | 2025.08.04 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영현 | 2025.07.30 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영민 | 2024.06.07 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 노세원 배당요구 2025.12.08 | 2020.11.09 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 고재희 | 2023.10.25 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
전입·임차권 관련 기록 23명 중 보증금이 특정된 사람은 김동훈 1명입니다. 다른 22명의 보증금·확정일자·실제 점유관계는 확인이 필요합니다. 표의 '확인 필요'는 선순위 대항력이 있다는 뜻이 아닙니다.
점유개시일: 2020.11.28
주민등록일: 2020.11.30
임차권등기일: 2024.12.10
보증금: 130,000,000원
말소기준 근저당권의 설정일은 2020.10.27로, 위 임대차계약·점유·전입보다 먼저입니다. 따라서 김동훈은 이 선순위 근저당권에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다. 현재 예상배당에서는 선순위 근저당권에 매각대금이 전부 배분되므로 김동훈의 배당은 발생하지 않는 구조입니다. 그 미배당 보증금 130,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 매각대금은 선순위 근저당권에 전부 배분되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액이 매각가보다 크다는 사실 자체는 매수인의 채무 인수를 의미하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,208,000원 |
| 1. 근저당권 · 사상중앙새마을금고 2026.01.23 근저당권 이전 |
2,640,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 후순위 임차권 · 김동훈 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 172,000,000원 |
채권최고액 기준 단순 예상배당이며 집행비용은 추정치입니다. 당해세, 소액임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 근저당권은 공동담보권으로, 표시된 미배당금은 이 호실의 확정 잔존채무가 아닙니다.
회차별 입찰가격과 배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 2,471,208,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 2,505,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 2,532,261,120원 | 0원 |
세 가지 시나리오 모두 근저당권 채권최고액 대비 미배당금이 크게 발생합니다. 이는 선순위 근저당권자의 채권회수 부족을 보여주는 수치이지, 매수인이 부담해야 할 금액을 보여주는 수치가 아닙니다. 경매로 소멸하는 근저당권의 미배당금과 매수인이 승계하는 임차보증금은 반드시 구분해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 일반주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지역으로, 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.10.20 준공된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감 등이며, 가스보일러 난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 1~21번은 공동주택(다세대·도시형 원룸형), 22~28번은 업무시설(오피스텔)로 구분됩니다. 본 경매물건의 분류는 다세대이며, 아파트와 동일한 환금성을 전제로 평가할 수 없습니다.
- 토지·도로. 대지면적 459㎡이며, 북동측 약 6m 및 남동측 약 5m 폭의 포장도로와 접합니다. 완경사지에 조성된 세로장방형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 기준 단가는 1,758,000원/㎡입니다.
- 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 다만 개별 호실의 면적·설비·실제 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 공동주택 21세대 규모의 도시형 원룸형 다세대라는 특성을 고려해야 합니다. 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 적정 매각기간이나 매수 수요를 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 403호의 실제 거주자가 누구인지, 현황조사에 등장하는 23명과 해당 호실의 관계가 무엇인지 확인해야 합니다. 과거 전입 기록과 현재 점유자를 구분해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 김동훈의 130,000,000원 보증금, 2020.11.28 점유개시, 2020.11.30 주민등록, 2020.11.16 확정일자 및 2024.12.10 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 배당요구를 한 관련자들의 임대차계약서, 확정일자 및 소액임차인 해당 여부를 확인하고, 최종 배당순위에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 사상중앙새마을금고의 공동담보목록 제2020-340호와 근저당권 이전 내역을 확인해야 합니다. 공동담보 채권최고액을 이 물건의 개별 대출금으로 해석하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 2022.11.09 민간임대주택등기와 관련된 임대의무기간, 등록 상태 및 경매취득에 따른 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 공용부분과 점유자 퇴거에 소요될 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 신건 최저가 172,000,000원이 적정한지 확인할 수 있는 동일 용도·유사 면적의 최근 거래사례를 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 매각기일 전 원본 재확인. 2026.10.27 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 및 배당 관련 문건의 최신 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 리스크 0원”
이 경매는 등기상 말소기준권리는 명확하지만, 실제 점유관계와 적정가격은 별도로 검증해야 하는 다세대주택입니다. 2020.10.27 선순위 근저당권 뒤에 130,000,000원 임차권등기가 형성되었고, 제시된 배당구조에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 그러나 다른 전입·점유 관련자 22명의 법률관계가 충분히 확인되지 않았고, 민간임대주택등기도 존재합니다.
무엇보다 신건 최저가 172,000,000원을 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없습니다. 등기상 인수 0원이라는 장점이 신건 가격의 저렴함까지 보장하지는 않습니다. 1회 또는 2회 유찰 시에도 가격이 시세 대비 적정한지는 다시 판단해야 합니다.
권리의 기준점은 비교적 분명하지만, 점유·임대차 확인과 가격 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 따라서 현재 판단은 입찰 전 추가 실사 및 시세 검증이 필요한 보수적 검토 대상입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 아니라 실제 취득비용, 명도 가능성, 검증된 다세대 거래가격입니다.
