대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근의 공동주택, '토르' 3층 307호입니다. 등기부상 소유자는 황인식이며, 2021년 1월 소유권보존과 대전동부새마을금고의 근저당권설정이 기록돼 있습니다. 이후 강제경매의 개시와 말소를 거쳐 2025년 11월 대전동부새마을금고가 신청한 임의경매가 개시됐습니다. 문제는 단순히 채무가 많다는 것이 아닙니다. 선행 담보권의 현재 효력, 여러 점유 관련자의 지위, 임차권등기와 실제 배당순위가 서로 정확히 정리되지 않은 상태라는 점입니다.
특히 166,000,000원이라는 최저매각가격만 보면 감정가와 동일한 평범한 신건처럼 보이지만, 매수인이 보증금 140,000,000원을 추가로 떠안는 시뮬레이션을 적용하면 총 취득 부담은 306,000,000원이 됩니다. 취득세와 명도비용, 관리비 및 추가 보증금 위험까지 고려하기 전 금액입니다. 확인 가능한 최신 실거래가도 없어 이 실질취득액이 시세보다 낮다는 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층 307호 도로명: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 승강기 및 주차장 설비 |
| 건축 관련 | 2021.01.05 사용승인 · 토르 28세대 |
| 소유자 | 황인식 (단독소유 · 2021.01.13 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 신청 청구금액 | 1,929,938,404원 |
| 확인된 임차보증금 | 김가영 140,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 140,000,000원 + 추가 미확정 위험 |
| 실질취득 추정 | 306,000,000원 + 부대비용 및 추가 위험 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 선행 근저당과 임차권의 충돌
현재 정리된 말소기준일은 2025.11.18 임의경매개시결정입니다. 그러나 등기에는 그보다 앞선 2021.01.13 대전동부새마을금고 근저당권이 존재했던 사실이 나타납니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이며 공동담보목록 제2021-9호가 기재되어 있습니다. 이 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 2026.07.21에는 같은 근저당권의 이전등기가 기록돼 있습니다.
이 조합을 단순히 '근저당은 모두 소멸하고 후순위만 정리된다'고 해석해서는 안 됩니다. 원 근저당의 말소 여부, 이전등기의 효력, 공동담보 및 실제 피담보채권 잔액을 등기 원본과 사건기록으로 대조해야 합니다. 해당 선행 담보권의 효력이 살아 있다면 임차인의 대항력·우선변제순위 판단도 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 보증금 인수 위험
임차권등기가 확인된 김가영 외에 25명의 점유·전입 관련자가 조사돼 있습니다. 모두 실제 독립 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 각 인원의 307호 점유 여부와 계약관계, 세대 구성 및 다른 호실과의 관계를 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 인원에 대해서는 '대항력 있음'으로 확정하지 않고 '대항력 가능·미상'으로 봅니다.
| 성명 | 주민등록·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·배당 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가영 | 2021.01.20 | 140,000,000원 | 인수 위험 | 확정일자 2021.01.20 · 순위 재검증 | 임차권등기 · 배당요구 기재 · 인수 140,000,000원 추정 |
| 김석호 | 2021.01.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 정우진 | 2025.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 김미지 | 2022.08.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 김동현 | 2023.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 신동욱 | 2023.05.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 전서영 | 2025.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 손다빈 | 2022.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 이승찬 | 2023.06.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 김은솔 | 2021.01.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 김지원 | 2025.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 송유진 | 2023.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 김주현 | 2024.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 김미리 | 2021.01.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 현황조사·매각물건명세서 기재 |
| 어윤정 | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2025.12.22 |
| 유재형 | 2022.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 김영빈 | 2025.10.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 우동연 | 2023.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2025.12.02 |
| 이연지 | 2025.01.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 이가영 | 2022.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 강대호 | 2021.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 유다은 | 2024.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 변서윤 | 2022.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 이상현 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유·계약 확인 필요 |
| 정주영 | 0201.02.24 | 미상 | 판정 유보 | 미상 | 전입일 원본 확인 필요 |
| 나유진 | 2025.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2025.12.05 |
대항력은 단순 전입일만으로 확정되지 않습니다. 해당 호실의 주택 인도·실제 점유, 주민등록의 유효성, 선순위 권리, 임대차의 실질 및 매각물건명세서 기재를 종합해야 합니다. 배당요구 사실만으로 배당액이나 인수액이 확정되는 것도 아닙니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
이 사건은 신건으로 최저매각가가 166,000,000원입니다. 그러나 보증금 인수 추정액이 140,000,000원이므로, 표시된 최저가만으로 매입 부담을 설명할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 인수 추정 | 실질취득 합산 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 166,000,000원 | 140,000,000원 | 306,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 132,800,000원 | 140,000,000원 | 272,800,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 106,240,000원 | 140,000,000원 | 246,240,000원 |
각 회차의 인수액은 동일하게 140,000,000원으로 제시된 시뮬레이션을 적용했습니다. 표의 실질취득액은 매각가와 해당 인수 추정액의 단순 합산이며, 추가 점유자 보증금·취득세·명도비용·관리비 등을 포함하지 않습니다. 실제 인수액은 법적 순위 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰이 진행되면 입찰가격 자체는 내려갑니다. 하지만 인수할 보증금이 그대로 남는다면 낙찰가격만큼 총취득부담이 줄어드는 구조로 볼 수 없습니다. 더욱이 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당받지 못한 잔액을 매수인이 승계하는 경우에는 낙찰가와 미배당 보증금이 서로 연동되어, 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지되는 구조가 나타날 수 있습니다. 이 사건은 우선변제순위가 확정되지 않아 그 구조의 실제 적용 여부부터 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정 · 검증 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,124,000원 |
| 인수 · 임차권자 김가영 | 140,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 · 하나카드 가압류 | 19,029,379원 | 19,029,379원 |
| 신청채권자 · 대전동부새마을금고 | 1,929,938,404원 | 0원(시나리오상) |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 143,846,621원 |
표의 신청채권자 항목은 별도 시나리오에서 배당액 0원으로 표시된 사실을 대조하기 위해 기재했습니다. 해당 청구금액을 별도로 배당에서 차감한 표가 아닙니다. 소유자 잔여 143,846,621원은 집행비용과 하나카드 배당만 차감한 계산상의 잔액입니다. 선행 근저당권자의 실제 배당과 당해세·최우선변제·다른 채권은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괴정중학교 서측 인근의 정비된 주택지대로, 단독주택·다가구·다세대주택·소규모 근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장과 간선도로 접근성 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물로 기본적인 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 포장도로에 접해 진출입할 수 있으며, 토지는 장방형 평지의 공동주택 건부지로 이용됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 규제가 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 533.5㎡, 공시지가 1,008,000원/㎡로 확인됩니다. 이 면적은 개별 307호의 대지권 면적과 동일한 의미가 아닙니다.
- 환금성. 28세대 규모의 도시형생활주택으로, 대단지 아파트와 같은 풍부한 비교 거래를 전제로 할 수 없습니다. 본건과 일치하는 면적의 실거래 시세를 확인하기 어려운 점은 매도가격 산정과 회수 가능성 측면에서 위험요인입니다.
- 현장 상태. 감정 당시 이해관계인 부재로 외부관찰과 주변 탐문·관련 공부를 통해 평가된 부분이 있어 실제 내부 상태와 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 2021년 근저당 원본 대조. 대전동부새마을금고 채권최고액 2,280,000,000원의 원 근저당 말소 여부와 2026.07.21 근저당권 이전등기의 효력, 공동담보 및 피담보채무 잔액을 확인해야 합니다.
- 김가영의 실제 인수 여부. 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자·임차권등기 기록을 대조하고 배당요구의 효력 및 선행 담보권과의 순위를 확정해야 합니다. 전액 인수 140,000,000원을 확정 사실로 간주해서는 안 됩니다.
- 다른 25명에 대한 실체 조사. 각 인원이 307호와 관련되는지, 실제 임차인인지, 동일 세대 구성원인지, 보증금·계약내용·확정일자·점유 범위가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 어윤정·우동연·나유진과 김가영의 배당요구 관련 문건을 확인하고, 신고 채권액과 실제 배당순위를 구분해 검토해야 합니다.
- 말소기준 및 매각물건명세서. 2025.11.18 경매개시결정의 말소기준 지위가 타당한지, 선행 근저당권 말소와 임차권·가압류 소멸 조건을 법원 기록으로 검증해야 합니다.
- 배당표 재산정. 신청채권자의 청구금액 1,929,938,404원과 예상 배당액 0원이 함께 나타나는 사유를 확인하고, 소유자 잔여 143,846,621원의 실제 발생 가능성을 따져야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 307호의 정확한 전용면적·대지권을 확인한 뒤, 동일 또는 유사 면적의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 조사해야 합니다. 인수액 포함 실질취득 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
- 현장·명도 조사. 실제 점유자, 내부 이용상태, 임차인 명도 가능성, 체납관리비와 공용부분 미납액 등을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건 및 법원 배당 관련 기록을 대조해야 합니다.
맺으며 — “166,000,000원짜리가 아니다”
이 사건은 최저가 166,000,000원이라는 숫자에 집중해서는 안 되는 물건입니다. 임차권자 김가영의 보증금 140,000,000원을 전액 인수한다는 가정에서는 실질취득 추정액이 306,000,000원에 이릅니다. 여기에 다른 점유 관련자 25명의 임차관계와 보증금이 확정되지 않았으므로 총부담은 추가로 달라질 수 있습니다.
또한 원 근저당권과 이전등기의 효력에 대한 정리가 필요하고, 신청채권자 배당을 반영하지 않은 채 소유자 잔여가 크게 계산되는 배당표 역시 신뢰하기 어렵습니다. 실거래 비교자료마저 확정되지 않아 실질취득액이 적정 시세 이하인지 판단할 근거도 없습니다.
결론은 적극적인 입찰 검토보다 권리관계 확인이 먼저라는 것입니다. 1회 또는 2회 유찰되더라도 보증금 인수 위험과 임차관계 불확실성이 해소된다는 보장은 없습니다. 원본에 근거한 말소기준 재판정, 임차인별 권리 및 배당 검증, 정확한 시세 확인이 끝나기 전에는 낮아진 최저가를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
