대전지방법원 2025타경3990. 대전광역시 서구 괴정동에 있는 토르 2층 207호입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 규모입니다. 이 사건의 핵심은 163,000,000원의 신건 가격 자체보다 임차관계의 확정 여부에 있습니다. 소유자는 황인식이며, 2021년 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 2,280,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다.
이후 주택임차권등기와 임의경매개시결정, 롯데카드·하나카드의 가압류가 이어졌습니다. 2026년에는 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 권리의 시간적 순서 자체는 파악할 수 있지만, 다수 전입 명의가 실제 207호에 어떤 권원으로 점유하고 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층 207호 도로명주소: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 2층 207호 |
| 소유자 | 황인식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 기준 | 최저가의 10% 적용 시 16,300,000원 (실제 보증금 조건 확인 필요) |
| 신청채권 관련 | 대전동부새마을금고 · 청구액 1,929,938,404원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.13 대전동부새마을금고 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 2,280,000,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 단지 규모 / 사용승인 관련 | 28세대 · 2021.01.05 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차 확인은 필수
말소기준은 2021.01.13 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 근저당권이 자산관리회사로 이전된 사실은 원래 근저당권의 순위를 새롭게 만드는 것이 아니라 기존 권리의 승계를 의미합니다.
② 임차인·전입자 분석 — 가장 중요한 확인 지점
등기상 주택임차권자는 이승찬이며, 임차보증금은 120,000,000원입니다. 임대차계약일은 2023.05.20, 확정일자는 2023.05.22, 주민등록 및 점유개시일은 2023.06.12로 기재되어 있습니다. 모두 2021.01.13 말소기준권리 이후이므로, 확인된 일자만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.
다만 현황조사 등에는 추가 전입 명의가 다수 등장합니다. 28세대 규모의 건물인 만큼, 이 명의들이 모두 207호의 독립 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 각 명의의 호실 대응관계, 가족·동거 관계, 실제 점유 여부를 먼저 구분해야 합니다.
| 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승찬 임차권등기 | 2023.06.12 | 120,000,000원 | 후순위 | 배당액 미정 | 해당 없음 |
| 김석호 | 2021.01.19 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 정우진 | 2025.01.31 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미지 | 2022.08.11 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동현 | 2023.08.30 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 신동욱 | 2023.05.24 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 전서영 | 2025.04.16 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 손다빈 | 2022.02.03 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은솔 | 2021.01.29 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지원 | 2025.02.24 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 송유진 | 2023.03.10 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주현 | 2024.01.09 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김가영 | 2021.01.20 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미리 | 2021.01.20 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 어윤정 | 2021.01.18 | 미상 | 후순위 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 유재형 | 2022.05.04 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영빈 | 2025.10.13 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 우동연 | 2023.07.07 | 미상 | 후순위 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 이연지 | 2025.01.15 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 이가영 | 2022.10.31 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 강대호 | 2021.03.22 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 유다은 | 2024.02.27 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 변서윤 | 2022.12.07 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상현 | 2022.02.21 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 정주영 | 0201-02-24 일자 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 나유진 | 2025.06.26 | 미상 | 후순위 | 배당요구 | 해당 없음 |
표의 후순위 판정은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 해당 호실 여부는 별도 확인이 필요합니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권의 성립이나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 주택임차권등기와 동일한 전입일·확정일자로 나타나는 추가 명세 표기는 독립 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 아직 시세보다 싸다고 말할 수 없다
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 163,000,000원입니다. 그러나 토르 207호와 비교할 수 있는 동일 면적·유사 층의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 할인율을 산정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 신건 감정가 | 163,000,000원 |
|---|---|
| 신건 최저매각가 | 163,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 최근 실거래 시세 | 동일 물건과 비교 가능한 거래가격 확인 필요 |
| 최저가 / 최근 시세 | 산정 불가 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.0회 (확인된 통계 기준) |
| 산정 실질취득액 | 163,000,000원 (인수액 0원 가정) |
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,082,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,280,000,000원 | 159,918,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 21,056,945원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 | 19,029,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 163,000,000원을 기준으로 추정 집행비용 3,082,000원을 제외한 159,918,000원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권총액 2,320,086,324원 대비 예상 미배당액은 2,160,168,324원입니다.
근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·당해세·소액임차인 최우선변제·배당요구 자격은 반영되지 않았습니다. 이승찬의 보증금 120,000,000원도 별도의 임차인 배당액으로 확정 반영된 계산은 아닙니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 163,000,000원 | 2,160,168,324원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 130,400,000원 | 2,192,311,924원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 104,320,000원 | 2,218,026,804원 | 0원 |
각 유찰 시나리오의 산정 인수액은 동일하게 0원입니다. 다만 이 수치는 대항력 미상 명의의 보증금 인수 가능성을 확정적으로 배제한 결과가 아닙니다. 만약 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 실제 임차인이 존재하고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 그 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계될 가능성이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 소재 괴정중학교 서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다가구·다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교와 공원 등이 혼재한 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 등의 외벽 마감이 적용됐습니다. 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 등의 설비가 확인됩니다.
- 토지. 장방형 평지의 주거용 건부지이며, 북동측 포장도로를 통해 진출입합니다. 제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 인접 도로는 소로3류로 표시됩니다.
- 규모·환금성. 토르는 28세대 규모의 도시형생활주택입니다. 대규모 아파트와는 수요층 및 환금성이 다를 수 있으므로 개별 호실의 유사 실거래와 임대수요 확인이 필요합니다.
- 현장 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·주변 탐문·관련 공부를 활용했습니다. 실제 내부 상태나 임대관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 207호 실제 점유자 확정. 전입 명의별 해당 호수와 실거주 여부를 구분하세요. 28세대 전체의 전입자가 하나의 207호 임차인 목록과 동일한 것은 아닙니다.
- 정주영 전입일 검증. 비정상적으로 기재된 전입일 원본을 확인하고 임대차계약·주민등록·점유개시·보증금·확정일자 여부를 대조하세요.
- 이승찬 임차권등기. 보증금 120,000,000원, 임차권등기명령 및 확정일자의 기재와 실제 배당요구·배당순위를 최종 확인하세요.
- 배당요구 관계. 어윤정, 우동연, 나유진 등의 배당요구 사실을 확인하고 207호에 관한 독립 임대차인지, 소액임차인 최우선변제 대상인지 살펴보세요.
- 근저당 공동담보. 대전동부새마을금고의 공동담보목록과 자산관리회사로의 권리이전을 확인하고, 실제 채권액 및 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
- 시세 대조. 207호와 전용면적·층·용도가 유사한 최근 실거래를 우선 확인하세요. 단순 감정가 대비 할인율로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 내부·명도 확인. 감정평가의 외부관찰 한계를 고려해 실제 구조, 내부 상태, 점유자와 인도 절차를 검토하세요.
- 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부 및 승계 가능 범위를 관리 주체에 문의하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 내용·실거래 자료를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 산정”과 “권리 안전”은 다르다
대전 괴정동 토르 207호는 감정가 163,000,000원에 시작하는 신건입니다. 2021년 대전동부새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 이승찬의 주택임차권등기도 확인된 전입·점유일을 기준으로는 후순위입니다.
하지만 다수의 전입 명의가 207호와 어떻게 연결되는지, 정주영 명의의 실제 전입일과 대항력은 무엇인지, 미확인 보증금이 있는지 등을 검증하지 않으면 최종 인수 위험이 남습니다. 여기에 최근 실거래 시세까지 확인되지 않아 신건 가격의 적정성도 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리·가격 모두 확인 전 보류입니다. 말소기준이 명확하다는 장점보다 미상 임차관계의 해소가 우선이며, 유찰 여부와 관계없이 실제 점유 및 시세 확인을 마친 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다.
