대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동 소재 '토르' 제2층 제201호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이며, 등기상 소유자는 황인식입니다. 2021년 설정된 대전동부새마을금고의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 근저당 채권최고액은 2,280,000,000원으로, 공동담보목록이 존재합니다. 따라서 이 금액 전체를 해당 201호에만 발생한 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다.
법률상 권리의 순위는 비교적 명확합니다. 2021.01.13. 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 임차권등기·가압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리가 소멸한다는 것과 현장 점유·보증금 문제가 모두 해결된다는 것은 별개입니다. 이 사건에서는 등기부의 순위보다 현황조사에 기재된 사람들의 실제 점유 및 임대차관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 제2층 제201호 도로명주소: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 제2층 · 28개호 |
| 건물 사용 관련 정보 | 2021.01.05. 준공 · 전용면적 별도 원본 대조 필요 |
| 소유자 | 황인식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 1,929,938,404원 |
| 말소기준 | 2021.01.13. 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 2,280,000,000원 (공동담보목록 제2021-9호) |
| 근저당권 이전 | 2026.07.21. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
| 공시지가 | 1,008,000원/㎡ (토지 관련 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유위험은 별개
말소기준은 2021.01.13. 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권에는 공동담보가 설정돼 있으며, 2026.07.21. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로서 별도의 새로운 채권최고액을 추가하는 사건이 아닙니다.
갑구의 임의경매개시결정과 하나카드 가압류는 말소기준 이후에 기재됐습니다. 김석호의 주택임차권등기 역시 후순위입니다. 제공된 등기권리 판단에 따르면 이 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 검증 대상
현황조사와 임차권등기 등에서 확인되는 이름은 총 26명입니다. 그러나 이 숫자를 해당 201호의 실제 임차인 수나 현재 거주자 수로 단정할 수 없습니다. 건물은 여러 호실로 구성돼 있으므로 명단이 실제 201호에 해당하는지부터 특정해야 합니다. 아래 명단에서 등기된 주택임차권자는 김석호이며, 나머지 명단의 임대차계약·보증금·실제 점유 여부는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 판단 | 우선변제·배당 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김석호 임차권등기 |
2021.01.19. | 100,000,000원 | 후순위 | 확정 2021.01.19. 선순위 근저당 뒤 · 배당요구 확인 |
등기상 매각 소멸 예정 |
| 정주영 | 0201-02-24 연도 오류 의심 |
미상 | 미상 | 확정일자·배당요구 미확인 | 인수위험 검증 필요 |
| 어윤정 | 2021.01.18. | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.12.22. 우선변제 순위 미확인 | 원칙상 후순위 · 점유 확인 |
| 김가영 | 2021.01.20. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 김미리 | 2021.01.20. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 김은솔 | 2021.01.29. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 강대호 | 2021.03.22. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 손다빈 | 2022.02.03. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 이상현 | 2022.02.21. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 유재형 | 2022.05.04. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 김미지 | 2022.08.11. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 이가영 | 2022.10.31. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 변서윤 | 2022.12.07. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 송유진 | 2023.03.10. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 신동욱 | 2023.05.24. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 이승찬 | 2023.06.12. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 우동연 | 2023.07.07. | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.12.02. 우선변제 순위 미확인 | 점유 확인 |
| 김동현 | 2023.08.30. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 김주현 | 2024.01.09. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 유다은 | 2024.02.27. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 이연지 | 2025.01.15. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 정우진 | 2025.01.31. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 김지원 | 2025.02.24. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 전서영 | 2025.04.16. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
| 나유진 | 2025.06.26. | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.12.05. 우선변제 순위 미확인 | 점유 확인 |
| 김영빈 | 2025.10.13. | 미상 | 후순위 | 확정일자 미상 | 점유 확인 |
표의 후순위는 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 비교한 판단입니다. 실제 임대차 성립이나 해당 호실 점유를 확정한 뜻은 아닙니다. 배당요구·확정일자가 확인되지 않은 사람은 우선변제권도 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 검증 — 최저가 104,000,000원의 적정성은 미확정
이 물건은 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 다만 동일 면적의 확인된 최근 실거래 평균·최신 거래가·가격 추세가 확보되지 않았습니다. 비교용 면적 자료도 해당 물건과 일치하지 않아, 104,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 가격 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 104,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 104,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 83,200,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 66,560,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 최근 12개월 실거래 | 확인 불가 | 적정 시세 산정 불가 |
| 최신 실거래 | 확인 불가 | 최신 거래가격 비교 불가 |
유찰 시 최저가격이 낮아지더라도 실제 취득비용이 그만큼 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 만약 정주영 등에게 선순위 대항력과 미배당 보증금 인수의무가 확인된다면, 실질취득비용은 낙찰가에 인수액을 더해 계산해야 합니다. 특히 인수형 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락만큼 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,256,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 대전동부새마을금고 |
2,280,000,000원 | 101,744,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 하나카드 주식회사 |
19,029,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 104,000,000원 |
근저당권은 2026.07.21. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기돼 있습니다. 위 배당표는 기존 근저당권 명의와 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 배당채권자와 확정 채권액은 이전관계·배당절차에서 확인해야 합니다. 공동담보 채권액 전부가 해당 호실에 귀속된다는 뜻은 아닙니다. 당해세·임차인의 최우선변제·기타 우선배당 등은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당액 | 미배당 채권액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 2,197,285,379원 |
| 1회 유찰 (80%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 2,217,726,979원 |
| 2회 유찰 (64%) | 66,560,000원 | 64,961,920원 | 2,234,067,459원 |
시뮬레이션상 현재 매각가격에서 근저당권자에게 약 101,744,000원이 배당되고, 하나카드 가압류채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 미배당 채권액은 2,197,285,379원입니다. 다만 이는 채권최고액 등을 기준으로 계산한 채권자 측 미회수 추정액이지, 매수인이 동일 금액을 부담한다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괴정중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택·소규모 근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 주택지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성을 감안한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 스톤코트·징크판넬·석재타일 등의 외벽 마감과 새시창호가 적용돼 있습니다. 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역으로, 소로3류에 접하고 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 별도로 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 28개호로 구성된 도시형생활주택입니다. 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않아 매각가격 대비 환금성을 정량 평가하기 어렵습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부 관찰·주변 탐문·공부를 기준으로 이용상태를 판단했으며, 실제 현황과 차이가 있을 수 있다는 취지의 의견이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정주영 전입일자 확인. 0201-02-24로 기록된 전입일을 주민등록 관련 원본으로 검증하고, 실제 임대차계약·점유개시일·확정일자·보증금을 확인해야 합니다.
- 26명 명단의 호실별 구분. 현황조사에 등장하는 명단이 전부 201호와 관련되는지, 다른 호실의 점유자가 포함된 것은 아닌지 확인해야 합니다.
- 김석호 임차권등기 확인. 보증금 100,000,000원, 계약일·전입일·점유개시일·확정일자를 원본과 대조하고, 배당요구 적법성과 임차권 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 어윤정·우동연·나유진 등 배당요구가 확인되는 사람들의 실제 임차관계, 보증금, 우선변제권 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 대전동부새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2021-9호와 주식회사새마을금고자산관리회사로의 권리이전 내역을 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 토르 및 주변 유사 도시형생활주택의 전용면적·층·건축연도·거래시점을 맞춘 실거래를 확인해야 합니다. 검증된 가격 없이 유찰률만 적용한 입찰은 피해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 대항력 있는 실제 임차인이 확인되면 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 합산해야 합니다. 소액임차인 배당 여부와 명도비용도 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 공용부분 관리비 체납, 실제 호실 이용상태, 점유자와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최종 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임대차 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸보다 먼저 확인할 것은 점유관계”
이 사건은 말소기준 자체가 복잡한 물건은 아닙니다. 2021.01.13. 근저당권 이후 설정된 등기권리의 소멸 흐름은 비교적 명확합니다. 문제는 등기부 밖에서 확인해야 하는 실제 임차인과 보증금 인수 가능성입니다.
김석호의 보증금 100,000,000원은 후순위 임차권등기에 기재된 금액이며, 이를 곧바로 매수인이 떠안는다고 볼 수는 없습니다. 반면 정주영의 전입일자 오류와 보증금 미상 문제는 여전히 남아 있습니다. 현황조사 명단의 각 인물이 실제 어느 호실과 관계되는지도 확인해야 합니다.
가격 역시 확신하기 어렵습니다. 신건 최저가 104,000,000원이 시장가격보다 유리한지 입증할 실거래 비교가 없고, 인수액도 최종 확정되지 않았습니다. 이 두 가지가 동시에 불명확한 상태에서는 단순히 감정가 대비 유찰가격이 낮아진다는 이유로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류·원본 검증 우선입니다. 현 단계에서는 높은 권리 안전성이나 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 실제 임차관계, 대항력, 보증금, 호실별 점유자와 실거래가격이 검증된 이후에야 적정 입찰가와 실질취득비용을 산정할 수 있습니다.
