대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동에 있는 토르 5층 502호입니다. 물건의 용도는 다세대주택이며 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 소유자는 황인식이고, 2021년 설정된 대전동부새마을금고 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 이후 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전된 것으로 등기되어 있습니다.

최저매각가는 106,000,000원입니다. 그런데 이 사건은 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다. 근저당 채권최고액이 2,280,000,000원으로 매우 크고 공동담보가 설정되어 있으며, 100,000,000원의 임차보증금이 기재된 임차권등기도 존재합니다. 등기된 임차권은 후순위로 분석되지만, 현황조사 기록 전체를 실제 502호의 점유관계와 대조해야 인수 위험을 최종 판단할 수 있습니다.

물건 개요

건물 전체의 세대수와 건축 특성은 개별 502호의 전용면적이나 현재 점유자를 확정하는 자료가 아닙니다. 개별 호수의 면적과 이용상태는 원본 대조가 필요합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

권리분석의 출발점은 2021.01.13 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이며 공동담보목록 제2021-9호가 기재되어 있습니다. 근저당권은 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었으나, 이는 기존 근저당권의 채권자 변경에 해당하므로 말소기준일 자체가 새로 바뀌는 것은 아닙니다.

② 임차관계 — 가장 중요한 확인 지점

등기부에는 정주연의 임차권등기가 있고, 현황조사와 문건접수 기록에도 여러 사람의 전입 내역이 확인됩니다. 다만 이 기록 전부가 토르 502호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 대상 호수와의 관련성 및 실제 점유관계가 확인되지 않은 사람을 매수인이 인수할 임차인으로 확정해서는 안 됩니다.

전입일이 확인되는 후순위 기록은 2021.01.13 말소기준권리와 비교했습니다. 우선변제 여부가 확인되지 않는 경우에는 미상으로 표시했습니다. 현황조사 기록은 현재 거주 및 임차계약의 최종 증명이 아니며, 대상 호수별 구분이 우선입니다.

배당요구 기록으로는 정주연 외에 어윤정(2025.12.22), 우동연(2025.12.02), 나유진(2025.12.05)이 표시되어 있습니다. 배당요구 사실과 우선변제권 성립 여부는 별개이므로, 보증금·확정일자·점유·대상 호수 확인이 필요합니다.

배당 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 현재 확인된 후순위 권리관계에 따른 계산값입니다. 502호에 해당하는 미상 점유자에게 별도의 선순위 대항력이 확인된다면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다. 특히 미배당 보증금의 인수가 발생하는 경우에는 낙찰가에 인수금을 더한 총액으로 경제성을 다시 평가해야 합니다.

③ 시세 비교 — 106,000,000원이 저렴한가?

현재 확인되는 감정가는 106,000,000원입니다. 그러나 토르 502호와 비교할 수 있는 동일 면적·유사 조건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 곧 시세라고 판단할 수 없으며, 신건 최저가가 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 공동담보 배분, 실제 채권액, 조세채권, 임차인 최우선변제 및 우선배당 등이 반영되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당 수령권자도 확인해야 합니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 배당의 변화

현재는 0회 유찰 신건이며, 단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계됩니다. 따라서 다른 단지의 반복 유찰 사례를 근거로 이 물건도 반드시 유찰될 것이라고 가정해서는 안 됩니다. 위 시나리오는 각 회차의 가격과 배당 변화를 비교한 것이지 향후 매각 결과에 대한 예측은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근입니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주택지대이며 주변 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 등의 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측 포장도로를 통하여 진출입할 수 있습니다. 소로3류(폭 8m 미만)와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 장방형 평지의 주거용 건부지입니다. 토지면적은 533.5㎡, 공시지가는 1,008,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있으며, 어린이공원과 접합니다. 건축·이용계획상 제한 내용을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다. 다만 내부 상태는 외부 관찰과 주변 탐문 등을 바탕으로 평가되어 실제 현황과 다를 수 있습니다.
• 환금성. 28세대 규모의 도시형생활주택으로, 개별 물건의 매수 수요와 거래가격을 별도 확인해야 합니다. 실거래 비교가 확정되지 않아 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 502호 실제 점유자 확인. 현황조사에 나열된 전입자 중 실제 해당 호수에 거주했거나 거주 중인 사람을 특정해야 합니다. 건물 전체 전입 기록과 개별 호수의 임차인을 혼동하지 마세요.
• 대항력 미상 기록 검증. 정주영의 비정상 전입일(0201-02-24)과 신원이 불명확한 기록을 주민등록 관련 원본 및 매각물건명세서로 재확인해야 합니다. 선순위 대항력이 발견되면 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 정주연의 임차보증금 100,000,000원, 확정일자, 점유개시일, 임차권등기 내용을 확인하고 실제 배당 및 말소 처리와 연결해 검토하세요.
• 근저당권 이전 확인. 대전동부새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권과 공동담보목록 제2021-9호를 대조하세요.
• 가격 상한 설정. 동일 면적의 실제 거래가격과 대상 호수의 내부 상태를 확인하기 전에는 감정가 106,000,000원을 적정 매수가로 단정하지 마세요.
• 배당 및 인수 재점검. 채권 미회수액 2,195,313,379원과 매수인 인수금은 별개입니다. 임차인 관련 미배당 보증금이 발생해 매수인에게 인수되는지 반드시 구분하세요.
• 명도 및 관리비. 현재 점유자, 인도 가능 여부, 공용부분 관리비 체납액, 현장 수리 필요사항 등을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 임차관계는 다르다”

대전 토르 502호는 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 확정적으로 확인된 임차권등기는 말소기준권리보다 후순위입니다.

그러나 여러 명의 전입 기록이 실제 해당 502호에 어떻게 연결되는지 확인되지 않았고, 대항력 판단을 보류해야 할 기록도 존재합니다. 여기에 동일 조건의 실거래가격까지 검증되지 않아 최저가 106,000,000원을 투자 기회로 평가할 근거가 충분하지 않습니다.

결론은 권리 구조 일부 긍정, 임차관계·가격 검증 전 입찰 보류입니다. 후순위 등기권리가 소멸한다는 사실만으로 전체 점유 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 정확한 실제 임차인과 인수금, 실거래 시세를 확정한 후 실질취득금액을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.