부산지방법원 2025타경5779. 부산광역시 수영구 광안동 케이디스페이스알파231의 3층 304호가 경매 대상입니다. 감정평가상 공동주택(다세대·도시형 원룸형)에 해당하는 유형으로, 전용면적은 21.4233㎡입니다. 현재 소유자는 김도형이며, 2020년 10월 27일 설정된 사상중앙새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다.

권리분석에서 먼저 확인할 것은 근저당권의 금액 자체보다 임차인의 전입·점유 시점이 말소기준보다 앞서는지입니다. 이번 물건에는 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 설정돼 있고, 공동담보목록도 기재돼 있습니다. 이 금액을 304호 단독의 실제 대출잔액으로 단정해서는 안 됩니다. 또한 근저당권은 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으므로, 현재 권리자와 배당관계도 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 점유자가 많다

말소기준권리는 2020.10.27 설정된 사상중앙새마을금고의 근저당권입니다. 장효경의 전세권 설정과 주택임차권등기는 모두 이 근저당권 이후에 이루어졌습니다. 등기된 전세권은 이미 말소됐고, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2026년 1월의 근저당권 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경이며 새로운 말소기준권리가 설정된 것은 아닙니다.

② 임차인·점유 조사 — 명단 23명, 실제 304호 점유는 별도 확인

현황조사와 등기부 등에 이름이 나타나는 사람은 총 23명입니다. 이 가운데 장효경은 임차보증금 130,000,000원의 임차권등기가 확인되지만, 나머지 22명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.10.27 이후입니다.

다만 이 명단 전체를 304호의 실제 임차인 23명으로 단정할 수는 없습니다. 전입자가 해당 호실의 현재 점유자인지, 과거 거주자인지, 서로 다른 임대차관계에 속하는지 대조해야 합니다. 특히 보증금·점유개시·계약관계가 미상인 사람은 대항력 최종 판정을 보류하고 매각물건명세서와 주민등록 및 현장조사를 확인해야 합니다.

보증금과 확정일자가 미상인 명단은 선순위 대항력 보유자로 확정하지 않았습니다. 표시된 전입일은 모두 말소기준일 이후이지만, 점유개시·계약관계 및 304호와의 관련성을 확인해야 최종 점유·인수 위험을 판단할 수 있습니다. 승계 항목의 '없음'은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 확인 전까지 메리트 판단 보류

감정가와 현재 최저매각가는 모두 172,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 최저매각가 비율은 100%입니다.

다만 304호의 전용면적에 대응하는 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래금액 및 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 172,000,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 높은지를 수치로 검증할 수 없습니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.

각 회차는 해당 금액에 매각된다고 가정한 시뮬레이션입니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 값으로 실제 확정 채무잔액과 다를 수 있습니다. 미배당액은 매수인이 추가로 부담하는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

매각가 172,000,000원을 전제로 집행비용 3,208,000원을 공제하면 근저당권에 168,792,000원이 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 근저당권은 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으므로, 실제 배당권리자의 확정 및 채권액 확인이 필요합니다.

채권최고액 기준 계산상 미배당액은 2,471,208,000원입니다. 이는 공동담보 근저당권의 채권최고액을 이용한 계산 결과이지, 304호에 귀속되는 실제 미회수 채무 또는 낙찰자의 인수액을 뜻하지 않습니다. 또한 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 확정 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 일반주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지역으로, 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 2·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물이며 외벽은 스톤코트·드라이비트 마감 등입니다. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전 및 화재탐지·경보설비 등이 기재돼 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접합니다. 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 세로장방형입니다.
• 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역 중 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,758,000원/㎡입니다.
• 공부·위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 용도. 감정평가상 일련번호 1~21은 공동주택(다세대·도시형 원룸형), 22~28은 업무시설(오피스텔)로 구분돼 있습니다. 본건의 경매 용도는 다세대로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 케이디스페이스알파231은 2020.10.20 준공, 공동주택 21세대로 기재돼 있습니다. 소형 다세대주택의 매도·임대 수요는 지역 거래자료로 추가 검증해야 하며 현재 가격만으로 환금성이 좋다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2020.10.27 근저당권과 2026.01.23 근저당권 이전등기를 확인하고, 공동담보목록 및 실제 채권관계를 대조합니다.
• 304호 실제 점유자 특정. 현황조사 등에 등장하는 23명 중 누가 실제 304호를 점유하는지 확인해야 합니다. 명단을 모두 이 호실의 현재 임차인으로 가정해서는 안 됩니다.
• 미상 보증금·확정일자 확인. 22명의 미상 임대차관계와 실제 점유개시 시점, 우선변제권 및 배당요구 여부를 확인합니다.
• 장효경 임차권등기 확인. 보증금 130,000,000원, 주민등록일·확정일자 2020.12.14, 임차권등기일 2025.01.06 및 기존 전세권 말소 내역을 대조합니다. 같은 보증금을 중복 계산하지 않도록 주의합니다.
• 민간임대주택 등록상태. 2022.11.09 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간과 경매 이후 행정·임대차상 영향을 확인합니다.
• 시세 자료 확보. 동일 건물 및 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 12개월 실거래, 최신 거래와 가격 추세를 조사해 172,000,000원의 적정성을 검토합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 137,600,000원, 2회 유찰 110,080,000원 시나리오가 있더라도 실제 시세가 확인되기 전에는 저가 매수로 판단하지 않습니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부 및 매수인 부담 가능액을 검토합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 진행상태를 반드시 재확인합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 낙찰”

이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 2020.10.27 사상중앙새마을금고 근저당권이 기준이며, 확인된 후순위 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인의 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 자동으로 소멸한다는 분석과 현실에서 문제없이 인도받을 수 있다는 판단은 다릅니다. 현황조사 등에 등장하는 23명의 명단, 그중 22명의 미상 보증금·점유관계, 장효경의 임차권등기 및 민간임대주택등기는 입찰 전에 반드시 확인할 사항입니다.

가격 측면에서도 동일 면적의 최근 실거래 근거가 확보되지 않아 현재 최저매각가 172,000,000원이 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 그 자체가 수익성을 보장하지 않습니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 실제 점유·명도는 확인 필요, 가격 매력은 판단 보류입니다. 현재 단계에서는 신건 응찰을 서두르기보다 점유관계와 비교 시세를 먼저 확정하는 접근이 합리적입니다.