대전지방법원 2025타경3990. 대전광역시 서구 괴정동 토르 제2층 제202호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이며, 철근콘크리트구조의 5층 건물에 위치합니다. 감정가는 104,000,000원, 현재 최저매각가도 동일합니다. 대전동부새마을금고의 근저당권을 기초로 경매가 시작됐고, 이후 해당 근저당권에는 주식회사새마을금고자산관리회사로의 이전등기가 이루어졌습니다.

등기상 권리 순서는 비교적 명확합니다. 반면 임차관계 확인이 핵심 난관입니다. 전입 관련 기록은 26명에 이르지만, 각 인원이 실제로 202호를 점유하는지, 독립된 임대차계약을 체결했는지, 보증금이 얼마인지는 확정할 수 없습니다. 따라서 기록상 26명을 모두 202호의 독립 임차인으로 간주해서도, 모두 인수위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도

말소기준권리는 2021.01.13. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이고, 공동담보목록 제2021-9호가 기재돼 있습니다. 이 금액은 공동담보 근저당의 채권최고액으로, 202호 한 호실만의 실제 대출잔액을 의미한다고 볼 수 없습니다.

2025.11.18. 임의경매개시결정 이후 하나카드의 가압류 19,029,379원, 대전신용보증재단의 가압류 2,909,646원이 등기됐습니다. 두 가압류는 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차관계 — 26명 기록의 함정

전입 및 임차관계 조사 기록에는 26명의 이름이 기재돼 있습니다. 그중 배당요구 접수가 확인되는 사람은 어윤정, 우동연, 나유진입니다. 하지만 모든 사람의 보증금과 확정일자가 미상이고, 개별 점유 부분도 특정되지 않았습니다.

대부분의 전입일은 2021.01.13. 말소기준권리보다 늦습니다. 해당 전입일이 정확하고 일반적인 주택임대차 대항요건만 고려한다면 선순위 대항력은 인정되기 어렵습니다. 다만 정주영의 전입일은 0201.02.24로 표시돼 있어 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 이 사람에 대해서는 선순위 대항력 여부를 판정 보류해야 합니다.

위 표의 후순위 판단은 기재된 전입일을 기준으로 한 것입니다. 각 인원의 실제 임차인 여부, 202호와의 관련성, 점유 개시, 보증금 및 확정일자는 별도 확인 대상입니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권 성립이나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 싸다고 판단할 근거가 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 104,000,000원입니다. 그러나 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 토르의 건물 규모는 28개호이고 준공일은 2021.01.05.로 기재돼 있지만, 이 정보만으로 개별 호수의 적정 매매가격을 산정할 수는 없습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되는 경우 실질취득비용은 낙찰가 + 매수인 인수보증금으로 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 인수형이라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건은 현재 보증금 자체가 확인되지 않아 해당 비용을 산정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)

매각가 104,000,000원을 가정하면 집행비용 2,256,000원을 제외한 101,744,000원이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 배당은 계산상 0원이며, 소유자 잔여액도 없습니다.

전체 채권액 기준 예상 미배당액은 2,200,195,025원입니다. 다만 이 수치는 공동담보 근저당의 채권최고액을 반영한 배당 모형의 부족액으로, 202호의 확정 실제 채무잔액이나 낙찰자가 승계하는 채무를 의미하지 않습니다. 배당받는 근저당권자는 이전등기 및 실제 채권관계를 반영해 최종 확인해야 합니다.

모든 회차의 계산상 인수액은 0원으로 설정돼 있지만, 미상 임차보증금 및 그 승계 여부는 반영되지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재하는 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택으로, 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 등의 설비가 기재돼 있습니다. 이용상태는 도시형생활주택입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합니다. 교육환경보호구역과 가축사육제한구역 관련 규제가 기재돼 있고, 토지 공시지가 자료는 1,008,000원/㎡입니다.
• 환금성. 28개호의 소규모 공동주택입니다. 개별 호수의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 적정 시세와 환금성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부 관찰, 탐문 및 관련 공부를 통한 평가가 이루어졌으며, 실제 이용상태가 다를 수 있다고 기재돼 있습니다. 내부 상태와 실제 임대관계 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정주영 전입일 정정 확인. 0201.02.24가 실제로 어떤 날짜인지 주민등록 관련 원본을 대조하고, 말소기준권리보다 선순위인지 판단해야 합니다.
• 26명 기록의 호실별 대조. 조사된 인원 중 누가 202호를 실제 점유하는지, 독립 임대차인지 단순 전입자인지 구분해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 서류를 대조해 보증금과 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
• 배당요구자 확인. 어윤정, 우동연, 나유진의 배당요구 접수 내용을 확인하고, 각 계약과 점유 호실, 실제 배당 가능성을 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권 공동담보목록 제2021-9호, 근저당권 이전등기 및 채권관계를 확인해 배당 구조를 검증해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 토르 및 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 동일 면적·유사 층·유사 상태 거래를 비교한 후 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 낙찰가와 확정된 인수보증금, 명도비용, 체납 관리비 등 필요한 비용을 구분하여 계산해야 합니다. 계산상 인수 0원은 최종 확정값이 아닙니다.
• 점유·명도 조사. 실제 점유자의 법적 지위와 점유 범위를 확인하고 인도명령 가능 여부 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 원본 서류 검증. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다, 확인되지 않은 임차관계가 문제”

대전 괴정동 토르 202호는 등기상 말소기준권리가 명확합니다. 대전동부새마을금고 근저당권과 그 후순위의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 근저당권의 이전등기도 별도 인수권리를 추가하는 것은 아닙니다.

그렇다고 이 물건을 인수 0원인 안전한 경매라고 단정할 수는 없습니다. 전입 관련 기록에 기재된 26명의 개별 호실 및 임대차관계가 불분명하고, 정주영의 전입일은 정정 확인이 필요하며, 보증금은 전원 미상입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 존재가 확인되면 취득비용이 달라질 수 있습니다.

가격 측면에서도 동일 면적의 최근 실거래가 확인되지 않습니다. 현재 최저가 104,000,000원이 적정한지, 유찰 후 가격이 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 거액의 채권 미배당이 예상되지만 그 부족액 자체가 곧 매수인 인수액은 아닙니다.

결론은 권리 소멸 구조 확인, 임차관계와 가격은 보류입니다. 호실별 임차관계, 정주영의 정확한 전입일, 보증금 승계 여부 및 동일 면적 실거래 시세가 확인되기 전까지는 적극적인 입찰보다 추가 권리조사와 가격 검증을 우선하는 것이 합리적입니다.