* 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 계산값이며 확정적인 법적 판단이 아닙니다. 임대차계약, 보증금, 점유 및 전입관계 확인에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동의 다세대주택 '토르' 4층 406호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 23.8973㎡입니다. 소유자는 황인식이고, 2021년 설정된 대전동부새마을금고 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,929,938,404원, 근저당 채권최고액은 2,280,000,000원입니다.

이 큰 채권금액만으로 해당 406호에 동일한 규모의 채무가 개별적으로 귀속된다고 해석해서는 안 됩니다. 근저당에는 공동담보목록 제2021-9호가 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 다른 담보물의 처분·변제 상황을 별도로 확인해야 합니다. 또한 근저당권은 2026년 7월 21일 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐습니다.

더 중요한 점은 점유관계입니다. 현황조사 명단에는 26명이 기재되어 있으나 이들이 실제로 406호에 거주하는 임차인인지, 다른 호실과 관련된 전입자인지, 단순 전입 기록인지 구분할 자료가 충분하지 않습니다. 전입 조사 인원 26명과 실제 임차인 26명은 같은 뜻이 아닙니다. 정확한 임차인 수와 인수액을 확정하기 전에는 안전한 물건으로 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인

등기상 권리의 기준점은 2021.01.13 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이를 말소기준으로 보면 이후 경매개시결정과 하나카드·대전신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 2026년 7월의 근저당권 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 선순위 담보권이 새로 설정된 것은 아닙니다.

② 점유·임차 조사 — 26명의 전입정보를 구분해야 한다

현황조사에 기재된 전입 관련 인물은 26명입니다. 이 가운데 정상적으로 기재된 25명의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2021.01.13 이후입니다. 해당 날짜가 정확하고 별도의 선행 점유·임대차 사정이 없다면, 그 전입만으로 선순위 대항력을 인정하기는 어렵습니다.

하지만 정주영은 '0201-02-24'로 기록되어 전입 선후를 신뢰할 수 없으며, 전원의 보증금·확정일자와 구체적 임대차관계도 불명확합니다. 정주영은 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.

표의 '전입 후'는 말소기준권리보다 전입신고일이 늦다는 의미입니다. 우선변제 여부나 실제 거주·임대차관계까지 확정했다는 의미는 아닙니다. '승계·인수 확인 필요' 역시 실제 인수금액이 존재한다는 확정 판단이 아니라 검증 대상임을 나타냅니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 확인된 인물은 없습니다.

따라서 현재 실질취득액을 106,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 임차보증금 인수가 추가로 확인되면 실질취득액은 낙찰대금에 인수금액을 더한 값으로 판단해야 합니다. 특히 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수금액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.

③ 시세·가격 검토 — 실거래 비교가 확인되지 않는다

대상은 전용 23.8973㎡ 도시형생활주택입니다. 단지명은 '토르'이고 총 28세대 규모입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 106,000,000원입니다. 다만 동일 면적·동일 단지의 최근 실거래가격과 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않아 감정가의 적정성을 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

현재 계산에서는 매각대금 106,000,000원 중 집행비용으로 2,284,000원이 먼저 배정되고, 나머지 103,716,000원이 근저당권에 배당됩니다. 두 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 전체 미배당액은 2,198,223,025원입니다.

위 표는 채권최고액을 기준으로 산출된 단순 배당 추정입니다. 공동담보 관련 실제 채권 잔액, 근저당권 이전, 임차인 보증금·우선변제, 최우선변제 및 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액 전부가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리위험이 자동으로 없어지지 않는다

유찰 시나리오상 최저매각가는 106,000,000원에서 84,800,000원, 67,840,000원으로 낮아집니다. 그만큼 채권자 배당액도 줄어들고 미배당액이 커집니다. 그러나 이는 기존 채권자가 회수하지 못한 금액에 대한 계산으로, 미배당액이 곧 낙찰자의 인수채무라는 뜻은 아닙니다.

반대로 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분은 별도의 인수 문제가 될 수 있습니다. 이 사건은 임차보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 어느 회차에서도 실질취득액을 최저매각가와 동일하다고 단정할 수 없습니다. 또한 시세를 확인하지 못한 상태에서 80%나 64%의 유찰 가격이 곧바로 저렴한 매수가격이라고 판단해서도 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택·소규모 근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성을 감안한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 스톤코트·징크판넬·석재타일 등으로 마감됐습니다. 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 장방형 평지의 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 533.5㎡, 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류 도로에 접하고, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 사항이 확인됩니다.
• 공부·현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 이용상태는 외부관찰과 탐문·관련 공부 등을 바탕으로 평가되어 실제 내부 현황과 다를 수 있습니다.
• 환금성. 총 28세대의 도시형생활주택으로, 동일 면적의 최근 거래가격과 거래 빈도가 확인되지 않아 환금성을 정량 평가하기 어렵습니다. 매도가격과 실제 임대수요는 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 정주영 전입일 원본 검증. '0201-02-24' 기재를 정확한 주민등록 전입일과 대조하고, 임대차계약일·실제 점유 개시일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 선순위 대항력 여부가 가장 중요한 분기점입니다.
• 406호 실점유자 특정. 전입 관련 26명이 실제 어느 호실과 관련되어 있는지, 임차인·가족·전입자 중 누가 해당 호실을 점유하는지 현황조사 원본과 현장 확인으로 구분해야 합니다.
• 배당요구 3명 확인. 어윤정·우동연·나유진의 배당요구서와 임대차계약, 보증금 및 확정일자 자료를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 매수인이 인수할 임차보증금 및 기타 권리관계가 기재되어 있는지 확인하고, 배당 계산상 인수 0원과 실제 법률상 인수 여부를 구분해야 합니다.
• 공동담보 채무 확인. 공동담보목록 제2021-9호, 실제 채권 잔액과 근저당권 이전내역, 관련 담보물의 처분 상황을 점검해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 동일 단지 또는 비교 가능한 도시형생활주택의 최근 12개월 실거래 및 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 현장·관리비 확인. 전용 23.8973㎡의 실제 내부 상태, 임대상태, 점유자 명도 가능성, 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
• 유찰가와 실질취득 구분. 84,800,000원 또는 67,840,000원까지 최저가가 내려가더라도 임차보증금 인수가 발생하면 실제 취득비용은 높아질 수 있습니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매사건의 최신 진행 상태를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 확인되지 않은 임차관계가 문제”

이 사건은 겉으로 보면 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 일반적인 임의경매 구조입니다. 등기상 담보권의 크기는 매우 크지만, 그 금액이 곧바로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 문제는 등기 외 임대차관계의 불확실성입니다.

전입 관련 인물은 26명에 이르고, 그중 정주영의 전입일은 검증이 필요합니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 실제 인수액을 산정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션상 0원이라는 숫자만으로 인수 위험을 제거해서는 안 됩니다.

가격 역시 감정가 106,000,000원에 대응하는 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 신건 가격이 싼지 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 권리는 추가 조사, 가격은 비교 보류. 이 물건은 입찰가를 정하기 전에 해당 호실의 실제 임차인·보증금·대항력과 최근 거래 시세를 먼저 확정해야 합니다.