부산지방법원 2025타경5779. 부산 수영구 광안동의 케이디스페이스알파231 3층 303호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 172,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 5층 집합건물이며, 공동주택과 오피스텔이 함께 구성되어 있습니다. 해당 경매물건의 표기 용도는 다세대입니다.

이 사건의 중심은 공동담보 근저당권입니다. 소유자 김도형 명의로 2020년 10월 27일 사상중앙새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 2,640,000,000원입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있어 이 채권최고액을 303호 한 세대에만 설정된 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 주택임차권등기가 설정됐고 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이며, 등기된 임차권도 후순위입니다. 그러나 현황조사에 22명의 별도 전입 관련 인물이 나타납니다. 이들이 실제로 303호를 점유하는지, 다른 호실의 전입사항이 함께 확인된 것인지, 각각 어떤 계약관계인지 확정할 수 없어 명도 및 임대차 현황을 반드시 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

권리 흐름의 기준점은 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 이보다 뒤에 발생한 임차인의 주택임차권등기와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 근저당권은 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐지만, 이는 기존 근저당권의 채권양도에 따른 권리자 변경으로, 새로운 선순위 근저당권이 추가된 것은 아닙니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 303호 점유자 확인이 핵심

등기부에는 이동민의 보증금 120,000,000원이 확인됩니다. 이와 별도로 현황조사에는 22명의 전입 관련 인물이 확인돼 총 23명이 검토 대상입니다. 다만 이 숫자는 303호에 실제로 거주하는 임차인이 23명이라는 뜻이 아닙니다. 각자의 전유부분, 실제 점유 여부와 임대차관계는 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 2020.10.27 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 보증금·확정일자·계약상 지위가 불명확한 전입자를 대항력 있는 선순위 임차인으로 단정하지 않았습니다. 우선변제권, 최우선변제 가능성 및 실제 점유 여부는 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 신건 1.72억의 메리트는 아직 미확인

케이디스페이스알파231은 2020.10.20 준공된 건물로, 공동주택과 업무시설이 함께 구성돼 있습니다. 감정평가상 건물 내 일련번호 1~21은 다세대 도시형 원룸형, 22~28은 오피스텔로 구분됩니다. 다세대 부분의 세대수는 21세대로 확인됩니다.

다만 303호의 전용면적과 정확하게 일치하는 실거래 비교 사례가 확인되지 않았습니다. 확인된 면적 참고값 21.4233㎡도 해당 호실과의 일치 여부가 검증되지 않았으므로, 이를 303호의 확정 전용면적으로 사용하거나 면적당 가격을 산출하지 않습니다.

최저매각가가 감정가와 같다는 사실은 가격 할인 여부만 보여줄 뿐, 현재 시세보다 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 특히 도시형 원룸 다세대와 오피스텔을 동일 상품으로 취급해 시세를 비교하면 오류가 발생할 수 있습니다. 입찰 전에는 303호의 전유면적과 용도, 유사 호실의 최근 실거래가격을 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

채권최고액 2,640,000,000원을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 해당 근저당권은 공동담보이며 2026.01.23 근저당권자 이전등기가 있으므로 실제 배당권리자, 피담보채권 잔액, 공동담보 배당관계는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제·다른 배당요구채권 및 실제 집행비용에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 172,000,000원에서 추정 집행비용 3,208,000원을 공제하면 근저당권에 배분되는 금액은 168,792,000원입니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당은 2,471,208,000원에 이릅니다. 하지만 이는 채권자 측의 미회수액을 의미하지 낙찰자가 추가 부담하는 금액을 의미하지 않습니다.

회차별 배당·인수 시나리오

위 시나리오의 매수인 인수 0원은 확인된 후순위 등기권리와 배당 계산상 예상액입니다. 미확인 점유자의 계약관계나 매각 이후 별도 법률상 부담까지 확정적으로 배제한다는 뜻은 아닙니다. 실제 취득에 필요한 자금은 낙찰대금 외 취득 관련 비용과 명도·관리비 등의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 일반주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주거지역으로, 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2020.10.20 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 스톤코트·드라이비트 등으로 마감됐으며 위생·급배수, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터의 포장도로와 접합니다. 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 세로장방형입니다.
• 토지·규제. 토지면적 459.0㎡, 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가 참고값은 1,758,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 이는 임차·점유관계나 내부 상태까지 확인됐다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 21세대의 다세대 부분과 별도의 오피스텔이 함께 있는 건물입니다. 개별 원룸형 다세대는 층·면적·임대수익 및 점유 상태에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로, 동일 용도·면적의 최근 실거래 확인 전에는 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 303호 실제 점유자 확인. 현황조사에 기재된 전입자와 해당 경매 호실의 관계를 명확히 구분해야 합니다. 다른 호실 관련 인물이 섞여 있는지, 현재 실제로 누가 거주하는지를 확인하세요.
• 이동민 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 전입일·확정일자 2022.09.07, 임차권등기일 2024.12.05를 매각물건명세서 원본과 대조하세요. 후순위 권리의 말소와 실제 점유 인도 문제를 함께 확인해야 합니다.
• 배당요구자 검토. 노세원·전상원·서정안·안예진·변기태·황민지 등의 배당요구 기록을 확인하고, 보증금과 우선변제 주장, 실제 점유 호실을 조사하세요.
• 공동담보 확인. 제2020-340호 공동담보목록, 근저당권 이전등기, 실제 피담보채권 및 배당관계를 확인하세요. 채권최고액 2,640,000,000원을 303호 한 세대의 개별 채무액으로 오인하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기의 등록 상태와 의무임대기간, 매각 이후 지위승계 및 등록 관련 처리 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 면적·가격 대조. 303호의 건축물대장상 용도와 전유면적을 확인하고, 동일 용도·유사 면적 다세대의 최근 실거래를 확보해 172,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 현장 내부 확인. 실제 주거 이용상태, 시설 노후·하자, 불법 구조변경 여부, 공실 여부 및 임대 가능 상태를 점검하세요.
• 명도·관리비 확인. 점유자와 인도 협의 가능성, 인도명령 또는 명도소송 가능성, 미납 관리비 중 승계 문제를 확인하세요.
• 매각 조건 확인. 매각물건명세서의 특별매각조건, 선순위 임차관계, 별도 부담 사항, 최신 등기 변동사항을 입찰 직전 재확인하세요.
• 회차별 입찰가 재검토. 137,600,000원 및 110,080,000원은 유찰 시나리오일 뿐입니다. 시장가격과 명도비용 검토 없이 최저가 하락만을 이유로 입찰해서는 안 됩니다.

맺으며 — “근저당 소멸과 안전한 낙찰은 다르다”

부산 광안동 케이디스페이스알파231 303호는 권리 순위만 보면 판단의 출발점이 분명합니다. 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 보증금 120,000,000원의 이동민 임차권은 그 뒤에 성립했습니다. 따라서 확인된 임차권 보증금을 낙찰자가 승계하는 인수형 물건은 아닙니다.

그러나 전입 관련 22명과 등기 임차권자 1명에 대한 실제 호실별 점유관계가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 공동담보 관계도 추가 검토가 필요합니다. 여기에 303호의 전용면적과 일치하는 실거래 비교가격까지 확인되지 않아 신건 최저가 172,000,000원에 가격 메리트가 있다고 볼 근거도 부족합니다.

결론은 권리 순위 확인, 입찰 판단 보류입니다. 선순위 임차보증금 인수 위험이 낮다는 점은 긍정적이지만, 실제 점유자와 임대차관계, 민간임대주택 관련 의무, 개별 호실 시세를 확인하기 전에는 적극적인 신건 입찰보다 추가 검증이 우선입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 근저당이 얼마나 큰지가 아니라 303호를 어떤 권리·점유 상태로 인도받고, 실제 시장가격 대비 얼마에 취득할 수 있는가입니다.