대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동에 있는 도시형생활주택 '토르'의 3층 301호입니다. 감정가와 최저매각가 모두 106,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 2021년 사용승인된 28세대 규모의 공동주택입니다. 권리관계의 출발점은 2021년 설정된 대전동부새마을금고의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당에는 공동담보목록이 붙어 있으므로 거액의 채권최고액을 해당 301호만의 독립적인 채무로 해석해서는 안 됩니다.

문제는 이후의 임차관계입니다. 등기부에는 김은솔의 주택임차권이 올라와 있고, 현황조사와 문건접수에는 여러 사람의 전입·배당요구 기록이 확인됩니다. 특히 이 기록들이 모두 301호의 독립된 실제 임차인을 뜻하는지 확인되지 않습니다. 경매 참가자는 등기부상의 소멸권리뿐 아니라 실제 점유자와 인수 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 복잡하다

등기부상 최초 근저당권은 2021.01.13 대전동부새마을금고가 설정한 채권최고액 2,280,000,000원입니다. 공동담보목록 제2021-9호가 기재되어 있으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후의 임의경매개시결정과 하나카드 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2026.07.21에는 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었는데, 이는 기존 근저당권의 승계에 해당하며 새로운 선순위 권리가 발생한 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 전입 기록이 많다고 모두 선순위는 아니다

현황조사·매각물건명세서·문건접수에서 확인되는 임차인 관련 기록은 27건입니다. 보증기관 대위변제나 승계로 표시된 기록은 없습니다. 그러나 이것을 곧바로 301호의 실제 독립 임차인이 27명이라는 의미로 해석할 수는 없습니다. 각 기록의 대상 호실과 실제 점유자를 구분해야 합니다.

정상적인 전입일자가 확인되는 대부분의 기록은 2021.01.13 근저당권 설정 이후입니다. 반면 정주영은 전입일자가 0201-02-24로 기재되어 있어 정상적인 시계열 판정이 불가능하며, 선순위 대항력 가능성이 함께 표시되어 있습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.

후순위 표시는 확인된 전입일과 2021.01.13 근저당권 설정일을 비교한 결과입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부가 확인되지 않은 기록은 최종 법률관계가 확정된 것으로 보지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우의 배당 추정입니다. 매각대금 대부분이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

집행비용은 추정치입니다. 채권액은 근저당 채권최고액 등을 기준으로 계산한 것으로 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다. 공동담보 배당, 당해세, 소액임차인 최우선변제 및 다른 우선채권은 최종 배당액을 바꿀 수 있습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 권리 위험이 자동으로 사라지지 않는다

유찰될수록 최저매각가는 내려가지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 이것이 낙찰자의 부담이 증가한다는 뜻은 아닙니다. 다만 선순위 대항력을 갖춘 임차인이 존재하고 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우에는 실질취득비용 = 낙찰가 + 인수보증금으로 판단해야 합니다.

특히 보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 대항력 임차인의 경우, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 현재는 해당 여부와 보증금이 확인되지 않아 이러한 부담을 구체적인 금액으로 산정할 수 없습니다.

⑤ 가격 판단 — 시세 검증 없이 싸다고 말할 수 없다

현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 최저매각가 106,000,000원입니다. 그러나 동일 호실 또는 비교 가능한 동일 면적 도시형생활주택의 최근 실거래가격이 확인되지 않았습니다.

따라서 신건 최저가가 실거래 시세보다 낮은지, 높은지 또는 적정한지 객관적으로 판단할 근거가 부족합니다. 1회 유찰 시 84,800,000원, 2회 유찰 시 67,840,000원이라는 숫자는 감정가에 유찰률을 적용한 가격일 뿐, 실제 시장에서 저렴하다는 증거가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근에 있습니다. 단독주택·다가구주택·다세대주택·소규모 근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 포장도로를 통해 진출입할 수 있으며 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역에 속하고 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다.
• 공시지가. 1,008,000원/㎡이며, 토지면적은 533.5㎡로 표시되어 있습니다. 이는 해당 세대의 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 28세대 규모의 소형 도시형생활주택으로, 동일 면적의 거래 수준과 매수 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 단지 경매 이력의 평균 유찰횟수는 0.0회로 표시되어 있으나, 이를 유찰 가능성이나 환금성에 대한 확정적인 근거로 볼 수 없습니다.
• 현장 확인. 이해관계인 부재로 외부관찰과 탐문, 관련 공부 등을 통해 표준적으로 감정평가되었습니다. 실제 내부상태 및 임대관계는 조사 내용과 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정주영 전입일자 원본 확인. '0201-02-24'의 정확한 전입일을 확인하고, 실제 점유 개시와 대항력 성립 여부를 재검토해야 합니다.
• 실제 임차인 특정. 전입·임차 관련 27건이 각각 어느 호실에 해당하는지, 301호의 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 선순위 가능성이 남은 점유자의 계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조하고 매수인 인수 가능액을 산정해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 김은솔의 보증금 100,000,000원, 전입일·확정일자·임차권등기 순위와 매각으로 인한 소멸 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-9호 및 근저당권 이전사항을 확인하고, 채권최고액과 실제 피담보채권액을 구분해야 합니다.
• 시세 확인. 비교 가능한 도시형생활주택의 최근 거래와 면적·층·건물상태를 비교한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
• 관리비 및 점유 확인. 미납 공용관리비와 실점유자, 점유자의 퇴거 가능성 및 명도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건, 공동담보목록과 최신 사건 진행상황을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라는 숫자보다 실제 임차관계가 먼저다”

이 물건은 말소기준권리가 분명하고, 기존 근저당과 그 이후의 가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정표에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

하지만 정주영의 비정상 전입일자와 선순위 대항력 가능성, 다수의 전입 기록, 임차권등기 및 실제 점유관계 미확인이라는 문제가 남습니다. 특히 진정한 선순위 임차인이 발견되면 낙찰가 외에 인수보증금이 발생할 수 있으므로 단순히 최저가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.

여기에 동일 면적 실거래 기준도 확인되지 않아 감정가 106,000,000원이 저렴한지 판단할 수 없습니다. 결론은 권리확정 전 입찰 보류, 가격 판단도 보류입니다. 매수인 인수 가능성을 해소하고 시세를 검증한 후에야 합리적인 응찰가격을 설정할 수 있습니다.