부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동 케이디스페이스알파231 5층 507호 오피스텔입니다. 소유자는 김도형이며, 2020년 10월 27일 설정된 사상중앙새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원, 경매 청구액은 2,305,422,160원으로, 개별 물건의 최저매각가 175,000,000원보다 훨씬 큽니다. 다만 근저당에 공동담보목록이 연결되어 있어 이 채권최고액 전부를 507호 하나의 독립 채무로 해석해서는 안 됩니다.
말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 것이 원칙이며, 다른 근저당권 하나는 이미 등기부상 말소됐습니다. 문제는 등기부의 근저당보다 점유 및 임대차관계입니다. 현황조사상 여러 전입자가 확인되고 일부는 배당요구까지 했으나, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 특히 전입자의 실제 거주 호실이 특정되지 않은 상태에서는 507호 명도 위험을 정확히 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 5층 507호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로40번길 11 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 5층 건물 |
| 건물 이용상태 | 공동주택(다세대·도시형 원룸형) 및 업무시설(오피스텔) 혼재 |
| 소유자 | 김도형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 산정 기준 | 최저매각가 175,000,000원 (실제 보증금 비율은 매각공고 확인) |
| 경매신청 채권자 | 사상중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 2,305,422,160원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기사항 발급일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 별도 확인 사항
권리분석의 기준점은 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 주식회사엠엘제이가 설정한 후순위 근저당권은 2021.01.13 이미 말소됐습니다. 2025.09.03 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
한편 선순위 근저당권은 2025.09.26 확정채권양도를 원인으로 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경으로 보아야 하며, 별개의 새로운 후순위 근저당권이 생긴 것은 아닙니다. 배당받을 권리자와 채권 승계관계는 최신 등기 및 경매기록으로 대조해야 합니다.
② 전입·임차 관계 — 가장 중요한 확인 항목
현황조사 등에 나타난 전입 등재자는 22명입니다. 이 가운데 6명은 배당요구 사실이 확인됩니다. 모든 전입신고일은 말소기준권리 설정일인 2020.10.27보다 늦어, 기재된 전입일만 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 점유 부분은 미상이며, 일부 인원이 507호와 직접 관련된 임차인인지도 구분되지 않습니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종욱 | 2025.11.06 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 강승오 | 2023.02.28 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 박원식 | 2023.04.20 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 김광현 | 2025.03.17 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 박수빈 | 2023.11.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 서정안 | 2025.07.04 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 접수 2025.12.30 |
| 안예진 | 2025.08.13 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 접수 2026.01.12 |
| 김운수 | 2025.08.28 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 민하윤 | 2025.06.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 정희정 | 2022.11.01 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 김진아 | 2025.08.08 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 변기태 | 2025.11.10 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 접수 2025.12.04 |
| 황민지 | 2025.11.10 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 접수 2026.01.12 |
| 전상원 | 2024.09.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 접수 2025.11.14 |
| 박지민 | 2025.05.26 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 김준영 | 2023.08.17 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 이지예 | 2023.11.07 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 정성연 | 2025.08.04 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 김영현 | 2025.07.30 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 김영민 | 2024.06.07 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 노세원 | 2020.11.09 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 접수 2025.12.08 |
| 고재희 | 2023.10.25 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 |
대항력 표시는 2020.10.27 말소기준권리와 각 전입신고일의 선후를 비교한 것입니다. 전입신고일 외의 점유·계약관계가 확인되지 않았으며, 우선변제권과 소액임차인 최우선변제 여부는 별도 판단이 필요합니다. 배당요구 '확인 안 됨'은 배당요구가 없다고 확정한 의미가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격의 적정성은 아직 미확인
본건의 감정가와 최저매각가는 모두 175,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며 최저매각가가 감정가의 100%입니다.
다만 케이디스페이스알파231에 관해 확인되는 규모 정보는 21세대, 사용승인일은 2020.10.20입니다. 실거래 비교에 사용할 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 비교 대상의 면적 일치도 확인되지 않았으므로 175,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 확정할 근거가 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 현황 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 175,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 175,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 비교 불가 |
| 1회 유찰 시나리오 | 140,000,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시나리오 | 112,000,000원 | 감정가 64% |
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,250,000원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 사상중앙새마을금고 설정 | 2,640,000,000원 | 171,750,000원 |
| 근저당권 이전 · 주식회사새마을금고자산관리회사 | 기존 근저당 승계 | 별도 중복 배당 없음 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 배당은 주어진 시뮬레이션을 반영한 것으로, 근저당권 채권최고액 2,640,000,000원을 기준으로 합니다. 실제 채권액과 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 추가 확인이 필요합니다. 근저당권 이전은 기존 채권의 승계로 별도의 채권액을 더하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 미배당은 구분
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 2,468,250,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 2,502,760,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 2,530,368,000원 | 0원 |
현재 계산에 따르면 매각가격이 낮아지더라도 근저당 채권의 미배당이 늘어날 뿐, 그 채권 잔액이 곧바로 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 임차인 보증금의 인수 여부와 민간임대주택 등록 관련 의무는 별도로 확인해야 하므로 실질취득비용을 단순히 매각가로 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근이며, 주변은 일반주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 동하향 완경사지를 평탄하게 조성한 세로장방형 토지이며, 면적은 459.0㎡입니다. 공동주택과 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 정보는 1,758,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
- 환금성. 실거래 비교 표본과 매각 실적이 확정되지 않아 매도 가능 가격과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 동일한 오피스텔 용도와 면적을 기준으로 거래를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 507호 점유자 특정. 전입 등재 22명 가운데 실제 507호와 관련된 사람을 구분하고 현장 점유자 및 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 월차임, 확정일자, 실제 점유 시점 및 임차권등기 여부를 대조해야 합니다.
- 배당요구 6명 확인. 배당요구서와 첨부서류, 임차인별 권리신고 내역, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 상태, 경매 이후 등록·의무 처리 및 기존 임차인과의 관계를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 공동담보목록 제2020-340호와 근저당권 이전 내역을 확인하고, 채권최고액과 실제 배당 대상 채권액을 구분해야 합니다.
- 실거래 시세. 동일 건물 또는 인근에서 용도와 전용면적이 유사한 오피스텔 실거래와 임대수익을 대조해 신건 가격의 적정성을 판단해야 합니다.
- 관리비·명도비. 관리비 체납 여부와 실제 점유자 인도 협의에 필요한 비용을 별도로 조사해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.27 입찰 전에 매각공고, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 특별매각조건의 최신 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원과 입찰 안전성은 다르다”
이 물건은 등기상 선순위 근저당과 후속 경매개시결정의 소멸 구조가 비교적 명확하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 전입 등재자 22명, 배당요구 6명, 민간임대주택등기, 공동담보 근저당과 시세 미확인이라는 중요한 검증 과제가 남아 있습니다.
특히 22명이 모두 본건 임차인이라는 뜻은 아니지만, 반대로 실제 507호의 임대차관계가 해소됐다는 증거도 아닙니다. 신건 최저매각가 175,000,000원은 아직 실거래 시세와 비교할 수 없어 가격상 이점도 확인되지 않습니다. 등기상 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·임대차와 가격은 보류. 입찰의 핵심은 유찰 횟수보다 실제 인수 위험과 적정 취득가격을 먼저 확정하는 데 있습니다.
