부산지방법원 2025타경5779. 부산광역시 수영구 광안동에 있는 케이디스페이스알파231의 5층 503호 오피스텔입니다. 감정가는 175,000,000원이며, 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 동일합니다.

등기부상 소유자는 김도형입니다. 2020년 10월 27일 사상중앙새마을금고 앞으로 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 해당 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되었습니다. 다만 이 근저당은 공동담보목록 제2020-340호와 연결되어 있으므로, 채권최고액 전체를 이 호실에만 대응하는 채무라고 해석해서는 안 됩니다.

이 사건의 핵심은 후순위 임차권뿐 아니라 실제 점유관계입니다. 2024년 11월 14일 조민근 명의로 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 현황조사에는 그 밖에도 다수의 전입 명의가 등장합니다. 이들이 모두 503호의 독립된 임차인이라는 뜻은 아니며, 실제 임차인 수·점유자·호실별 관계를 원본 자료로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 점유 문제는 별개

말소기준권리는 2020년 10월 27일 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 후순위 주택임차권등기와 경매개시결정도 제시된 권리관계에 따르면 소멸 대상입니다.

등기부에 있던 주식회사엠엘제이 명의 채권최고액 160,000,000원의 별도 근저당권은 2020년 11월 23일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 유효한 근저당 채권과 중복해서 계산하지 않습니다.

한편 사상중앙새마을금고의 근저당권은 2026년 1월 23일 주식회사새마을금고자산관리회사 앞으로 이전등기되었습니다. 경매개시 당시 채권자와 이후 등기된 근저당권자가 다른 만큼, 실제 배당받을 권리자와 채권양수 관계는 최신 기록으로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 조사 — 전입 명의 23건의 의미

현황조사에 기재된 명의와 등기된 임차권자를 합하면 23건입니다. 이 가운데 주택임차권등기자인 조민근의 보증금은 160,000,000원으로 확인되지만, 다른 명의들은 보증금과 확정일자 등 핵심 조건이 불분명합니다.

제시된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.10.27 이후입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 선순위 대항력을 갖춘 명의는 나타나지 않습니다. 다만 실제 점유 개시 경위, 전입 이력의 연속성, 임차 목적물의 동일성까지 검증된 것은 아닙니다.

표의 대항력 판정은 제공된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제의 '미상' 표시는 보증금·확정일자·배당요구 요건 등 확인이 필요하다는 뜻입니다. 승계 '없음'은 보증기관 대위·승계로 표시된 명의가 없다는 의미입니다.

③ 조민근 임차권등기 — 보증금 160,000,000원

조민근의 임대차계약일과 전입일은 모두 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 임차권등기도 후순위이므로, 제공된 권리관계에서는 매각으로 소멸하는 임차권으로 분류됩니다.

중요한 점은 보증금 160,000,000원과 매수인 인수액은 다르다는 사실입니다. 임차인이 배당을 충분히 받지 못하더라도 후순위 임차권이 매각으로 소멸한다면 그 미배당액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다. 다만 실제 임대차 및 점유관계가 제시된 내용과 일치하는지는 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

주어진 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 175,000,000원 중 집행비용 3,250,000원을 제외한 171,750,000원이 근저당 채권에 배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 채권최고액 기준 미배당액은 2,468,250,000원입니다.

다만 2,640,000,000원은 공동담보 근저당의 채권최고액입니다. 다른 공동담보 목적물의 변제·배당이나 실제 채권잔액 등이 반영되지 않았으므로, 위 미배당액을 이 호실만의 최종 확정 채무 또는 채권자의 최종 손실액으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 2026년 근저당권 이전등기에 따른 실제 배당권자 확인이 필요합니다.

당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정배당입니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 판단은 별개

현재 신건의 계산상 실질취득액은 175,000,000원이며, 1회 유찰 시 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원이 됩니다. 이는 각각의 시나리오에서 매수인 인수액 0원을 전제로 한 수치입니다. 취득세와 기타 취득·인도 비용은 별도입니다.

그러나 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 본건과 면적·용도·층이 일치하는 실거래 비교값이 확인되지 않았으므로, 현재 175,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 일반주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지역이며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 위생·급배수시설, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도 구성. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 존재합니다. 본건은 사건 용도에 따라 오피스텔로 구분하되, 개별 호실의 건축물대장상 용도와 면적을 확인해야 합니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 자료는 1,758,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 시설 유지보수 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 건물은 2020년 준공 자료가 있으나 본건과 면적이 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 인근 입지와 별개로, 해당 오피스텔 호실의 실제 매매 수요와 임대 수요를 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 503호 실제 점유자 특정. 현황조사에 나타난 전입 명의 23건 중 실제 503호와 관련된 명의를 구분하고, 현장 점유자·열쇠 보유자·사용관계를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 조민근 임차권등기의 후순위 여부와 매수인 인수 대상 권리 존재 여부, 다른 점유자들의 보증금·확정일자·배당요구 관계를 최종 명세서로 검증해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 임대의무기간, 임대사업자 등록과 관련된 사항, 경매 매각 이후 적용되는 법적 효과를 확인해야 합니다.
• 근저당 양도 및 공동담보 확인. 사상중앙새마을금고와 주식회사새마을금고자산관리회사 사이의 권리이전 내역, 공동담보목록 제2020-340호 및 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
• 호실 면적과 용도 검증. 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재된 건물이므로 503호의 건축물대장·등기부·감정평가서상 전용면적과 용도를 대조해야 합니다.
• 시세 조사. 503호와 면적·용도·층이 비교 가능한 최근 실거래 및 실제 임대가격을 확인한 후 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 명도 비용 확보. 계산상 인수액 0원과 실제 인도 비용 0원은 다릅니다. 점유자 수와 인도 절차가 확정되지 않았으므로 추가 인도 비용과 기간을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 공용관리비, 당해세, 배당표에 반영되지 않은 우선변제 대상과 기타 취득 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최신 기록 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기일 변경 여부 및 입찰보증금 납부 조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 점유 위험 해소”

이 사건은 말소기준권리가 비교적 분명합니다. 사상중앙새마을금고의 2020년 근저당을 기준으로 후순위 임차권과 경매개시결정이 소멸하는 구조이며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 전입·임차 관련 명의 23건이라는 특이점이 있습니다. 보증금 160,000,000원의 임차권등기 외에도 실제 점유관계가 확인되지 않은 명의가 다수이고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 전입 명의 전체를 실제 임차인으로 간주해서도 안 되지만, 단순히 후순위라는 이유로 모든 명도 문제를 가볍게 보아서도 안 됩니다.

또한 현재 최저매각가 175,000,000원이 실제 시세에 비해 유리하다는 근거도 확인되지 않았습니다. 감정가의 80% 또는 64%로 유찰되더라도 개별 호실의 거래가격과 실제 인도 비용을 비교한 뒤 판단해야 합니다.

결론은 권리상 소멸 구조 확인, 점유·임대관계 추가 검증, 가격 판단 보류입니다. 실제 503호 점유자를 특정하고 민간임대주택등기의 법적 효과를 확인한 다음, 동일 조건 실거래를 확보하는 것이 입찰보다 앞선 과제입니다.