부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동 소재 케이디스페이스알파231의 2층 207호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 김도형이며, 2020년 10월 27일 설정된 사상중앙새마을금고의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 9월 3일 임의경매가 개시됐고, 2026년 1월 23일 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 근저당권의 이전은 별개 근저당권을 새로 설정한 것이 아니며, 원래 근저당권의 순위를 따릅니다.

이 사건에서 놓치면 안 되는 부분은 두 가지입니다. 첫째, 근저당권에 공동담보목록 제2020-340호가 기재돼 있어 채권최고액 전체를 207호 하나의 채무로 해석해서는 안 됩니다. 둘째, 현황조사에 나타난 22명은 모두 2020년 10월 27일 이후 전입한 것으로 나타나지만, 그들 모두가 207호에 거주하는 별개의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 실제 호실별 점유 및 임대차관계를 확인하기 전에는 명도 난도를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 확인 필요

말소기준권리는 2020년 10월 27일 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 등기상 이 근저당권은 매각에 의해 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 2026년 1월 23일의 근저당권 이전은 기존 담보권자의 변경으로, 말소기준일을 새로 만드는 독립적인 담보권이 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 이름 22명, 실제 임차관계는 미확정

현황조사에 확인된 이름은 22명입니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개별 확인 대상으로 기재돼 있습니다. 다만 실제 임차인 22명이 모두 207호를 점유하고 있다고 볼 근거는 없습니다. 각자의 전입일은 모두 말소기준일인 2020년 10월 27일보다 늦으며, 가장 이른 전입일도 2020년 11월 9일입니다. 따라서 기재된 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력은 확인되지 않습니다.

대항력의 '전입 후순위' 표시는 확인된 주민등록 전입일과 말소기준권리의 선후관계만을 뜻합니다. 실제 점유, 계약 내용, 전입 효력 및 해당 호수와의 관계까지 확정한 표시는 아닙니다. 우선변제는 확정일자·보증금·배당요구 요건에 따라 달라지므로 미상으로 분류했습니다. 승계 '해당 없음'은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라는 의미이며, 매수인의 임대차 인수 여부를 별도로 확정하는 표시는 아닙니다.

③ 가격·배당 분석 — 최저가 1.38억, 싸다는 근거는 아직 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 138,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이고 현재 회차의 인수액은 0원으로 산정돼, 권리상 추가 보증금 인수가 없다는 전제의 실질취득액 역시 138,000,000원입니다. 다만 이 금액에는 취득 관련 비용, 명도 비용, 관리비 등은 포함되지 않습니다.

이 물건은 다세대·원룸형 계열의 소규모 집합건물로, 일반 아파트의 실거래가격을 대체 비교가격으로 적용하기 어렵습니다. 동일 건물 또는 유사한 면적·용도·입지의 최근 실거래와 대조하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 아래 유찰 가격은 시나리오일 뿐 저평가의 증거가 아닙니다.

유찰 시나리오는 감정가의 100%·80%·64%를 적용한 계산입니다. 실제 다음 회차의 매각조건과 최저매각가는 법원 매각공고로 확인해야 합니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 산출한 배당 부족분이며 매수인의 인수금액이 아닙니다.

예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)

현재 계산에서는 집행비용 2,732,000원을 우선 공제한 뒤, 근저당권에 135,268,000원이 배당되고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 이는 채권최고액 2,640,000,000원을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 청구액은 2,305,422,160원이며, 공동담보와 근저당권 이전, 다른 배당권자의 존재 등을 고려하면 실제 배당액 및 배당받는 주체는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 일반주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지역이며, 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감 등이며, 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 중 일련번호 1~21은 공동주택(다세대·도시형 원룸형), 일련번호 22~28은 업무시설(오피스텔)로 평가됐습니다. 본건의 경매 용도는 다세대이며, 일반 아파트와 동일한 시장으로 비교해서는 안 됩니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다. 토지는 동하향 완경사지를 평탄하게 조성한 세로장방형이며 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 459.0㎡이며 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다. 이는 전체 토지 관련 정보로, 207호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 2020년 준공한 소규모 다세대·원룸형 공동주택으로, 대단지 아파트와는 수요층 및 거래구조가 다를 수 있습니다. 매도 가능 가격은 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래를 중심으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 207호 실제 점유자 특정. 현황조사의 22명 중 누가 해당 호실을 실제로 사용하고 있는지, 각 인원의 주소·호실·현장 점유 상황을 대조해야 합니다. 조사 명단의 인원 수를 실제 207호의 임차인 수로 단정하지 마세요.
• 임대차계약서와 보증금 확인. 전입일은 모두 말소기준일 이후지만 보증금·확정일자·점유관계는 미확정입니다. 선행 임대차관계의 승계 여부까지 포함해 권리관계를 검토해야 합니다.
• 배당요구 6명 확인. 서정안·안예진·변기태·황민지·전상원·노세원의 배당요구 신청 내용, 보증금, 확정일자 및 배당순위를 확인하세요. 배당요구 신청 자체가 전액 배당 또는 명도 완료를 뜻하지 않습니다.
• 근저당권 이전 등기 확인. 사상중앙새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자 및 공동담보목록 제2020-340호를 확인하세요. 기존 근저당과 이전 등기를 별도 채무로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택 등록 상태. 2020년 6월 26일 등록된 민간임대주택의 임대의무기간, 현재 등록 유지 여부 및 매각 후 적용되는 법적 의무를 확인하세요.
• 가격 비교. 138,000,000원이 적정한지는 동일 건물 또는 인근의 유사한 다세대·원룸형 최근 실거래를 기준으로 판단해야 합니다. 감정가 대비 할인 여부만을 가격 경쟁력으로 해석하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 현재 138,000,000원, 1회 유찰 가정 110,400,000원, 2회 유찰 가정 88,320,000원을 비교하되, 모든 회차에서 별도의 시세 검증과 점유위험 반영이 필요합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하고, 인도명령 등 절차에 따른 시간·비용을 고려해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 등 별도 부담 가능성도 확인하세요.
• 법원 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다. 특히 매각물건명세서의 매수인 인수사항과 점유관계 기재를 우선 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸”과 “안전한 낙찰”은 다르다

이 물건은 말소기준권리가 분명합니다. 2020년 10월 27일 근저당권이 기준이며, 이후 등기된 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 전입일 기준으로 선순위 임차인은 확인되지 않고, 예상배당상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

그러나 22명의 조사 명단, 보증금·확정일자 미상, 실제 207호 점유자 미확정, 민간임대주택등기는 입찰 전 반드시 풀어야 할 문제입니다. 특히 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서 임차권의 우선순위와 명도 난도를 일괄적으로 안전하다고 평가하기는 어렵습니다.

가격에서도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 같은 138,000,000원이라는 정보만으로는 최근 시세 대비 할인 여부가 확인되지 않습니다. 유찰을 통해 가격이 내려가더라도 시세·환금성·점유위험을 검증하지 않으면 투자 매력도를 높게 판단할 근거가 부족합니다.

종합 판단은 C등급, 43점. 말소기준권리가 명확하다는 장점은 있으나, 가격 메리트는 미확정이고 점유·임대차 확인 부담이 큽니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가를 기다리는 것보다, 실제 207호 점유관계를 특정하고 최근 거래가격을 확보한 뒤 감당 가능한 입찰가격을 정하는 것입니다. 현재 단계에서는 권리·가격 검증을 마치기 전 입찰을 보류하는 판단이 적절합니다.