부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근에 자리한 케이디스페이스알파231의 3층 306호입니다. 경매 대상 용도는 다세대주택이며, 건물 전체는 도시형 원룸형 다세대주택과 오피스텔이 함께 구성된 형태입니다. 감정가는 172,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 사상중앙새마을금고가 설정한 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 임차권등기와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부에서 확인되는 권리와 실제 점유관계가 일치하는지입니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 확인되지만, 그들이 모두 306호의 실제 임차인인지, 현재 누가 점유하는지, 어떤 계약관계에 있는지는 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 3층 306호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로40번길 11 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 특성 | 철근콘크리트구조, 5층 건물 · 도시형 원룸형 다세대주택 및 오피스텔 혼합 |
| 소유자 | 김도형 (2020.10.27 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청채권자 | 사상중앙새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 2,305,422,160원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.27 을구 1번 근저당권 · 사상중앙새마을금고 |
| 말소기준 채권최고액 | 2,640,000,000원 (공동담보목록 제2020-340호) |
| 근저당권 이전 | 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기 |
| 임차권등기 | 정은희 · 보증금 100,000,000원 · 후순위 |
| 전입 현황 | 임차권등기자 1명 외 현황조사 전입자 22명 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.09 등기 · 등록 및 의무관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 남겨진 확인사항
말소기준은 을구 1번, 2020.10.27 접수된 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 2026.01.23 이 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기되었지만, 기존 근저당권의 이전으로서 말소기준일이 새롭게 바뀌는 것은 아닙니다.
별도로 설정됐던 주식회사엠엘제이 명의의 채권최고액 130,000,000원 근저당권은 2020.11.10 이미 말소되었습니다. 2024.07.24 등기된 정은희의 주택임차권은 말소기준보다 늦은 전입과 임차권등기에 기초하므로, 확인된 내용상 낙찰자가 보증금 전액을 별도로 인수하는 선순위 임차권은 아닙니다.
② 임차인·전입자 분석 — 실제 점유자가 누구인가
등기부에 직접 확인되는 주택임차권자는 정은희 1명입니다. 이와 별도로 현황조사에 22명의 전입자가 등장합니다. 이들은 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자로 표시된 사람들이 아니지만, 전입 기록만으로 모두 현재 306호에 거주하는 독립된 임차인이라고 확정할 수도 없습니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정은희 306호 전부 · 등기 임차권자 |
2020.12.15 확정 2020.12.01 |
100,000,000원 | 후순위·인수 없음 | 후순위·배당 미확정 승계 해당 없음 |
2024.07.24 임차권등기 |
대항력 표시는 말소기준일과 전입일의 선후관계 및 확인된 권리관계에 따른 판단입니다. 우선변제 가능 여부와 실제 배당액은 임대차계약·확정일자·배당요구 적법성 및 배당순위에 따라 달라집니다. 후순위라는 표현은 점유자에 대한 인도 절차가 불필요하다는 의미가 아닙니다.
배당요구가 확인된 전입자는 노세원, 전상원, 변기태, 서정안, 안예진, 황민지입니다. 이들의 배당요구 접수 사실만으로 보증금 액수나 우선변제 순위가 확정되는 것은 아닙니다. 특히 배당요구 관련 문건에 실제 임대차계약서와 보증금 입증자료가 포함되어 있는지 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격을 검증할 근거가 부족하다
현재 신건 최저매각가격은 172,000,000원입니다. 그러나 306호와 면적·용도·층·상태를 비교할 수 있는 확정된 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 지역 시세보다 저렴하다거나, 경매로 매수하는 것만으로 가격상 이익이 있다고 판단할 수 없습니다.
| 회차별 가격 시나리오 | 최저가격 | 감정가 대비 | 계산상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 172,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 137,600,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 110,080,000원 | 64% | 0원 |
위 유찰가격은 실제 유찰이 발생한 결과가 아니라 회차별 가정가격입니다. 1회 유찰로 137,600,000원이 되거나 2회 유찰로 110,080,000원이 되더라도, 동일 조건 실거래가와 실제 점유관계를 검증하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,208,000원 |
| 1. 말소기준 근저당권 · 사상중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 168,792,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
근저당 채권액은 등기부상 채권최고액 기준이며, 공동담보가 설정된 권리입니다. 2026.01.23 근저당권 이전등기가 있으므로 실제 배당권리자와 배당금 귀속도 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제·다른 배당권리자의 배당액은 별도 반영되지 않았습니다.
매각가 172,000,000원을 가정하면 집행비용 3,208,000원을 제외한 168,792,000원이 근저당권 배당으로 계산되어 소유자 잔여는 없습니다. 채권최고액 기준 계산상 미배당은 2,471,208,000원이지만, 이는 공동담보 전체의 실제 채무 잔액을 확정한 금액이 아닙니다. 또한 채권자가 배당받지 못한 금액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 배당·미배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 2,471,208,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 2,505,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 2,532,261,120원 | 0원 |
회차가 진행될수록 채권최고액 기준 미배당액은 증가하지만, 후순위 근저당권의 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 반면 실제 경매가 진행되어 가격이 낮아지더라도, 현재 확인되지 않은 점유관계가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 배당 계산과 실제 인도 가능성을 분리해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 일반주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 2·3호선 수영역 및 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물입니다. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 동하향 완경사지에 자체 지반을 평탄하게 조성한 세로장방형 토지로, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용됩니다. 전체 토지면적은 459㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 원룸형 다세대주택은 일반 아파트와 달리 동일 조건의 거래사례 확보가 중요합니다. 현재 306호와 직접 비교 가능한 거래가격을 확인할 수 없어 환금성에 대한 정량적 판단은 보류해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 306호 실제 점유자 확인. 현황조사에 등장하는 전입자 22명과 등기 임차권자 정은희 가운데 누가 현재 점유하고 있는지 확인해야 합니다. 전입기록과 실제 거주는 구별해야 합니다.
- 임대차계약서 확보. 전입자별 계약 여부와 보증금·차임·점유개시일·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특히 보증금 미상자를 임의로 무보증금 점유자로 취급해서는 안 됩니다.
- 정은희 임차권 재확인. 보증금 100,000,000원, 계약일 2020.11.30, 전입일 2020.12.15, 확정일자 2020.12.01, 임차권등기일 2024.07.24를 원본과 대조하세요.
- 배당요구 문건 확인. 노세원·전상원·변기태·서정안·안예진·황민지의 배당요구 내용과 입증자료를 확인하고 실제 배당순위를 검토하세요.
- 공동담보 확인. 사상중앙새마을금고의 채권최고액 2,640,000,000원은 공동담보가 설정된 근저당권입니다. 공동담보목록 제2020-340호 및 실제 채권 잔액을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기된 내용을 확인하고 배당권리자와 채권양도 관계를 점검하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록 상태, 임대의무기간, 매각에 따른 행정처리 및 매수인에게 적용되는 의무가 있는지 관할 기관과 확인하세요.
- 시세 재조사. 같은 건물 및 인근의 유사 면적·동일 용도 실거래, 현재 매물 호가, 임대수익과 공실 위험을 확인한 뒤 응찰가 상한을 설정하세요.
- 인도·명도 가능성. 현재 점유자의 신원과 법적 지위, 인도명령 대상 여부, 별도 소송 가능성과 비용을 검토하세요.
- 관리비 및 기타 비용. 공용부분 체납 관리비, 취득 관련 비용, 수리비, 임대차 정리 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 서류와 배당요구 종기 및 접수문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원”만으로 안전한 물건은 아니다
이 물건의 장점은 말소기준이 명확하다는 것입니다. 2020년 사상중앙새마을금고 근저당권이 매각으로 소멸하고, 이후 등기된 정은희 임차권 역시 후순위여서 확인된 권리와 배당 계산상 인수액은 0원입니다.
그러나 그것이 곧 손쉬운 낙찰과 인도를 뜻하지는 않습니다. 전입자 22명의 실제 임대차·점유관계가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기 및 공동담보 관계도 점검해야 합니다. 무엇보다 실거래가격이 충분히 확인되지 않아 172,000,000원의 신건 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 지금 당장 낮은 가격만 보고 응찰하기보다는, 실제 점유관계 확인 → 임대차·배당문건 검토 → 민간임대등록 확인 → 시세 검증의 순서로 접근해야 합니다. 권리 소멸 구조 자체는 긍정적이지만, 현재 상태에서는 실사 불확실성이 크므로 신건 입찰은 보류하고 핵심 사실관계 확인을 우선하는 판단이 합리적입니다.
