대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택 '토르' 4층 405호입니다. 감정가는 106,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 금액으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 황인식이며, 2021년 1월 13일 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원으로 본건 최저가보다 상당히 크고, 공동담보목록 제2021-9호가 기재되어 있습니다.
2025년 11월에는 대전동부새마을금고의 임의경매개시결정이 등기되었고, 이후 하나카드와 대전신용보증재단의 가압류가 추가되었습니다. 이들 금전채권 관련 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수 가능성은 별개의 문제입니다. 전입자별 보증금·점유 관계를 확인하지 않고 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 4층 405호 도로명주소: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 해당 층 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 405호 |
| 면적 참고 | 단지 참고면적 23.8973㎡ · 본건 전용면적과 일치 여부 미확인 |
| 단지 현황 | 토르 · 28세대 · 사용승인일 2021.01.05 |
| 소유자 | 황인식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 경매 청구액 | 1,929,938,404원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.13 · 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 검증
말소기준은 2021년 1월 13일 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 가압류 2건은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2026년 7월 21일 등기된 근저당권 이전은 기존 을구 1번 권리의 이전으로, 독립된 신규 근저당권이나 별도 채권최고액을 추가하는 것이 아닙니다.
② 전입자·임차관계 분석 — 26명 확인 대상
현황조사에 나타난 전입자는 총 26명입니다. 이들 중 유효한 전입일이 확인되는 25명은 기재된 날짜가 말소기준인 2021.01.13 이후입니다. 다만 전입일만으로 개별 세대의 점유, 임대차 성립, 보증금 또는 최종적인 인수관계를 확정할 수는 없습니다. 정주영은 전입일이 비정상적으로 기재되어 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
현황조사와 문건접수 등의 기재를 정리한 명단입니다. 해당 405호의 실제 임차인으로 모두 확정된 것은 아닙니다. 모든 대상자의 보증금과 확정일자가 미상이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 확인된 사람은 없습니다.
배당요구 사실이 확인되는 사람은 어윤정(2025.12.22), 우동연(2025.12.02), 나유진(2025.12.05)입니다. 배당요구 여부만으로 우선변제권의 순위나 배당 가능 금액이 확정되는 것은 아닙니다. 이들의 보증금 및 확정일자 역시 확인이 필요합니다.
특히 본건은 28세대 공동주택입니다. 현황조사의 전입자 명단이 해당 405호의 임차관계를 정확히 반영하는지, 다른 호실의 전입자가 포함되어 있는지 구별하는 작업이 우선입니다. 실제 임차인 수와 실제 점유관계가 정리되기 전까지 명도 부담과 인수 가능성을 낮게 평가해서는 안 됩니다.
③ 시세 판단 — 감정가만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 확인되는 감정가와 최저매각가는 모두 106,000,000원입니다. 그러나 해당 405호와 직접 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 참고면적 23.8973㎡도 본건 전용면적과의 일치가 확인되지 않아 동일 면적의 시세로 사용하기 어렵습니다.
| 가격 판단 항목 | 확인 결과 |
|---|---|
| 감정가 | 106,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 확인되지 않음 |
| 최신 실거래가격 | 확인되지 않음 |
| 최근 가격 추세 | 판단 불가 |
| 실질취득금액 | 임차보증금 인수액 미확정으로 산정 불가 |
| 시세 대비 가격 메리트 | 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
현재 신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 말소기준 근저당권에 배당하는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액이 매각대금보다 크므로 후순위 가압류 채권자에게 배당할 금액은 없는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 1. 대전동부새마을금고 근저당 | 2,280,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 하나카드 가압류 | 19,029,379원 | 0원 |
| 3. 대전신용보증재단 가압류 | 2,909,646원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
채권최고액 기준 예상배당으로, 실제 피담보채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 미확인 임차보증금, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 확정값이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험을 구분
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 106,000,000원 | 103,716,000원 | 2,198,223,025원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 2,219,065,425원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 2,235,720,145원 |
채권최고액과 가압류 청구금액을 합산한 배당계산상 채권액은 2,301,939,025원입니다. 현재 신건에서 채권자에게 배당되는 금액은 103,716,000원이고, 미배당액은 2,198,223,025원으로 계산됩니다.
이 미배당액이 그대로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 말소되는 근저당과 가압류의 미회수 채권은 별도로 구분해야 합니다. 다만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 해당 금액은 별도의 인수위험이 될 수 있으므로 현재 수치에 포함된 매수인 인수 0원을 확정적으로 사용해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재하는 주택지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택으로, 기본적인 급배수·위생·전기·소화전 설비와 승강기 및 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 공동주택 건부지로, 북동측 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역이 기재되어 있습니다. 토지면적은 533.5㎡이고 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다.
- 환금성. 28세대 규모의 도시형생활주택입니다. 동일 호형의 유효한 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 일반적인 아파트 대단지와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 평가되었으나, 내부 이용상태는 외부 관찰·탐문·관련 공부 등을 토대로 판단되었으며 실제 현황과 다를 가능성이 있습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 405호 임차인 특정. 전입자로 기재된 26명 가운데 실제 해당 405호의 점유자와 임차인이 누구인지 먼저 구분해야 합니다. 다른 호실 관련 인원이 포함되었는지도 확인이 필요합니다.
- 정주영 전입일 원본 확인. 0201.02.24라는 비정상 기재를 실제 전입일로 확정하지 말고 전입세대확인서와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입자 전원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 해당 호실의 실제 임차보증금과 우선변제 여부를 확인해야 매수인 인수금액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 어윤정·우동연·나유진의 배당요구 관련 문건과 임대차 내용을 확인하고, 우선변제권 및 배당 가능성을 별도로 분석해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 대전동부새마을금고 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 채권양도·승계 관련 서류와 실제 피담보채권액을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-9호의 구성과 다른 담보물의 경매·배당 진행 여부를 점검해야 합니다.
- 현장조사. 실제 점유자, 내부 이용상태, 호실 구분, 명도 가능성 및 건물 관리상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 본건과 면적·층·용도가 일치하는 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하기 전에는 시세 대비 저렴하다는 평가를 해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서 및 임대차 관련 문건을 반드시 재확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다 미확인 임차관계가 중요하다”
대전 토르 405호는 등기권리만 보면 단순한 구조입니다. 2021년 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정 및 가압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 근저당권 이전 역시 별도의 중복 채권을 만들어내는 것은 아닙니다.
문제는 임차인과 실질취득금액을 확인할 수 없다는 점입니다. 전입자로 기재된 26명의 해당 호실 점유관계가 불명확하고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 정주영의 비정상 전입일 기재는 선순위 대항력 여부의 판단을 더욱 어렵게 합니다.
따라서 현재 최저매각가 106,000,000원이 실제로 유리한 가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 배당모형상 인수액 0원을 그대로 확정 인수액으로 사용할 수 없고, 미확인 선순위 보증금이 존재하면 낙찰가와 별도로 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 시세 비교자료까지 부족한 상황에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 실제 405호 임차인을 특정하고, 정주영의 전입일·보증금·대항력 여부를 원본으로 검증한 뒤 실질취득비용과 최신 실거래가격을 비교해야 합니다. 현재 단계에서는 저렴한 신건이 아니라 핵심 인수위험과 가격 메리트가 모두 미확정인 신중 검토 대상입니다.
